聚焦房地产深化改革 蔡继明:土改将会抑制高房价

网易房产讯 十八届三中全会拉开帷幕，与房地产行业息息相关的土地改革、小产权房等方面在三中全会之后的改革力度有多大？一旦推行，对一直处在舆论漩涡的中国房地产市场将会产生哪些影响？在十八届三中全会召开期间，网易房产特邀清华大学政治经济学研究中心蔡继明教授解读土地制度改革以及小产权方面等问题。

聚焦土地改革 ：土改呼声不断背后

现行土地制度阻碍土地流转

深化土地改革呼声不断，蔡继明认为当前阻碍农民人口城镇化一个很重要的制度障碍，就是现行的土地制度，现行征地标准是根据城市规划执行，没有按照公益性的原则，征地的范围过大，造成了农民的土地权益受到严重的伤害，对农民的补偿标准过低，这等于把农民排除到了工业化、城市化进程之外，使得农民没有公平的分享到工业化、城市化所带来的土地增值方面的好处。

“现行土地制度阻碍了土地的流转。”蔡继明认为，农民进城，原有的土地没有一个退出机制，这不仅造成了土地的经营规模难以扩大，当农民进城之后，城市没有给他们提供相应的住房，农民挣了钱，要回到农村去盖房子。“一方面宅基地的范围又在不断扩大，另一方面城市空间又在不断扩展，这样两头挤占耕地，18亿亩耕地的红线就岌岌可危。”

蔡继明直言，地方政府过度的依赖土地财政，造成了城市地价、房价过高，从而阻碍农村居民市民化，外来人口变成本地居民。在提出新型城镇化大战略背景下，推进土地制度改革正当其时。

中国房地产处于畸形发展时期

土地制度改革 将会抑制高房价

针对“如果推行土地制度改革，将对中国的房地产市场产生什么样影响？”蔡继明分析，

中国的房地产市场总体来看是一个畸形发展的市场，突出表现为房价过高，按照房价和收入比，远远的高于世界平均水平，这样就会造成一业兴旺百业衰。当城市居民把大量主要的收入都砸在了房子上，那就必然会减少其他方面的支出，对拉动国内的消费需求起到很大的负面作用，不利于工业化、农业现代化以及城市化进程。

蔡继明预判，新的土地制度改革，肯定会抑制过高的房价。“土地制度改革涉及到农村集体土地进入市场，这样就会打破地方政府对土地、城市建设用地独家垄断局面，当土地供给增加，地价就会降下来，房价也会降下来，不仅使城镇居民、中低收入的能够买得起房，进城务工农民、外来务工人员至少也能够租得起房，就会加城市化进程，当房价、地价下降之后促使地方政府转变经济发展方式，改变其对土地财政过度依赖，房地产市场才能够进入健康的发展轨道。”

“小产权房入市会扰乱房地产市场”观点站不住脚

农村集体土地入市的传闻刺激了北京、深圳等城市小产权项目的交易量上升，作为支持小产房合理转正的学者，蔡继明强调，关于“小产权房要是入市就会扰乱房地产市场”这类观点，站不住脚。蔡继明推测，如果小产权房转正，购房者将会减少对大产权房的购买，与之对应，大产权房的价格也会相应下降，有助于平抑房地产市场过高的价格，消除房地产泡沫。“这是积极的，没必要去指责小产权转正。”蔡继明说。

蔡继明补充道，如果小产权房变成合法，那同样应该采取按照大产权房要求，来限制小产权房的购买量，避免投机的行为。

以下为实录内容：

网易房产：十八届三中全会开幕，部署全面的深化改革，在召开前“383改革方案”里面勾勒出一个详尽的改革路线图，在房地产方面报告提及了小产权、土地制度以及房产税等改革，一旦推行对房地产市场将会产生重大的影响，为什么会选择在这个时期推出土地改革方案或者是制度？

蔡继明：土地制度的改革，自改革开放以来一直都是人们特别关注的话题，大家也都知道中国的改革开放最初从农村开始，农村的改革实际上就是土地管理制度的一个变革，虽然土地制度本身，包括土地的所有权没有发生本质的变化，但是单纯的土地使用制度、承包制度的变革已经极大地焕发了农民生产的积极性，所以农村的改革很快的就席卷到了全国。

但多少有些遗憾的是，这三十多年来，城市的改革在不断深化，农村土地制度的改革相对滞后，这就造成了我们这三十多年来工业化现在已经进入到了中后期的发展阶段，我们的经济也是在保持着8%—10%的增长速度，大量的农民进了城，我们的官方公布的宽口径的城镇化率也达到了52.6%，所以在中共十六大、十八大就提出了四化协调发展，就是新型工业化、城镇化、信息化、农业现代化。提出四化协调发展其实最关键的是一个城镇化，我们国家的城镇化是严重的滞后的，虽然52.6%的数字看起来还不算低，但是这里面大家都知道有2.6亿的农民工，他们虽然进了城，按照常住人口的统计标准，他们被列入了城镇人口，但是他们并没有真正的享受城镇居民应该享受的那些待遇，这就会延缓我们工业化的进程。

阻碍农民人口城镇化、市民化的一个很重要的制度障碍，就是现行的土地制度，现行的土地制度造成了征地的标准完全是根据城市规划，没有完全按照公益性的原则，征地的范围过大，过大的征地范围造成了农民的土地权益受到严重的伤害，对农民的补偿标准过低，这样就等于把农民排除到了工业化、城市化进程之外，使得农民没有公平的分享到工业化、城市化所带来的土地增值带来的好处，这是一个弊端。

另一个弊端就是农村的土地，农民的家庭经营规模相对比较狭小，可以说不到10亩地的经营规模，是全世界最小的一个规模，单纯靠这10亩地要想实现农业现代化，让农民脱贫致富是根本不可能的，之所以土地规模如此狭小，是因为现行的土地制度阻碍了土地的流转，农民进城，他原有的土地又不会有一个退出机制，这不仅造成了土地的经营规模难以扩大，我们也知道农民进城之后，城市没有给他们提供相应的住房，农民挣了钱，要回到农村去盖房子，所以农村建设用地的范围，宅基地的范围又在不断扩大，城市建设，城市空间又在不断扩展，这样两头挤占耕地，那我们18亿亩耕地的红线就岌岌可危了，这是第二个矛盾。

第三个矛盾就是地方政府过度的依赖土地财政，这样就造成了城市地价、房价过高，从而也就阻碍了市民、农村居民的市民化，阻碍了外来人口变成本地居民这样一个过程。当然了，在这里面我们也已经看到了，助长了大量的腐败行为，十个贪官差不多八个都和土地有关，这样也造成了城乡之间主要的矛盾，就体现在征地、拆迁，造成了城乡关系紧张，造成了政府和公众、官民之间这种关系的紧张。所以在这个时候，特别是在提出新型城镇化这样一个大战略的背景下，强调推进土地制度改革就正当其时。