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论坛实录:变革与应对 如何再造房地产黄金十年

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1月9日下午,广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上,多位嘉宾参与了主题为“变革与应对:如何再造房地产黄金十年”的论坛沙龙。

主持俎江涛:感谢聂会长非常精彩的演讲。

相信从聂会长的精彩解读中,在座各位对房地产行业的未来路径有了更明晰的想法,对房地产调控也有了更深入的思考。

站在“新十年”的新高度和新视角,面对的国内外新环境,我们的房地产从业人员和房地产企业,如何变革与创新,如何再造房地产的"黄金十年"?

今天我们非常荣幸能邀请到房地产行业的重量级人物和我们一起探讨《变革与创新--如何再造房地产“黄金十年”》这个话题。

我们的对话嘉宾是:

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生

中国城市规划设计研究院院长李晓江

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

富力地产集团董事长李思廉

尚东地产董事长  郭泽伟

有请上台!刚才我们听了两位的演讲,大家感到时间非常短,我们的东西还有很多,今天来之前我们也观察到很多数据,也看到一些很深的地产新闻,说到每个人的需求,宏观的数据,方向的发展,包括具体消费者的需求。很多人考虑我现在买房,不买房,这是非常正常,现实的问题,买了会怎样,不买会怎样,我自己2013年有一个收获买房了,因为是被限购,所以买是不限购的房子,但一买看一个新闻就有一点打鼓了,买一个公寓,公寓可以做写字楼,公寓出租,回报6个点,但我看到物业的升值,不久又出来一个地产股雪崩,房价可以涨多长时间?还有评论说2014年房价还会继续涨价吗?我们也看到香港房价处于下跌的状态;新华说楼市调控才能接地气。

看那么多的信息,那么多新闻,所以我们也想听听各位的分析,2014年房地产发展方向这是什么走势,之前说过房地产业是一个黄金十年,或者暴利十年,白银十年,几位你们认为过往的十年是怎样的十年?李先生请你谈谈。

李思廉:过去十年从2003年到2013年,今年是2014年,确实是房地产的辉煌的十年,究竟是黄金、白金、白银,大家看法都不一致,我个人相信它就算不是白金也是黄金,包括我们房地产的经营者,包括政府,或者我们今天的学者,老百姓究竟如何看未来十年应该更重要,我个人是比较看好。

2013年特别是下半年发生的在土地市场的竞争那么激烈,几乎我们看不到一个合理时间,合理时间我假定它是三年吧,几乎看不到任何的可能性,即房价会大跌,最重要这些土地绝大部分的比例都到了一些有品牌,有实力发展商,然后他们再建造,生产,卖出来的时候,配合着现在市场资金动向,配合中国发展,我找不到任何理由它会下跌。

至于有没有可能大涨,看不出,会长刚才在一些图表上,一些房价涨5、6倍,经过那么长的时间,会不会涨5、6倍,我们找不到感觉的,我们以前大概十年前发展,罗冲围的地段,公司研讨可行性是多少?自己内部做四千五百,自己在行业也不停做,卖的时候从6、7千一口气到两万,我们在行业都掌握不了。

主持俎江涛:意识不到价格那么高。

李思廉:大家看得上眼的,在广州的房子很多起码都是2、3万的概念,究竟有没有能力涨5倍,我们说不清,像香港一流的城市发生类似的情况,但究竟会不会重复,有没有另外的契机带给我们在座的同僚,记者朋友也好,投资者也好这是很有趣的事情。

主持俎江涛:谢谢,但很多人还是关心阶段性的房价如何涨,李先生,您如何看待未来的十年?

李晓江:我是城市规划方面的专业人员,房地产我是业余,你问我房价如何走,我觉得这是一个考验,会长是老领导,讲得很好,她讲这些因素都是非常根本性的元素,刘教授也讲两个体系,住房保障体系和供应体系,我想说这背后我们是在研究我们的需求,买房就是投资需求,还有就是自主需求,投资需求需要有人住才有价格。

中国房地产的价格的上升或者下降,有一个因素就是供求关系,在供求关系里面,我们现在看到中国30年改革开放经历了30年的人口快速向城市聚集。最近有两个会,一个就是城镇化工作会议一个经济工作会议,最近也开一个会也提出一些要求,城镇化进入非常重要的转折时期,目前正在经历,国家第一次开城镇化的工作会议,提出新型城镇化大家都说新型城镇化和原来提的城镇化到底差别在哪里?能否用一句简单的话概括,就是前30年的城镇化,人们动机为了找到一份动作或者收入养家糊口。新型城镇化的关键在于人们进入城市不仅养家糊口,而且找一个地方安置家庭,这是城镇化,所谓新型不新型的根本。

从找一份工作,找一张床,转向找一个可以安家的地方,这就是需要买房,或者需要获得政府的廉租房或者需要获得政府的保障房,或者市场上购买房屋。从这一点来讲我相信在中国城镇化过程当中房地产的整体的需求,不会下降,甚至还会进一步扩大,就是中央期待,进入城市的1.8亿的农民工要让他们变成居民,变成居民最基本第一要有就业,第二要有社会保障,第三要有住房,第四要有工作服务。

实际上住房是非常重要,所以我想从这个总趋势来判断,从需求的角度来看,这不是在一个需求下降的趋势,我想能否做这样一个宏观的判断。

但是我们也注意到第二点,在研究城镇化的过程当中,我们发现中国农民进入城市的结构在改变,我们很明显观察到过去三年当中,我们所有一线大城市人口增长在明显的放大,北上广深都是如此,甚至一些省会城市,甚至一些地级市,人口的增长越来越快,我们最近做四个城市的城镇化的规划研究,增长最快就是县级城市,这一块的买房比例越来越高,我们要看趋势,还要看地区,所以各位地产商们要关注三线,四线甚至县城,这个广大天地实际上需求很大,而且房地产泡沫我向性会更少,可能更加理性一点,更加冷静。

所以我想,我只能从宏观的角度,没有办法直接回答问题,但我想这个问题的背后是人的流动、变迁根据最近的研究的趋势,特点。

主持俎江涛:从规划的角度讲更加注重三四线。

刚才您说到中国的房地产的发展未来是一个漫长的过程,将来的发展的道路还很漫长,您给了数据,方向性的指引。有一种方向91年房地产市场开放之后,北京房价三百块钱,2003年左右十年之后达到三千,四千,表面数据涨十倍,2013年涨到三万,四万,又是十倍,10×10=100倍,我觉得是不是忽悠的,没有算通货膨胀,如果算了,20年前买一袋白面也就是15块钱,现在只能买3斤左右,这加减乘除就可以得出结论,但扣除通货膨胀,房价的增幅还是让人咬牙切齿,有人说珠江新城的房价可能会出现几十万,北上广深的房价会达到香港那样20、30万的水平吗?

聂梅生:先说说未来房价一些看法,我觉得这十年刚才主持人说20年,刚才李董事长也说这个事,确实飞速发展,一句话飞快发展,另外也积累很多问题,并不是20年发展过程当中全部都是健康的,一路走过来,因为受太多各方面的因素,中国从没有房地产市场到有房地产市场,没有保障房体制,到有保障房体制,这中间波动太多,大家都经历过这个过程,在这里积累很多不良因素,这也要看到。

未来,在这一届政府改革下,我认为20年来积累的问题应该在未来几年逐步解决,挤出去,如果不解决就崩盘了,一定要积出这些问题,消除不良因素,现在改革都是消除不良因素,未来改革过程当中就是消除不良因素的过程中,这个过程中房价不会像原来那样的轨迹继续做,今年就不是原来的轨迹,今年跟原来有很大的差别,去年压很厉害,不许这样那样,所以未来是一个调整,积出不良因素,房价有变动,但不能一概而论,可能北上广深一线城市是一个波动,其他又是另外一个,商业地产也不一样,未来几年我认为大概情况就是这样。

这就考验开发商的智慧,你在哪里投,怎么投,你可能还会继续很好,可能就栽了,可能某一个城市的楼盘对你影响很大,现在都有教训可以看到。

在这个之后,李先生也讲了城镇化重新布局也需要时间,这边的调整,那边布局,新的供需关系,新生力量,内需的发展起来,哪个时候房地产会走去调整期,那个时候我们在说是黄金还是白银,而不是从现在这个起点,从2014年开始就是钻石、白银,所以回答您的问题,局部城市,一线城市的房价很可能会超出意料之外,不要说香港,北京房价比纽约周边都高,曼哈顿房价是这样,他向东向西高,其他都不高,我们可以跟纽约曼哈顿相比了,原来都没有想到。

中国经济会发展,上海金融还会进入世界的先列,最前面这几位,为什么上海房价就不能跟香港、新加坡相比,这完全有可能,不奇怪,为什么我们一定要怎样,你经济是不是也要这样,现在全世界第二大经济体,第二大经济体不集中在全国各地,就是这几个城市的竞争力,这几个城市竞争力,为什么房价就一定要怎样,如果属于回归市场就是这样情况,未来五年可能会出现意想不到的情况,可能在一个城市当中某一个地段很分化,我认为北京房价不怎样,但市中心可能就是十万,真的就是十万以上,但不代表北京所有房价都可以上十万,有一些房价就已经上六万的,所以这种情况会发生,而且还会继续。

主持俎江涛:谢谢教授,一些现象的发生可能会出乎意料。

刘洪玉:这个问题讲得很好,刚才说过去十年,未来十年,我想这个问题,我觉得过去十年我们的房地产行业的发展应该是一个比较粗矿,规模主打,大家都在追求规模,大家在决策的时候,环境又非常复杂,大家不明白谁胆大决策,能否成功就靠运气,过去就粗矿,规模,胆大,运气。

未来十年我就琢磨,现在开始往这个方向转变,更多就是不是粗矿,运气,而是追求高质量的成长,不是靠胆子大,而是靠自己的智慧,不是靠运气,而是靠专业能力,实际上这个行业,因为我们很多房地产大家看到都是住房市场,住房市场是这个市场当中最简单一个市场,从开发商,从行业的角度去看,住房,这是开发销售的市场,只不过牵涉到每个人的切身利益所以大家才非常多的关注,更复杂的领域,像一些专业化的,我们叫做商业房地产的市场,收益性的房地产的市场,这是一个长期、持久需要我们去,发达国家的房地产市场是以这种为主,所以这个过程当中我觉得我们可能就要,更多是靠我们的智慧,我们的专业的能力做。

讲到住房的的价格,我们研究,房地产价格有长期趋势,短期波动,长期趋势是经济收入发展的基本面因素支撑,因为他们相互之间有关联关系,短期波动就有各种各样的因素导致出现一些短期的变化,比如说一些什么事件,政策的冲击等等。

大家目前感觉住房市场的价格比较高,我们也是从长期来看,跟当前经济社会发展水平去衡量,发现我们已经在有一部分的城市已经脱离了经济收入发展的基本面因素的支撑,跟人民收入相比,大家觉得支付能力,为什么压力大?因为没有办法支付,政府就要参与了。

房地产有金融资产的属性,这是投资性的资产,跟资本市场关联,资本上跟房地产资金收入水平要匹配,我们都可以看当前的价格以及未来价格发展的趋势,短期价格变化这是很难把握的因为有一些经济学家说,要预测明天房价涨还是跌,这些东西就很困难,因为它影响因素太多了。

主持俎江涛:谢谢教授,现在时间就是下午4:12分,大会规定到4:20分,因为有一些教授要去飞机路上,下面我们有8分钟的时间把时间留给现场朋友们,谁有问题可以向二位聂会长,刘教授互动,有问题举手。

嘉宾:  我想问一下会长,去年全国各地地王出现,统计也显示去年四线一大城市土地出让金达到4720个亿,也是创历史新高,我想问一下您对于今年您觉得还会地王频出的现象还会继续延续吗?

聂梅生:去年11、12月份土地价格突然上涨,地王频出,这是意料之外,而不是意料之内,这是刚才讲的开发商的资金链,年底的时候是比较好,特别大公司,上市公司,此次地王很多都是大企业,他们年底完成了任务,账上有钱,有钱就要考虑土地储备,还有规模,否则上市公司今后的生意怎么做?他必须要对股东有交代,他有钱,有业绩的要求。

另外我认为地方政府在年底改变的年初的关于土地的供应的办法,开始放了,这是很大的因素。比如说原来,北京原来是抢得比较紧,限房价,竞地价一些做法,保障房占多少比例,这卡得比较紧,这个时候开发商拿地也受到很多影响,突然年底的时候似乎这些因素有所变化,很多地王形成的,有保障房因素但跟原来因素不一样,这个情况下,因为政策的信号因为地方政府有所发言权,决策权,这种情况下稍微动一点开发商非常敏感,就开始了。

我觉得可能跟预期有关系,北上广深房价涨那么多,现在地价高,要考虑,一年之前的土地怎样,之后房价怎样,2013年土地这样,2014年房价怎样,因为了解很多上市公司在竞争非理性的时候,你为什么要拍,最后没有拿到,但跟我这样讲,我说你怎么算吗?你跟我说怎样拍?他说我算北京房价或者其他地方的房价,2014年会涨25%,这是某一个企业说的,内部认为房价会涨25%,所以把这25%的房价加上去,反算加价格,所以说预期,这三个因素都有,所以高价地拿到这是一个肥肉,涨40%,他25%就算低了,四千卖到两万,这样就百做,但可能算高了呢?

嘉宾:会长,您刚才分析美国房地产,未来还有5-7年的涨的机会,现在是不是比较好的时机投资美国房地产?我做金融我客户大部分都是,国内人民币转到外币投资,您说这个信息。

聂梅生:这个问题我中午吃饭的时候讨论过,现在要想想中国为什么会放宽两个?一个就是企业,一个是个人,为什么要放宽?原来非常紧,在外汇下这是非常紧,不让走,为什么现在让走?这个留给大家想想为什么这是很大的变化,让您走,这是第一个;第二让你走会不会是一个陷阱?未来像日本一样,会不会有这个问题。

这个时间点选得对不对,我认为现在美国两类房子可以买,大家从09年以后,不断研究美国房地产发展情况,上次金融危机当中被价值低估的银行房,现在还没有完全吐出来,还有,因此过去两年,如果在前两年去买现在肯定赚,哪个时候都认为美国经济下行都不敢买,都认为中国经济好得狠,这些银行房还没有完全吐完,这是价值被低估这方面可以买。

在美国你想要找大房地产开发企业,排前十,有实力的跟他们一起组合投资,因为他们要投,他撬动你的杠杆,我投5%,你投95%,这不行,你要绑定一起,他对美国周期判断比我们清楚,我们不要贸然在美国圈地,你搞不掂的,说不定多少年这块地还批不下来,所以一定要跟大企业,成熟企业绑定一起去,按他们对于美国市场估计,他们的估值是多少,综合分析。

因为这里面还有人民币实际价值跟美元的实际价值,你不要说涨几倍,你要看看含金量多少,认为美元房地产在复苏,还有5-7年的好时光,要看你投什么城市,什么物业,跟谁合作,你不要投底特律嘛。

主持俎江涛:时间关系,再一次感谢二位,再一次掌声表示感谢,现在论坛要继续。刚才郭先生,他跟大家分享一下,关于在房地产投资当中一些可以分享的经验,投资的理财的这方面的技巧或者经验,他想有一些建议给大家。

郭泽伟:谢谢在座各位,刚才两位教授,两位专家都点评了过去和现在、未来。对于投资来讲,这里面很多都是优秀投资人,特别很多发展商,在过去十年做出很大贡献,成就非常好。

如何投资这个问题很简单,也很复杂,简单是什么?资产货币,我们从当时2003年的时候M2货币18万亿,2013年的时候我们107万亿,2013年底我们已经达到126万亿的M2货币,大家可以看到温总理执政十年,我们的M2货币涨5倍,18万亿到107万亿,从货币增长来讲,十年房地产不涨五倍,你资产在2003年一万块钱,不到五万块钱,如果不这样你比M2货币增长还慢,这是一个比较。

还有现在通胀指数比较;现在中国最大的问题就是投资,投资者没有什么投资机会,很少投资机会,股市,总理03年讲2600点,现在2100点,十年回到原点,所以我们不敢投资股市,我是经营者,我股市投资基本上也是失败的,包括李先生的股票我也做了过山车,都不敢投了。不是说股市不能投,而是国内的股市,A股,港股相对有一点有市可寻,国内股市看不懂。

信息,在全世界的信息披露,国内的信息披露从股市的操纵比,披露还是很及时,查找资料很方便,但真实性怎样,不知道,大家好好考虑,基于这些原因,投资机会很少,唯一在那么多年可以看到我们增长的就是土地、房子,土地、房子在一起就是房地产,这是一个。

还有一个大家知道,现在赚钱就是卖房子,卖公司,卖人,卖公司就是上市,包装好上市,卖房子就是住宅,大家都赚钱了,还有就是人力输出。

资金成本,劳动力的成本在十年里面也是比较大的增长,可以看到我们的金融里面,在我们的房地产的高管里面,2003年的时候我相信一年年薪十万块钱就可以了,但现在没有两三百万都不行,所以很多上市公司的高管都是千万,几千万,甚至还有很多的福利。

从这里面可以看到我们如此大的资产升幅,四万亿下去,在09年-2013年如此大的涨幅,是什么东西可以跟上呢?刚才讲了我们一个金融一个就是房地产,只有这两个可以跟上我们的投资领域,跟我们这个市场是对接的。

主持俎江涛:谢谢郭董事长,谢谢现场的分析,大家都讲了很多大势,今天再一次感谢几位嘉宾的现场跟分享关于在未来的十年他们有关楼市发展的看法,再一次用掌声表示感谢,谢谢你们,请入席!

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