地铁上盖公寓长租30年45万起 以租代售有风险

巡城时间：1月14日

最新价格：均价8000元/㎡，总价45万起，拎包入住

特工点评：We公馆（优惠购、楼盘相册、最新报价）位于番禺大石地铁上盖，土地性质为集体土地,开发商以租代售，买家可买断物业30年的租赁权，58㎡总价45万起，带全屋精装修和家私家电，拎包入住。楼盘还提供返租服务，以3000元/月的租金向买家租房。在番禺房价普遍向“2”字头迈进的今天，7字头的价格的确极具诱惑力。但这种以租代售方式也存在风险：根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。20年后或存在续租、拆迁纠纷等问题。

推荐指数：★★

We公馆总价45万起，首付12万起

“地铁上盖精装公寓 首付12万返租3000元/月”，一走出番禺大石地铁站B出口，一个在建楼盘上的横幅广告显得尤其抢眼。在番禺华南板块房价普遍奔“2”字头的今天，这一价格简直让人难以置信，何况还是地铁上盖物业。

7、8千元/㎡的地铁精装公寓原来只是长租30年

项目均价8千/㎡，带全屋精装和家私家电

楼盘的营销中心就在地铁出口，一走进去就能看见显眼的销售牌，上面是几套特价单位的信息，其中最低的一套建筑面积58㎡的公寓，总价45万，折合单价7759元/㎡。销售人员介绍，公寓全部带全屋精装修交楼，并赠送家私家电，业主可拎包入住。整体均价8000元/㎡，基本上都是58㎡左右的公寓，买家可以选择一次性付款、一年分期付款或按揭贷款，但按揭贷款实际上就是租房消费贷款，利率比一般的住房按揭贷款要高。

项目样板房展示

项目带全屋精装和家私家电

特工在现场观察到，该盘为一整栋8层高建筑，一楼为商铺，二楼为餐饮、棋牌、沐足、美容等，三楼为万众财富酒店管理有限公司经营旅业，五楼以上为公寓。每层公寓约110户，与酒店格局相同，长走廊设计，共有10部电梯。分两期开发，二期规划有酒店、写字楼等。

为什么价格这么低？销售人员解释，该盘土地性质为集体土地，只租不售，也就是没有产权，买家只能买断30年的租赁权，并不拥有该套物业的产权。交楼之后业主可自住也可以出租，还可以委托物业进行托管。另外楼盘还提供返租服务，业主可将物业租给开发商，月租金3000元/㎡，投资回报率可达8%。

长租吸引力不小 投资客“受落”

项目位于番禺大石地铁站上盖

年限长达30年，一套58㎡的地铁上盖精装公寓，月租金可达3000元，交12万首付或一次性付款45万起就可以入住，听起来的确非常吸引。

销售人员透露，大部分购房者都出于投资目的，但刚需自住买家也占一定比例。

该盘就在地铁口，背靠着配套成熟的大石商圈，各项生活配套都十分完善。此外，该盘正对着新光快速，可无缝接驳，前往珠江新城只需要十多分钟，对于有着租房需求的白领一族和买房需求的刚需一族来说还是有一定吸引力。

以租代售有风险 市民入市需谨慎

实际上，这种以租代售的新花样在广州楼市上并不是特例。去年11月番禺亚运城板块的楼盘亚运源筑（优惠购、楼盘相册、最新报价）开盘，只租不卖，租期长达35年，月租金700元，一年不足1万，有投资客一口气买了28套。

在房价高企的大背景下，“穗六条”提高了外地人的购房门槛，住宅投资需求得到进一步抑制，商业物业又火了起来。但购买写字楼、商铺，动辄要一两百万以上，对于普通的投资客来说很难负担，这种长租形式的投资方式足以令他们心动。但投资几十万只能得到租赁权，并没有产权，这样靠谱吗？

特工特意算了一笔账，以45万一套的长租价格计算，30年平均每月租金1250元，如果返租给开发商，每月租金3000元，相当于每月多了1750元的收入。但如果把45万元放在银行存定期(五年以上定期年利率为4.75%),每月的固定收入也有1781元,跟租金收入差不多。事实上，买家是先一次性拿出45万，而不是分次支出，考虑到通货膨胀等因素，不能简单用租金差来估算长租公寓的回报率。

但也有投资客自信满满。来自天河的谢阿姨直率表示，买了就是为了投资，有合适机会可以提高价格二次转租，就算不转租以后租金也还会再涨，30年算下来也是一笔不小的收入，在目前限购的情况下，不失为一种好的保值和投资方式。

业内专家提醒，根据物权法规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。20年后或存在续租、拆迁纠纷等问题。购房者在租的过程中，一定要与开发商在合同里注明相关的违约赔偿等问题，以防在租期内开发商出现反悔收回物业的情况。由于这类物业不受主管部门的预售款安全监管体系制约，所以也有可能出现烂尾的情况，市民要维护自己的权益，一定要多留个心眼，实在要租，也是租“现房”比“期房”更保险。