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大的政策环境之下,广州房地产市场将面临怎样的改变,“五限”能否有所变动,增城、从化政策又将怎样,市场尚还有许多问号亟待揭破。
在网易房产举办的“‘两会’定调 广州房地产何去何从?”话题沙龙上,著名房地产专家韩世同解读认为,“双向调控”下楼市偏冷的城市或放松调控,防止房价暴跌造成不稳定。一线城市会好些,但今年广州楼市整体会奏“降”调,拐点即将形成,已经回落,目前个盘的降价行为或引起跟风,但因为数据虚假,真实市场走向无法从数据上看出。
“双向调控”下偏冷楼市或放松调控 防止房价暴跌
韩世同:“两会”提出的“双向调控”,区别对待过热的一、二线城市,和大量偏冷的三四线城市,后者的调控可能会放松,因为它市场太冷,如果不刺激,地方经济很容易下行。
现在三、四线城市的市场已经全面趋冷,二线城市有些地方冷,杭州已经开始出现大幅度的跳楼降价。
在房价问题上,我非常赞成马光远的观点,认为要防止房价暴跌,避免经济崩溃。如果一线城市暴跌,这是毁灭性的冲击。
虽说杭州降价是个案,但所有的降价都是从个案开始,不可能大家一起商量好,一起跳水,总有人要先跑,如果是人为制造就更糟糕,现在要采取一定的措施,避免开发商跳水。让他慢慢地降,是可以的,市场也接受得了。
广州今年楼市奏“降”调 个盘降价或引跟风
韩世同:就广州而言,虽然还没有出现杭州一般的跳水、砸盘的情况,但已经有了比较明显的降价打折活动,已有开发商全面88折促销,有开发商在汉溪1.2万/㎡卖房,在萝岗1万/㎡卖房,都低于1.5万-2万/㎡的市场价。
虽然这些盘具有一定特殊性,但它们毕竟也是在市场卖,一定会对市场造成影响的。这种大规模的指标,大家都不说,但是造成的冲击和影响非常巨大,这是没有办法克服的事情。这个状况,除非政府补救,制止他的行为。
这些优惠折扣促销的活动往后,或许会有大规模的跟进。我认为房价的下跌是必然的,当然不是大跌。
如果不降价不可能有成交,在现在成交很低迷的情况下,还大量提价,我认为是不太可能的。所以往后,广州市场的成交会上来,价格不可能上来。
人们看到,年初以来广州楼市成交开始下降,其实这种情况在去年底就已经有了,但由于数据不真实,没有被显现出来。但今年的土地市场很热,说明开发商还没有看出来,还带有一定的盲目性。
我觉得今年的广州市场,整体来讲是“降”。但是“降”并不代表楼市马上崩盘,只是说明它存在这样的危险性和可能性。危险不是即时发生的,但如果处理不得当,也是有可能出现的。
我的判断是,广州这样的一线城市也开始进入楼市下行的初始阶段了,这种拐点即将形成,已经回落。
不过现在的统计数据并不真实,如果真实的话,数据上的下行,可能现在已经出现了。但是,面对不真实的统计数据,你不知道它是人为的还是客观的。
市场情况来说,现在已经有不少楼盘打折促销了,说明市场已经不是向上的了。但我们没有办法看到整体的数据真实状态。
广州今年或取消“三限”
韩世同:我认为,广州今年应该取消“三限”。因为现在中央提倡把房地产的工作推向市场化,限签限售这些完全没必要,耗时费力,又吃力不讨好,得不到好的结果。
我们看到最近的统计数据,大幅度飙升,这里面有一定放开价格的因素。但是放到什么程度?我们不太清楚。
不过应该指出,“三限”从去年开始操作的时候,就是封闭,没有公开的,它的规则是什么,怎样操作,外界都不知道。这样的操作,会导致出现了很多问题,未来才会显露。
应戒除政府投资“依赖症”
韩世同:新政府也做了投资,才使得我们现在的经济在下半年有回升的迹象,但是维持得非常短。
但我们已经依赖了政府投资的治理方式,经济有春夏秋冬,需要周期性。我们如果总是追求夏天,整个经济就变成积极需要,就得靠刺激。但我们现在的手段再用的话,未来 金融风险就会越来越大。以后房地产不出问题,金融也出问题。但对于金融的治理,我们好像还没有任何的头绪,包括十八届三中全会也没有什么提法。
利率市场化吧,其实更麻烦。现在很多银行不愿意贷房贷了,如果不贷房地产马上就死,但是贷的话,成倍拔高利率,通过银行贷款也变成了高利贷,就没得玩了,银行最终也会把自己玩垮。现在定了7.5%,2008年和2012年初都是跌到六点几,非常恐慌。
制度改革才是治本 需要循序渐进
韩世同:不过这一届政府和上一届政府不同,上一届大多都是治标不治本的措施,土地制度、财税制度、金融制度,这三大跟房地产息息相关的根本制度没有调整。
现在大家为了一个非常空的目标,基本上是无法实现的目标,把现行整体规则全部搅乱了,这是毫无价值。中央强调市场功能,这是极大的损害了市场的功能,地价又人为抬高,你让市场怎么健康平稳发展呢?
地价高、房价高,为什么会高?难道开发商都是傻子吗?明明看到房价都没有超过地价高,为什么还要举牌这么高,到底有什么背景?有什么问题?这是更重要的。
现在地价市场肯定不是市场化,如果是市场化,地价不可能比房价高。这是我无法理解的事情。我也不能乱猜,这里面肯定有背景。市场化中,地价应该在房价里占一定比重,还有税收、成本、利润,现在已经高了,你怎么出现呢?这是我考虑的事情。
不过,土地制度、财税制度的变革不能一下子变,从现行的做法到那个做法,要有一个循序渐进的过程。