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大的政策环境之下,广州房地产市场将面临怎样的改变,“五限”能否有所变动,增城、从化政策又将怎样,市场尚还有许多问号亟待揭破。
在网易房产举办的“‘两会’定调 广州房地产何去何从?”话题沙龙上,广州中地行副总经理郑隽宸认为,“两会”的“双向调控”基本定调,释放出的信息说明,今年房地产市场会有限度、逐步地回归市场化,保障房会提到更重要位置,房产税出台或跟限购退出有关,但其实质影响尚难判断。
对于广州市场,郑隽宸指出,今年楼市“以价换量”会增多,但大幅降价不可能,楼市会走稳,经过房企一季度的冲量,3月份市场成交会上来。另外,今年广州限购不退出,但或将放宽门槛、逐渐淡化,“限签”也将隐形退出,但限价不会完全退出市场。
两会定调“市场化” 价格调节将更明显
郑隽宸:“两会”期间,虽说“双向调控”基本定调了,但也会有几个信息释放出来。
第一,保障性住房在双向调节上,提到一个更重要的位置。
第二,有限度的、逐步地把商品房市场归还给市场化,不是单纯依靠宏观的手段管理。如果逐步市场化,市场的调节价格会显现的更明显一点。价格好、质量好的楼盘也是受欢迎的。
第三,房地产的房产税出台的问题,也会在后期对消费市场产生一定心理的影响,但是实质的影响有多大,现在还判断不出来。
但我个人判断房产税的影响不会太大,因为它的实行范围、实行力度都有限,政策也不会贸然出台。毕竟新一届的领导班子在经济、市场运行的经验和能力,比以往更强一些。
今年楼市以价换量增多 大幅降价不可能
郑隽宸:既然“两会”释放出上述信号,那么今年整个年度的房地产不会有太大的波动性,反而应运房地产的供应会走得更稳一点。
至于打折、促销的信息,就跟媒体问每天的政策是怎样的,他们是一样的道理,每年都会循环这些问题,不会产生根源上的变动,价格往下行的基本面是看不到的。没有任何太有利的外部条件告诉我们,这个房地产市场会下行。
第一,因为一些因素的影响,比如银行的收紧、开发商和消费者在市场上的贷款达不到预期,开发商会有一些降价促销的行为,以价换量,把市场的价格掉下来。
第二,降低准入门槛,尤其是二次置业的首付降低,让更多的可以消费的人进来,也是以价换量的行为。但是大幅度的降价、打折、让利是不可能。
限购今年不退出 或将逐渐淡化
郑隽宸:政策方面,“限购”的退出会跟“房产税”的开增时间有关系。
虽然现在多提的是房地产税,房产税不会扩容。但“限购”退出必须有序化,不会贸然拔起,必须要有过渡性的手段,否则价格控制不住。
但从目前的状况来说,限购短期退出的难度比较多。但其实限购已经消耗了很多年,无论是开发商,还是消费者,大家有了相应的消化能力和适应能力,退出也不会对市场产生根本性的影响。
我认为,最有可能的方式是,限购的一些条件慢慢松动,逐渐淡化,退出。比如今年年初以来,社保的一些环节有所改变,门槛有所降低。
整体来说,我认为政策面是平稳的。
“限签”或隐形而来悄然而去 限价不会完全退出市场
郑隽宸:就广州的“限签”来说,则要看政府的目标明不明确,如果不明确的话,可能慢慢退掉,但是没有命令,限签没有通过文件,这是隐形的政策。
限价和它引起的双合同,哪怕取消了,相关问题也不一定在市场消失。因为“双合同”为开发商提供了避税的条件,显现买卖合同上的价格并不是那么高,只是增值部分少了。所以,哪怕行政上取消了“限价”,双合同也不可能完全退出市场。除非市场不景气,开发商必须要降低准入门槛。
至于从化、增城“撤市设区”的问题,大家主要讨论的还是限购和限价,但因素很多。
两地一旦纳入限购区域,房价必须上去。不过,未来在土地供应方面,增城、从化应该是大户,还有相当广袤的土地供应到市场上,缓解原来的供应量不足的情况。
另外,它跟政府的控制目标也会有关系。到目前为止,新一届的领导班子没有向地方政府明确说房地产调控达到多少,是否意味着目标不明确或者不存在,现在还看不懂。
房企一季度冲量 广州 3 月份市场成交会上来
郑隽宸:最近,保利在广州的三个盘推出“首付分期付款”,还有市场的其他一些价格调整现行,都说明对市场来说,量是要的,尤其在年初的时候,一年之计在于春,想要完成全年指标,上半年的表现至关重要。
不过,目前整个市场显现出的数据是不真实的,尤其是2月份成交的数据,在网签和供应量都没有反映市场真实的情况。
我认为,3月份市场成交量会上来,从各个区的推盘量来说,开始有新增的供应,而且新增供应的成交状况还是比较理想。但市场没有出现明显的打折趋势,也不可能大幅降价。