5月17日，在浙江杭州举行的2014年度中国房地产商学院联盟峰会中，全联房地产商会创会会长聂梅生接受了网易房产的独家专访，与网易房产全国总编辑严家森畅谈对市场、政策等方面的看法。
不合理政策可趁机退出
市场风声鹤唳，国家统计局数据显示前4个月商品房销售金额和面积都同比大幅下降，而近期多个城市相继推出松绑政策，则被市场认为是“救市”之举。
不过对此，聂梅生则认为在目前市场比较低迷时，放松此前不合理制定的一些政策是必要的，其表示2010年推出多项政策，对于有些城市例如北京，限购是必要的，到现在也还是需要的，但是当时政策是一刀切，对于一些人口没那么多，房价也不是很高的城市就没有必要。
“政府不要叶公好龙”，聂梅生说政府管政府的事情，市场的部分让市场去管，政策是政府在制定，原来不合理的政策需要清理掉，合理的要坚持。聂梅生认为现在一些城市放松限购、购房入户等政策，正是政府该做的。
“政府不要因为市场有所松动就以为楼市要崩盘，然后又出全国统一的一刀切政策。”，聂梅生表示现在市场在消化一些不合理的政策影响，政府没必要再出同一的全国政策。
政策底线应是看市场反应
近两个月，多个城市已经推出调整政策，这在以前都很快被叫停，而今年到现在还未见中央政府表态。不少人认为现在各个城市都在不断出台一点政策，试探中央的底线。不过在聂梅生看来，地方政府出台新的政策，“底线应该是市场反应”，其认为出台政策后市场没有反应，那侦测就是失效，如果有正面反应的就是出对，负面的反应就错了，地方政府出政策不能老看着中央的脸色，应该看市场反应，让市场健康发展，进而达到让老百姓、开发商和政府都满意就是最理想状态。
聂梅生觉得现在是中央留机会给市场和地方政府，把此前不合理的政策可以处理掉。聂梅生认为改善型住房是合理的需求，应该支持，但是此前的政策把这部分需求给误伤了，现在应该考虑放松这方面。
区域、房企分化市场作用结果，好事
上半年市场调整，近期北上广深也未能避免，同样传出楼盘降价消息，前四个月的成交量也出现同比大幅下滑，此前一直被为避风港的一线城市“沦陷”之说也兴起。另一方面，上市前十房企今年前4个月的业绩也出现在巨大差异，主打一二线城市的中海、保利出现了同比大幅下降，而主打三四五线城市的恒大、碧桂园却高居涨幅的前两位，出乎市场的预料。
聂梅生认为在今年政府没有过多干预下，目前的调整是市场行为，而且呈现城市分化、区域分化，企业之间也不一样。其表示一线城市事实上周边区域受政策出台影响往往是很大的，聂梅生以北京为例，5环以内的房价会比较坚挺，很难现松动，最多是有价无市，不过外围板块，比如通州，一有政策出台或者市场调整，最受影响。
对于企业，聂梅生表示房企产品不一样、品牌不一样，价格不一样，产生分化是好事，是优胜劣汰的过程。
土改可先同权同价市场自会平衡
聂梅生在“2014中国房地产商学院联盟年度峰会”的主题演讲中提到了建立长效机制的一个重点即使推进土地改革，要尽快使得农村土地同权同价，弥补农民此前的损失。在接受网易房产专访时，聂梅生进一步指出目前土地改革的推进不快，很难做的原因是来自开发商和地方政府两方面的反对，此前通过招拍挂拿地的开发商由于拿地价较高，因此反对，而由于农村用地可以入市，地方政府收入将受影响，利益受损失，同样也不愿意。
聂梅生认为可以先同权，不论土地出身，进入市场都是同样的年限，同样拿证。而在同权下，土地价格可以通过市场来定，市场自身会调节“取得到一个平衡点”。政府的国有用地可能不用涉及拆迁，各种市政配套齐全，而农村的地要跟农民集体去谈，可能要拆迁而且市政基础配套缺乏，不同条件不同价格，市场自身会由此产生一个平衡。
在同权下，农村用地可以出租、入股或转为国有用地，拥有多种的变现形式下，聂梅生表示虽然困难很大，但是要将同权同价贯彻下去，出现一些阻力但不能就此否定这件事不能去做。
REITs若出台将会是里程碑
今年至今，银行信贷持续紧张，房企的开发贷和个人房贷有所收缩，聂梅生认为出现此情况是银行存款在下降，造成可供贷款金额减少，另一方面是相对于其他方面的贷款利率，房贷现在已经没有什么优势，一个是楼市有下行的风险，银行因此担忧出现不良资产，二是房贷利率没办法很大地提高，会引来很大意见，银行也是追求利润，因此房贷也有所收缩。
从今年来，多家房企传出资金链断裂情况，最近就有百强房企光耀地产深陷其中，房企融资问题再次引起热议。一直对房地产融资非常关注的聂梅生表示，目前主要还是来自银行的开发贷、信托等，房地产基金从2010年后慢慢多起来，不过从总量上还是做不过信托。聂梅生认为，房地产基金作为直接融资一种方式，发展多年依然规模不大，主要还是缺乏政策的支持。
更加备受关注的REITs（房地产信托投资基金）则迟迟还未有动作。作为在国外已经发展非常成熟的融资方式在国内却迟迟推不出来，聂梅生认为主要还是银行的反对，因为以前房贷在银行看来是一笔优良资产，并不愿意放开来，不过现在随着市场的变化，风险增加，银行的看法或许也会改变。REITs的发展也是房企向轻资产转型的重要支撑点，聂梅生认为REITs如果出来将会是中国资本市场的一个里程碑。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
