主持人：我想接着探讨一下，从你们的经验来看，具体像我们的开发商的优势，主要是什么呢?或者说到了那里也要有竞争，在这一块有什么样的看法?
张鹰昊：其实这样的，就说我们国内的放了优势，首先对大集团来讲，真正是客人优势，自己本身内部可以消化掉很大一批，真正在当地如何定位自己，做到多元化和差异化，就说大家可能在国外待了时间长了都知道，在国外吃中餐不是完完全全的中餐，还有西方的结合，所以就要做一个合理的结合，这样不管是国外的客户也好，还是国内的客户也好，其实都会认可你。
我们颐和自己的酒店管理和物业，我们在国外做的时候，我们会做自己的旅游学院，这样的话可以结合我们国内的旅游学院，这样我们可以交流互动，这样可以把国外的学生拉到国内来，这样的话就是把自己的优势发挥到极致。
主持人：其实国内的开发企业，做配套的能力非常强，这个应该是其它很难比拟的。现在我们的资金，特别是大的房企资金还是非常雄厚的，我也想接着这个问题再请教一下林小姐，你也提到我们现在我们很多房企到国外开发，很大一部分做国内的客户，或者做移民多的地方，或者大家有意向去投资的地方。你也提出一个观点，将来还是要本地化，客户也要本地化，各方面都要本地化，如果说从目前的状况来看，从你的观察来看，现在大型的房企是规模是很大的，中型、小型的房企应该怎么做，这种不同类型，有没有什么好的建议?
林慧欣：我觉得中国人最强的地方就是适应力强，在不同地方很快会适应，可能是第一次去新的国家投资是一个试水点，这个投资额不会太大，还有跟当地富有经验的合作伙伴，比如新家坡的大地产经济，万科也跟他们合作，去了纽约又找另外的合作伙伴，所以这样的好处是他们的伙伴对当地非常熟悉。这样来说无论是龙头企业或者是两三线的企业，他们都可以先跟一些当地的合作伙伴合作，当然是先要付学费，但是一两次的投资之后，相信国内企业很快就会了解当地的投资的。
主持人：傅先生，你这方面有没有什么看法?比较一下我们的税务体系和国外的税务体系，对房地产来看，能不能很快的适应?
傅振煌：我们投资者到海外去吸引力是非常高的，我作为税务顾问，经常碰到的一个问题。我的客户说我要跑到某一个国家去做投资、收购，经常碰到的问题：怎么样的架构会最好，税务上最优惠?我碰到这个问题就有一点点的担心，我就画了一些图，这些客户会问我，你提了图是什么意思，因为他听到他的朋友告诉他也用这个图，是不是这个图最好，要我给他这样的推销。我作为一个顾问我很担心，因为很多时间我们不太了解这个投资架构上面是什么样的，很多时间你不单单是看国家的所谓的架构是最好，有一些时间也要去配合本身的一些特色，你自己跟其他的朋友和企业，不一定是完全一模一样的，做一个调整以后拿到最好的效果，所以我希望通过这个机会，也希望提一个建议，就是说如果我刚才提的你看到的是一个例子，但给我们一个很基本的了解，投在某一个国家，投的项目构成怎么样，应该跟你的税务师、律师深入的谈一谈，然后才决定这个方案。
回到你刚才这个问题，中国跟其它国家的税务上面的比较，如果是房地产税方面，你不用跟其它国家比较，单看我们中国的税务方面也有很大的问题，也是国家方面对于这个税改的问题，税改其中一块就是房地产，现在对于买房子成本，我们的压力是很大的，税务是其中一块，在座都是专家，你们都知道的如果我去购买一个楼房，我要付多少税，很厉害的。
所以我们谈一谈税改，我们现在希望的方向是什么?就是我购买楼房的税务成本，变成是我持有拥有这个楼房比较长期阶段的税负进行分配。就是在我收购的时候，如何减少收购的时候土地增值税，这样的话变成是什么样，变成是我的房产税。如果它这个税改真的是做成功的话，我在国内突然之间多了很多的客户，是有能力可以去买楼房的，然后它的税务成本就分摊到他以后十年、二十年，甚至三十年的税务成本，这个是一个大方向。
另外一个大方向，其实是一个地方跟中央政府的税收分配的问题，现在很大的问题经常这样说，中央政府非常多钱，因为很多的税收都是跑到中央政府的，地方政府其实不是很多钱的，很多税收都是到中央的，但是地方政府要负担很多基建、福利、政府的服务，全都是地方政府付的，但是我没有钱，我主要的税收来源就是在房产税里面，所以变成在中央跟地方政府之间，这个税收跟政府的功能和服务，其实互相之间是有一个不平衡的，中央很多钱，但是没有什么事情做，地方政府做很多事情没有钱，然后全靠房产税，所以税改的第二个方向，其实就是中央政府跟地方政府的税收分配的问题，然后地方政府希望尽量减少在房地产税方面的依赖，从其他的税源方面支持地方政府在服务上面的要求。
我相信我们在房地产行业上面，可能我们比较宏观看这个事情的时候，一就是税务方面的税改，会不会改变市场方面的状态，第二个就是我跟地方政府，跟中央政府之间，从税务方面会不会对这个行业造成一个很基本的改变，希望我们都会探讨这样的问题。
主持人：好的，刚才也问到这个问题，我也想到一个问题，就其实我们企业投资，或者个人投资，应该都经历了很多时间了。这个世界经济以欧美为代表，应该往上走，从这个角度来看，可能去外面投资应该是大的周期、是一个好的时点。以前金融海啸的时候很困难，现在差不多要度过了。
另外从具体的来讲，我也想跟黄先生请教一下，我觉得也代表很多人，现在从居民投资来看，海外投资来看，他怎么样去寻找一个适合他，然后又能够带来很大收益的不动产?
黄弼唯：我觉得先不要说巨大的收益，因为从事海外投资，跟国内的房地产投资可能有一个根本性的差别，这个差别就在于过去这么多年，可能我们国内的房地产发展的很快，很多人靠房地产致富了，但是现在我们中国人要走出去，如果你说个人投资的话，我的建议就是说他的资产可能是重新去分配，你不要说我现在中国的资产变卖拉到海外去，这个不现实。
但是海外刚刚说的英国也好，澳洲也好，他们房地产的趋势很平稳的。我们见到这几个国家，真的去让楼价往上走的时候，我不敢说掉下去，应该说是调整的时候。2008年的时候，澳洲我是比较清楚，它是2009年的上半年整个房价就回调了，它的汇率也涨上去了，所以我们中国投资人过去怎么考虑特别高资产的人士，他怎么把现有的资产保持，这是一个很主要的问题，就不要说我去那里必须压赚很多的钱。
第一点，因为楼价稳定，第二点，在中国做不到收回来，因为拿广州，广州现在的普通住宅的租金回报率，主持人比我更了解，在座所有专家比我了解。
主持人：标准租金，中高端的目前回报率大概2.6%左右。
黄弼唯：平均呢?
主持人：高端一点的是2.6%。
黄弼唯：我刚开始做的澳洲房产，后来这两年我接触了加拿大房产，我发现这两个国家无论从法律也好，从投资收益也好，非常的相似。
主持人：多少?
黄弼唯：包括英国也是，租金回报率4.8%到5.2%左右，我们取平均值5%，通过收租这个房大概18年收回来，在国内现在的情况非常难，在座的各位算算现在如果通过收租需要多长时间收回来，所以我觉得作为海外投资看两个点。第一，楼价稳定;第二，平时的租金回报比较可观，应该可以说比任何一个银行的理财产品还要稳定，现在余额宝也掉下来了，没有6%了，所以我觉得是比较好的投资点，海外投资，我认为稳定压倒一切。
主持人：配置自己的资产，获得稳定的收益，请颐和的张总讲一下。
张鹰昊：现在其实往海外投资的客户，首先是保本，同时现在因为大家越来越多的想体验生活，现在投资国外的话，大部分是有几个目的：第一子女留学;第二健康养老;第三移民;第四投资回报。通过这几点不同的目的选择不同的国家，比如说健康养老的话就是环境比较好的加拿大、澳大利亚的，移民就是哪块更好签证，这时候哪怕葡萄牙或者韩国，韩国的优势在哪?韩国只要保有房产五年以后，你这五年一天不在都没关系，但之后还可以拿到韩国身份。然后接着就是子女留学，肯定是大都市，像伦敦、悉尼、波士顿这样的地方。现在国内的人不止是看到投资回报，哪怕不保值，但是只要目的达到，就可以了。
主持人：或者说其实现在大家海外投资，从个人来看多重目的，移民、教育、养老包括旅游度假休闲，还有一些资产综合性的。
张鹰昊：因为真正选择海外投资的人，并不是把只有一套房子的钱卖了去到国外，而是真正有余地去支配自己的资金。所以这个时候第一位往往不会考虑投资，如果是为了家庭度假，可能去度假岛。所以说在选址上，包括自己做的产品定位上，都是要考虑的。
主持人：我觉得还有一个问题，可能我们再讨论一下，因为刚才虽然说了一些不确定性，就是其实这个风险问题，那么我记得之前中国有一家房地产开发公司，它到冰岛开发，准备租或者买300多平方公里的作为一个旅游地产，最终还是被否决了。从这个风险的角度，如果从投资风险的角度，当然这只是其中一个，看看我们林小姐跟我们再梳理一下，哪些风险或者怎么去预防和规避?
林慧欣：好像最近加拿大停止了中国移民，所以也是一个很重要的政策影响了房地产，因为温哥华加拿大这边很多华人去，都是买地产，为了去移民，所以这个突然的政策改变，你事西方国家突然有这个改变，也使到很多等了几年的中国人也突然出手，所以这个也对当地的房地产有影响，这些就是一个政策。当然，比如说奥运会方面移民的话，一定要买新房子，所以新房子的价格就不停的推高，二手市场就相对的比较稳定，所以这些都是一些政策的风险。
傅振煌：这个问题非常好，刚才我提到通过一个投资基金进去，其实我也碰到这样的情况，反过来其实那一年我是跑到英国，英国有一个投资基金，他就告诉我你们中国人到海外投资，他真的碰到很多困难，对他们来说是一个商业的机会，他们说如如果你是中国的客户，可以通过我们的投资基金，我们帮你做包装，就变成了在他的基金里面，可以突破一些困难。我是直接进去带了中国基金的身份，但是我跟其他商业合作伙伴一起合作，通过中间城的平然后我们一起进入本地的市场，可能在身份上面可以避免一些比较尴尬的地方。
黄弼唯：如果说到风险，还是政策层面的，那我又想举例子。在澳洲以前我们刚刚政府的项目，也是政策刚刚引入中国，当时我们在说你们是骗子，他说我们是骗子，他不能理解外国人的那种文化，那澳洲其实它有廉租房，廉租房就是给那种可能没收入了，或者难民住的，除了廉租房之外还有一些是政府补贴的房，这种跟廉租房完全两个概念，这种房必须盖在哪里，必须是符合我所说的“三个S”的定律，第一S就是周边很多学校，第二S就是必须交通很完善的，第三个S就是你周边肯定有很多的购物中心。
我说你这种最完善的地方，最好的地段，它就选这种地方盖政府补贴房，它就这样去选，选了之后给谁住，你不是那里的人不给你住，它给社会有贡献的人士，比如说退休的警察、公务员、医生，可能在座这么多位问我，黄Sir你骗我，公务员买不起房吗，他们的公务员跟我们不一样，他们的收入没有我们这么高，第二个澳洲人的生活理念，他不一定去买房，他希望去租，这种房不会给这种人买的，这种人只能去租，谁可以去买，我们都可以去买，在座的都可以去买，包括澳洲本地人都可以，这种买了之后有什么好处?就说每年除了收到一个正常的租金之外，联邦政府跟所在的州政府会给你一份很大的补贴，2013年我们曾经有最新的项目，就在市中心，除了正常的租金收入，政府还补贴1万多块澳币给你，连续补贴十年，这种房子基本上一推出市场，两个小时就租完了，因为我是租客满足这种条件的话，我就按八折租，我作为业主又可以收政府的补贴。
我们当初就引入中国，刚开始2009年没人去，到2011年每推出一个项目很快就没有了，都是中国卖的。现在政府在一个计划，把这种房取消，不能再卖给海外投资人，因为全都是中国人在卖，就涉及到这样的风险，如果一旦涉及到整个社会的稳定度的时候，政府肯定要出台一些政策，会限制你海外的投资。就像林小姐说的，澳洲什么都好，唯一海外人士必须买套新房，二手房不能买，如果一旦最新的数据给出来，2013年在悉尼投资新房的人，中国人占17%，墨尔本13%，100套房有13套是你中国人买的，现在民间的情绪是很高涨的，不让中国人进来，政府作秀也好，怎样也好，肯定要出一些措施出来安抚，政策层面我们是最难把控的。
主持人：谢谢，刚才也谈到一些政策的问题，对房地产企业来说对外投资，政府的问题是不是最大的问题?
张鹰昊：政府是决定政策的走向的，所以是最大的问题，其次还有投资海外市场，在拿地的时候样板做清楚，因为会有一些纠纷，这时候你要弄明白，真正的土地债权方和施工方之间的关系是什么，债券纠纷是什么情况，如果这些搞不清，可能真的是一年一年的去打官司，到最后也弄不清楚，最后可能还开不了工。所以说这些东西都要提前搞清楚。
主持人：好的，差不多的时间，我想最后也总结一下，今天我们也探讨房地产海外投资，企业的战略、税务安排，还是策略，怎么去发挥优势也好，最后我们也想请各位用最简单的话总结一下你最想表达的观点。
林慧欣：我想最重要是衡量企业自己的能力、承担风险的能力，才可以做这个决定，因为海外投资都是需要一个重大的决定。
傅振煌：很简单，就是要到海外投资，找专家。
黄弼唯：海外投资机遇与挑战并存，专业的事找专业的人处理，包括法律、税务，特别在西方国家是很细分的，该给会计师做的交给他，该给律师事务所做的给他就OK了。
张鹰昊：一句话找专家。
主持人：感谢我们这么多位嘉宾的精彩演讲观点，我相信大家一定会收益良多，这个环节就到这里。我通知一下各位，接下来我们在会场隔壁的E厅准备晚宴，请大家移步到5号馆E厅准备晚宴。
本文来源：网易房产
责任编辑：
王晓易_NE0011
