楼盘降价孰真孰假？买房更需提防三大陷阱（全文）

网易房产7月15日综合报道 番禺6字头、南沙萝岗7字头、从化5字头？！近期广州楼市频现个盘低价，价格似乎一夜之间回到几年前。楼市整体低迷、楼盘屡现降价惊悚噱头，让大多数市民都选择观望，再寻买房良机，也有市民觉得已降到心理预期价位，选择入市。

在楼市整体观望情绪浓厚的背景下，为了给购房者打强心剂，开发商可谓绞尽脑汁刺激买家入市。零首付、原价回购、内部价、特价房、火爆抢房等花样百出，对于购房者而言，一不小心就有可能“中招”，必须时刻保持清醒的头脑。

特价、内部价昙花一现

“特价、内部价、员工价”是开发商早已信手拈来的把戏。实际上，那些惊悚的低价噱头，往往仅有一套或几套单位，一般是低层、朝向、位置最差的单位，很快就消化完毕，仅为了吸引购房者的注意力。

比如亚运板块的庄士映蝶蓝湾（优惠购、楼盘相册、最新报价），前不久就打出“原价1.3万元/㎡、员工价6800元/㎡”的广告语，吸引了大批购房者的眼光。实际上，这些所谓的“员工价”单位都是一些200㎡以上的大户型，且全部是一期的尾货，仅有几套。这批单位从2009年开始销售，临近马路，当时的售价与现在的“员工价”相差无几。

“南沙核心区环市大道旁成熟大盘，76-114㎡的两房三房，售价低至7500元/㎡起。”不少接到这个广告的购房者都十分惊讶，7字头相当于跌回了几年前的价格。但实际上，该楼盘7字头的单位基本不存在，在售单位毛坯售价为8000元-9000元/㎡，是比今年年初带装修约1.2万元/㎡的售价实惠了不少，但降价幅度远远没有广告上那么惊人。

零首付有风险

零首付买房是指由开发商垫付三成首付的行为。所谓零首付买房主要有两种方式，一种本质上等同于分期首付，即购房者不支付或者少量支付首付，开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。另外一种是做高合同价，虚假贷款。

不用交首付就能买房，对购房者来说的确足够吸引人。不过,业内人士提醒,“零首付”增大了购房者还款压力,存在一定的风险。

“垫首付”一方面是一个营销手段,另外一方面,开发商可以通过“垫首付”的低首付比例方式,以此达到楼盘快速成交去化的目的，开发商很有可能面对资金链紧张的问题。虽然无法得知开发商的实际负债情况,但对购房者来说,的确存在风险。一旦开发商资金链断裂,倒霉的就是购房者。

零首付买房购房者必须符合国家的贷款标准，如果一年后买房政策有新的变动或者房贷利率出现变化，这些都是购房者自己需要承担的风险。特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过，开发商是否退还已经缴纳的购房款项。这也是购房者需要考虑的风险。

此外，如果购房者还款能力较弱,经由开发商垫付首付款后,实际增加了后期的还款压力。但若不能按时还开发商垫款,房子或被收回。

位于广州番禺的时代倾城今年5月推出了“零首付”计划,购房者只需交5万元定金即可签约,首付款最长可分18个月付清,全额分期付款最长3年付清。

敏捷金月湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）也推出“一成首付”活动，允许业主在一个星期内付一成首付,首套房买家可以在6个月内付三成首付,二套房买家可以在6个月内付清六成首付,并且免息。

楼盘承诺两年原价回购不可靠

近日，位于天河的日出观山（优惠购、楼盘相册、最新报价）开售新一期产品，开发商喊出“两年原价回购”的广告口号。

据了解，所谓两年原价回购实际就是在两年后，买家可办理退房，表面上看起来似乎不吃亏，实际上买家可能将损失至少十几万元。同时，律师还表示，买家所真正面临的风险需看协议所涉及的具体条款。

如果真的实现两年后原价回购，买卖双方解除购房合同的前提是该套房产尚未归入买方名下，也就是说房子尚未出房产证。如果协议期满后，房源已经具备房产证，此套房产要重新回归发展商名下，只能通过二手交易，届时，由于房产证未过五年，又将产生一大笔的交易费，这笔费用谁来支付？同时，发展商是否具备购房名额也是一个问题。

此外，如果退房成功，那么买家将损失买入房产时所预缴的契税费。不仅如此，对于按揭购房的买家而言，还将白白损失两年期间交给银行的按揭利息。以楼盘最低一套200万元总额的房产为例，首付三成，按揭20年，每年需要支付的利息为55000多元，两年期间支付的利息就超过10万元。

另外，由于买家本身不具备购房资格，所签订的一系列关于购房的协议严格来说都不具备法律约束力，这意味着，如果在两年期间，卖方突然反口不允许更名，买家很可能吃哑巴亏。