王刚：个人的投资者要选择合适的渠道

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。下面是清华大学房地产校友会副秘书长、中国REITS联盟筹备组副组长王刚在主题为“从资产收购到资本收购”的对话环节中的发言实录。

我是清华大学校友会，这次主要是发起中国的REITS联盟，实际上从2003开始说，说了十几年，进展是缓慢的，希望通过跨产业的联盟，将开发商和金 融机构和中介机构组织起来，能够将美国的REITS带到中国来。从而使REITS在中国市场诞生，或者是通过REITS将中国的资产变成退出通道，我对海外的REITS是比较熟悉的。

绿地和复星两类不同的企业，绿地是开发为主，复星是投资为主。两类企业的出身决定了思路，国内是开发为主的房地产企业，到了海外还是以开发为主。到了 海外依然是买地和散售的模式，我去年陪聂会长到美国两次，我们的代表团很多人都是国内的开发商，他们喜欢的思路是买地和开发。实际上地从获得到产生利润的 时间是比较长，跟中国的模式是不同的。国外是可以散售的，还有一种是通过REITS的方式退出的，这跟中国散售的模式是不同的。复星更多的是PE的打法。 去年在美国的时候，也看了这个楼，确实是2万元/平方米左右的大楼，美国要算汇率，还要算平方尺和平方米的差别。事实上来说，这是国外机构投资者的打法， 有没有能力将楼运营好，持有阶段的时候，你的运营是非常重要的。这个项目是在华尔街，就是纽约。不是办公楼特别好的区域，大家对这个楼的未来有很多的说 法。实际上最终投资背后的思维逻辑是什么，这一点是非常重要的。

融资的方式还是分两类，一类是机构投资者，一类是个人投资者。机构投资者是洪刚今年年初操作的一栋写字楼，这是典型的机构投资者的做法。还有个人投资者的做法，我 认为工瑞的操作更加的偏向于个人。两种类型的投资者的思维方式和打法是不同的，国内的机构者也在学习。比如说要有一定的资产比例，分配到房地产资产中，是 否可以容忍开发，或者是做持有，要有投资的策略。应该选怎样的合作伙伴或者是怎样的开发商。个人的投资者，要选择合适的渠道，例如全联房地产基金等等模 式，或者是管理模式，包括EB5的模式，也可以通过优惠通换钱到海外买房屋，要看投资者的类型。复星在日本购买了投资管理公司，还在葡萄牙购买了保险公 司。保险公司在国外是很重要的长期投资房地产的资金来源，通过这样的手段，可以进行长周期的投资，房地产是长周期投资的品类，能够用怎样的资金匹配好。保 险基金做长线，PE做中线，用银行做短线，形成比较好的资产组合，形成比较好的投资回报。

我们做海外投资的时候，除了直接买楼和买房，无论是公寓还是写字楼，可以借助房地产REITS投资，可以享受到专业的服务，也知道什么时候可以退出。