六方会谈(一)变革与平衡：结构性难题如何解决

2014年7月14日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议，凝聚共识、树立信心，坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体，将全程直播论坛盛况。

7月16日下午，中国地产六方会谈第一场《变革与平衡：结构性难题如何解决》举行。以下为文字实录：

主持人：接下来，我们将进行"中国地产六方会谈第一场《变革与平衡：结构性难题如何解决》。

我们有请会谈嘉宾：

住建部政策研究中心主任秦虹女士

华远地产董事长任志强先生

首创集团董事长刘晓光先生

路劲集团董事局主席单伟豹先生

博鳌·21世纪房地产论坛已经成为微博热门话题的第一位，希望下午的头脑风暴依然保持第一位，接下来将难题给北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生，看看他如何主持这场非诚勿扰。

钟伟：非常高兴有机会组成五方会谈，因为少了凌克。我相信这一轮可以继续的占据微博圈和微信圈的首位。

首先我想问的第一个问题，虽然这个问题很庸俗，如何判断未来房地产的价格、销售量有三种答案，分别是上涨、基本稳定，下调，请三位寻找答案。

秦虹：1—5月份是负增长，大概是8%左右，下半年会持续的负增长，下半年降幅会收窄，从销售的指数来说，下半年好于上半年，虽然还是持续的下降，但是降幅会明显收窄。

钟伟：下半年不看好吗？

秦虹：比上半年好。

钟伟：任总您不用回答了，您一定会回答依然上涨。

任志强：上午公布的房地产数据，6月份的数据好于1—5月份的数据，销售额和销售量都有所回升，因此我认为下半年的情况会好转。1—5月份降幅是7%到8%，6月份是5%，下半年是否可以转正，要看保障性住房的水分，如果这一比重加大的话，开发商就很难做了。有一部分虽然也受了，但是没有计算在商品房的销售中，那么统计数据就有所下降。如果销售数据不上不下的话，全年我认为会维持在5000万套左右，这一数据是巨大的，全世界也找不到这样的数据，可以说是去年以来的第二个高峰期。

钟伟：今年是否会超过13亿平方米？

任志强：按照目前的情况来说，现在的情况是平稳，会达到12亿平方米左右。

钟伟：房价会怎样走势？

任志强：如果把北京的商品房和经济适用房都进行统计的话，就是下降。如果将商品房单独进行统计，价格就是平稳略微下降，但是我们要知道保障性住房的数据。

钟伟：任总的意见，量和价涉及到保障房的因素，剔除后，才知道真相，才好判断。晓光总呢？

刘晓光：到年底的时候，量下降，价格会有所上升。

钟伟：量萎缩，价格是稳定上涨的。

单伟豹：我觉得下半年是量向上走的趋势，价格是稳定的，明年肯定是量增加，价格跟GDP的涨幅是差不多的。

钟伟：各位的回答是，今年的量缩一些，价格稳定，明年的情况会比今年更好。我们不着急，明年再看吧。

第二个问题，先请三位开发商和董事长回答，今年董事会下达的目标，恐怕会完不成，是吗？作为董事长，今年是否会完不成预订的目标？

任志强：如果按照下达的任务来看，有些人会比较乐观，个别企业难一些，例如去年100亿，今年要达到200亿就难。如果没有达到200亿，增长了70%也是140亿，不在于是否可以完成预订的任务，能够有所增长就好。从我们目前的情况来看，上市公司目前还不能进行预告，从总体来说，稳扎稳打的企业情况还是比较乐观的。

钟伟：今年是否可以完成业绩指标？

任志强：我们公布的业绩来说，上半年略有增长。

钟伟：晓光总怎么看？

刘晓光：今年应该可以完成任务。

钟伟：单总呢？

单伟豹：今年上半年1—6月份的销售额跟去年同期相比，预算差了一点点，全年还是有信心的。

钟伟：三位董事长还是有信心完成今年预订的目标。目前限购限贷等调控政策，导致众多的房地产企业不满意。未来一段时间为了保证房地产行业的平稳增长，那一种政策，从开发商的角度来讲，最应该有所调整。

单伟豹：银行为个人提供的抵押贷款，不应该其他的原因不贷款，应该由央行和银监会予以调整。银行有这样的责任进行调整，现在储备金是没有问题的，但是贷款的利率达到8%、9%，还是太高。

钟伟：单总的意思是按揭贷款还是要放，限贷不好？晓光董事长呢？

刘晓光：我认为应该进行银行业的改革。还是应该设置一个发展的模型，更好的处理商品房、经济适用房、保障房的比例，确保合适的比例，保持市场透明和价格稳定。

任志强：我们希望中国有一个稳定符合预期的政策，我们不希望今天上涨，明天下降，这样的话，对老百姓和开发商都是不好的，市场化要更加的透明。银行不应该限制抵押贷款，应该更加的透明和市场化。

钟伟：给不给开发商政策无所谓，野蛮生长习惯了，给不给消费者一定程度的金融知识是非常重要的，尤其是房贷等等该放还是要放。

秦虹：我们的政策应该保持相对的稳定，从今年的政策来看。影响销售增长的因素，我是赞成三位嘉宾的观点。我认为不需要给开发商特殊的政策，只要回归到国家的政策面就可以了，按照国家的规定，购买首套房利率是9.8折，不希望给予更多的优惠，目前的情况是没有折扣，还要提高10%、15%，甚至是30%，显然是不利于购房者实现购房愿望的，有那么多的房屋，投资投机的不让买，真正需要房屋的人也买不成，那么我们制造这么多的房屋干什么，这就是巨大的浪费。给予首次置业的人予以政策性的支持，这是世界各国普遍的做法，对于首次置业的消费者给予怎样的政策，商业银行根据自身的利益，贷款多了，额度多了，就优惠，任务赚的利润少了，就上浮利率，这样不利于房地产行业长久的发展。

钟伟：按揭贷款还是要松一些，银行告诉大家，下半年不会放松，有可能中国人民银行和国家开发区银行会给予棚户区更多的资金，鼓励地方政府和进行棚户区改造的企业更多的资金，而不是诸位所预期的放松房贷。

接下来还有一个比较傻的问题，假定减少20岁，重新回到二、三十岁的年代，如果不是地产开发商，按照80、90后的年龄，你会加入哪个行业，还是钟情于地产行业。

单伟豹：我毕业的时候，跟我父亲在香港做建筑。做建筑没有什么不好的，最近做金融的，我觉得房地产没有什么好做的。回到二十年前，中国的环境是不同的，当时的金融是不开放的，还是会选择做房地产。

刘晓光：因为年代是不同的，这个年代的人，和我们那个年代的二十岁是不同的。

钟伟：我的问题是，假定你现在的年龄是二、三十岁，而不是你回到二、三十年前的状态，你准备从现在开始选择人生的时候，选择什么？

刘晓光：当然不会选择房地产，应该是做互联网。

任志强：我也觉得互联网好，做房地产都疲倦了。互联网业没有费多少劲，也部经历刮风下雨就积累了很多的财富，开发商的富人都是长期积累的，但是互联网的企业都很赚钱，说明他们比开发商容易赚钱。而且互联网业没有太多的限制，而且他们还可以开银行，搞银行赚得手软，如果二十年前干银行，到我们这个年龄，都可以做到世界去。

我的意思是将互联网和银行两个业务结合起来，不要将两者分开，你看看这个行业比互联网和银行都要好。

钟伟：在座的80后、90后，在座的各位都是开发商，如果再次进行人生选择的时候，他们要放弃原来的房地产业，加入更加暴利的互联网或者是金融，最好是互联网金融，今后大家创业的话，不要进入房地产，直接进入互联网金融，就会成为高大上的行业，地产行业将成为屌丝行业。

您认为互联网金融赚钱，能不能告诉我们一点，您明白的一点，或者是您猜测的一点，他们是怎么就赚到钱的。马云、马化腾是怎么将钱忽悠过来的？

任志强：我们是不懂，要是都懂的话，他们就赚不到钱了。我们这一代人，生下来的时候，什么都没有。但是他们生下来的时候，计算机什么都有的。

钟伟：所以你们生下来的时候房子不多，就做房地产。

任志强：再过两天，央行就傻了，因为外资银行都开使用互联网金融了，我们的思想和技术管理者永远跟不上年轻人的思路，这就是矛盾。当官的人都七老八十了，他们通过行政命令，禁止他们没有见过的新技术，这就是当前存在的问题。

刘晓光：互联网的模型比较好，中国从国外照搬就可以了；第二，占领了跑道后，别人就很难进入了；第三，他们在天上，我们在地上，我们要交税，还要跟领导和政府打交道，不需要这样。

钟伟：大家认为互联网是如何赚钱的？

单伟豹：移动互联网的存在已经不可能走回头路了，三年前互联网金融大家都在猜测，因为银行赚钱太容易了，因此大家都不愿意做互联网金融。余额宝一开始就是5000亿，做得好，大家就慌张了。我们年纪比较大了，做这些东西比较难，但是不去了解，不去拥抱互联网，我们就会落后，愿意也好，不愿意也好，拥抱互联网和移动互联网是我们绝对要做的事情。

钟伟：既然是这样的话，三位董事长已经身为开发商了。秦虹女士长期的生涯是房地产住房政策方面的研究，四位如何才可以拥抱互联网，或者是地产+互联+金融，如何让房地产赚钱不那么累，或者赚得更多一些，也就是地产企业是否可以嫁接到互联网和移动互联网吗？

单伟豹：这就需要颠覆性的互联网技术，没有互联网就无所谓，有了互联网不用的话，我们就会落后，如何拥抱它，如何配合和利用它，公司成立了一个小组，正在研究，也在观察其他的开发商如何利用移动互联网，总是要跟互联网结合起来的。

刘晓光：传统经济要跟互联网结合起来就会大有可为，集团成立了研究机构，研究互联网和地产如何结合，把互联网网上的东西跟实际的东西结合起来，如果做得好的话，我认为是大有可为的，将用户的需求集中起来，从而服务于更多的客户。

任志强：我们的行业需要审批，不能拿政府的思维去审批互联网。如果说互联网和开发商没有结合是不对的，最早的应用是在设计。例如建造过程中的防震减灾等等都有设计，如果政策审批说，以后你们的房屋可以放到互联网上销售，开发商可以降低很多的成本。因为互联网的话，可以降低很多的费用，但是目前互联网做不了就没有办法。

钟伟：支付宝是否可以。

任志强：如果要审批的话，互联网和地产还是无法结合。

钟伟：互联网和房地产行业应该如何结合？

秦虹：房地产是产业，互联网是现代技术，一个是转动产业，一个是新兴技术，两者是势不可当，房地产和互联网的结合，在世界范围内都已经开始兴起。刚才说了开发企业的审批手续可以在网上进行，实际上美国开发企业的申请等程序都是在网络上的，不需要到个贷公司办法手续，就是网上将基本的信息填写。大家在互联网共同互动，就可以提高二手房交易的质量和效率，淘汰了很多虚假信息。中国的房地产刚刚度过起步的发展阶段，前几年欠帐太多，因此我们搞大量的建设。最近很多的新技术都是跟互联网有关的，今天下午大家都在谈房屋的装修，整体橱柜、精装修等等。前些天参加了国资委组织的评选，就是通过互联网线上线下的结合，解决家庭装修的问题，有一整套的模式和体系。最近还跟大连一家公司进行了研究，也是互联网线上线下结合的模式。目前的开发模式只是一个过程，包括筹资、设计、销售和未来的营销还有后期服务，我认为这些内容要依托于互联网实现升级，我认为互联网真是好的东西，可以改变传统行业。

钟伟：谢谢，秦主任向我们解释了房地产行业如何运用互联网来做好未来的服务。最后一个问题，新常态的情况之下，您所在的公司董事会，未来的发展战略中，一定不会缺少的战略内容，如果是两项的话，这两项内容是什么？公司发展战略一定会包含的内容，不会漏掉的是什么？

单伟豹：操作上包括建筑的设计，我认为可以通过第一互联网实现；第二董事会中，我们要提倡创新，模式的创新和产品的创新已经被验证，而且是必不可少。市场经济下的商业地产，一定要比别人做得好，做得快，做得好和做得快，就需要创新。因此需要借助互联网进行创新。

刘晓光：转型中将其他的新技术跟地产进行融合；第二，借助互联网平台，使房地产融入互联网，并且细化做得更好。

任志强：能不卖房屋就不卖房屋。

钟伟：囤货吗？

任志强：变成经营，就是持有物业。我们将大量的商业物业和酒店不销售。

钟伟：您的业务是否要通过互联网实现？

任志强：互联网跟我们没有什么关系，而是跟经营战略有关系。香港的租金收益率远远高于贷款的利率，持有物业经营的话，手一挥更高。因此能不卖就不卖。

第二，中国企业的节能环保，如果未来的建筑都不具备节能环保条件的话，那么建多少都要拆多少。中国不是建筑的寿命太低了，而是使用的寿命太低了。因为建筑的标准低而造成实用功能上的缺陷，因为实用功能的不完善，不得不拆除重新建设。不是因为房屋要倒了，而是因为实用功能有太多的缺陷，所以要重新建设，这两条是非常重要的。如果企业都不讲究节能环保，都生产出一大堆不节能的建筑，下一次倒闭的公司就是你。

秦虹：第一，坚持多元化发展。多元化不是说做住宅的要做商业，不同的企业有不同的多元化。大企业足够大，例如万科是全国最大的房地产企业，它的选择很多，可以做住宅，可以做商业，可以在一、二线城市，可以在二、三线城市，可以在东部，可以在西部，也可以在国外发展。如果小的公司，只能在本省进行开发，无法走出全省，也要多元化，省会城市多做一些，县级市也要做一些，如果只是一个小的地级市做住宅，也要多元化，至少产品类型多元化。改善型做一些，刚需户型也要做一些。为什么要多元化？中国最大的特点就是大，发展不平衡，东方不亮西方亮。多元化可以找到平衡，从而规避风险，因此不同的企业有不同的多元化的选择。

第二，还是要坚持创新，固守传统的开发模式，做传统的事情，还是可以做的，但是不一定赚钱。一定要有创新的思维，今天各位老板讲的案例，都非常有启发，我听了他们的发言，在产品上、经营模式上、经营理念上、运营方式上，都有超乎过去单一开发思维的创新，这些企业就是属于未来的，固守原来的模式，不改变和不变革的企业，终归会被淘汰，多元化和创新是企业的战略，我还是比较客观的，我认为企业的盈亏跟我没有什么关系，我讲的比较宏观，仅供参考。

钟伟：这一环节的时间差不多了，最后问一个笑话。如果多年后，我们再相聚的时候，四位不再是房地产开发商，不再是研究人员。那个时候我们坐在这里，遇到刘总、单总、刘总和秦主任，你们希望自己以怎样的角色出现，艺术家、画家，还是智慧的老人？

单伟豹：我希望退休之后，我们现在在做养老地产，我希望是养老地产的主管董事，但是不做执行。

刘晓光：我希望成为画家。

任志强：我想我也就打打高尔夫吧。

秦虹：聆听者。

钟伟：谢谢，我们希望在以后的时间，80、90后可以从事金融、从事互联网，不一定从事地产，老了以后，就住单总的房屋和任总PK高尔夫，然后由晓光总来记录这一切，谢谢大家。