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欧阳捷:今年上半年的形势比往年而言不算差

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2014年7月14日,博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会在海南三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会以:“回归‘新常态’:结构化调整与经济再平衡”为主题,邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议,凝聚共识、树立信心,坚定中国经济结构调整与房地产市场转型之路的多元健康发展。网易房产作为本届论坛的首席合作媒体,将全程直播论坛盛况。

7月16日下午,第二场中国地产六方会谈《调整与发展:企业转型困境与机遇》举行。以下是新城控股集团高级副总裁欧阳捷在会谈上的发言实录。

我先讲讲互联网,实际上互联网就是工具和渠道。我们通过这个工具,会拓展我们的市场份额,争取客户资源,提高我们的销售效率,扩大我们的渠道。互联网可以帮助我们,这就是本末关系。

钟伟老师是我们非常尊敬的学者,我们曾经请他为公司的高管上课,过了两年又请他来上课,第一次上课的时候,我没有完全的听懂,后来我发现每一次上课,开始都没有完全的听明白,不过有一点我明白了,我不太同意钟老师对于目前房地产遇到问题的看法。今年1—6月份国家统计局的数据是,上半年房地产销售面积是4.8亿平方米,比去年低了一些,去年是5.1亿平方米,比去年以前的任何一年都要高很多,今年上半年的销售额是3.1亿平方米,去年是3.3亿平方米,前年是2.3亿平方米,再前年是2.5亿平方米。因此今年上半年的日子是相当的好,我们延续去年高增长的势头,稍微低了一点,今年50强房企的市场销售额增长幅度有30家,增长额达到了2000亿,下降的企业是20家,下降额度的标准是50亿,其中10家企业是在10亿之内,对于百亿企业而言,下降50亿的幅度不多。

今年上半年的形势比往年而言不算差,今年6月份标杆企业的销售也在增长,增长的幅度超过了今年1—5月份的50%,意味着今年已经见底回暖,我认为7月份比今年上半年还要更好,我认为金九银十会到来的。

中央政府我们表示极大的敬佩,新一届政府上台以来,对房地产的宏观调控只字不提,中央政府对房地产调控的政策几乎是袖手旁观,对地方政府的小动作,我们称之为救市政策,实际上是纠错的行政管控的政策,都是默许或者是鼓励。中央政府从去年以来表现的房价上涨也好,市场波动也好的定力是我们所不及的。

本质上,政策面来讲,市场的气氛正在改变。包括人民日报、新华社等发布的信息,唱空的心态逐渐的改变,从销售面来讲,数据是不错的。企业面来讲,自由资金的增长和房地产企业资金的来源还处在正增长阶段。今天没有看到房地产企业大规模的降价倾销,全国统一性的降价行为。也没有看到企业跑路潮频繁的出现,如果看到企业的跑路现象,如果将这些统计的话,跟全国四、五万家企业相比,不良资产要比银行低得多。

目前的客户也更加的理性,今年有一个数据,就是世联地产提供的数据。今年上半年投资客的占比是10%,意味着市场是由刚需和改善性需求支撑的,达到了90%,那么这样的市场还不够好吗。今年打砸售楼处的情况也是比较少的。下半年因为预期的改变、政策的调整,国家经济形势的回升,我认为下半年会比上半年更好。

挑战是比较大的,我同意各位老总的观点,也同意秦主任的观点。1995年到2013年全国城镇住房竣工面积是129亿平方米,1984年到1993年是多少?达到了7.83亿平方米,两项加起来就是139亿平方米。上午专家提到的数据,人均住房面积是32平方米,也就意味着1984年前,我们生产的房屋,城镇住宅人均是12平方米。这是怎样的概念,意味着现在新的高楼大厦设计的寿命是50年,这些房屋已经过了35年。这些房屋要在未来拆迁掉,12平方米如果乘以7.3亿人,相当于83亿平方米,城镇化每年不断的提高,从50%上升到70%,大概要增加2.6亿人,按照人均30平方米,大概是76亿平方米,两项相加是165亿平方米,意味着按照去年的销售面积计算,我们还剩下15年的时间,因此房地产企业未来的挑战,做了15年之后,我们突然发现市场的增量没有了,只剩下周期性改造。在座的企业家都希望做百年老店,这15年对他们来讲只是朝夕,因此时间非常的紧迫。

我们的机遇在哪里,现在大家都谈转型,但是如何转。现在可以看到的道路有几种。

不算房地产行业内的转型,例如原来做住宅,现在改做商业、旅游地产、文化产业、教育产业等等,实际上住宅房地产占到整个房地产份额的80%、90%。如果将这些去掉的话,其他的量不大。更何况很多的养老地产、旅游地产、文化地产还没有找到出路。我们要谈的内容是什么,第一条路海外投资,今年到国外的企业不多,我们也希望走出去。但是欧美国家市场已经成熟,市场容量见底,而且是以二手市场为主,我们的房地产市场再过15年,也会发展成为二手市场为主。在这个时期,欧美市场没有太大的空间,我们要去就是学习他们的法律、政策、市场环境、组织、管控、企业投融资等方面的内容。

梁总的观点我是相当的佩服,也有不同的看法。第一个房子要让客户尖叫,有这个可能性,但不是在中国,如果在美国发生这样的事情是否有可能,也许可能。因为客户可以参与选址和建造,客户可以想要什么样的房屋就建造什么样的房屋。中国是不行的,政府管控了所有的环节,生产的房子是统一的,因此互联网产品和工业化产品是不一样的。

二、互联网是一种工具和渠道,我们讲渠道主要是指推广渠道。工具我们天天都作用,例如我们做的百年住宅项目,项目中利用了互联网的手段,使得你回家的时候,可以用手机打开你的冰箱、空调和所有的电子智能化设施。这也是我们做的创新,新城物业也成立了互联网楼盘项目,房地产并不是梁总所说的傲慢的行业,也在贴近客户。

三、互联网给我们带来了什么,渠道中有一个重要的概念,实际上是打破了理论界固步空间的概念,房地产企业可以通过互联网直接跟客户对话,甚至提高了我们的效率和营销的水平,我们也在用这些方法,降低我们的成本,降低营销水平,降低我们的管理。

梁总的说法,我认为是非常有道理的,对我很有启发,他说的内容,我们也在做,但是离他的期望或者是尖叫相差了一些。

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