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呼和浩特楼盘停工潮

呼和浩特宣布公开取消限购,引发了多地效仿跟风,限购多米诺骨牌已被轰然倒塌。

一位知情人士向《华夏时报》记者透露,呼市就放松限购向住建部请示时陈述了两点理由:呼市面临的不仅是供应过剩的问题,而是崩盘的问题;不仅是楼市的问题,更是经济要发展的问题。最终住建部同意了呼市的取消限购的请求。

“目前呼市房地产市场比已经崩盘的鄂尔多斯好不了多少,开发商和当地政府均面临着长期去库存的煎熬。”一位前往呼市调研的华南某市政府人士表示。

记者赴呼市实地调查发现,许多中小开发商由于资金链紧张,普遍存在延期交房以及拖欠工程款的情况,停工楼盘不断涌现,且有愈演愈烈之势。

停工现象普遍

位于呼市玉泉区北面的新世界家园成为历史久远的烂尾楼盘,据知情人士介绍,该项目仅开工一年就停工,至今已停工约3年时间。

一位近期在呼市实地考察的政府人士告诉记者,在呼市机场附近的伯爵花园别墅项目虽已经封顶,但外立面尚未装修,目前也已经停工,该盘开发周期长达十年,但已经交房的物业空置十分严重。

位于呼和浩特回民区巴彦淖尔路西侧的奈林尚苑小区,从2010年开盘至今,尽管部分楼层已有业主入住,但外围的几栋楼却仍未竣工,销售中心大门紧锁。

处于类似状态的楼盘在呼市屡见不鲜,有的项目虽未彻底烂尾,仍留有几个工作人员在现场看守,但实际上项目已经停止了施工。

“近期延期交房纠纷很多,还有拖欠施工单位工程款的也多。”呼和浩特房地产专业律师蒋利告诉记者,最近接到的一个案子就是内蒙古本地一个国企控股的开发商,延期2年了还未交房,主要是开发商资金链存在问题。

“自从鄂尔多斯楼市崩盘以来,之前来呼和浩特购房的老板们逐渐消失。受能源价格下降影响,呼市需求迅速萎缩,而房屋供应量还在不断增加。”呼市当地一位工程承包商告诉记者,由于房屋销售回款缓慢,目前很多开发商都是拿房子抵债,但因变现难,工程承包商一般拒绝接收房子,因此有些楼盘不得不停工。

呼市一位业内人士告诉记者,由于呼市楼盘供应严重过剩,超过需求增长速度,房屋空置现象普遍,销售极其缓慢,开发商回款受阻,导致工程款拖欠纠纷较多。

呼市房管局公开信息显示,截至7月16日,呼市四区可售期房共计139046套,但今年以来累计成交套数不足6000套,业内测算,以目前去化率计算,楼盘去化周期接近10年。

负责呼市公园1号水电暖工程的杨先生告诉记者,施工3年左右,总造价260万元,但他的施工队只得到了30万元和一套抵账房。

杨先生说,由于拖欠工程款,施工方只好选择停工催款,丰瑞公园1号目前还没有完成通水、通电,导致原约定去年底的交房承诺,到现在也没有兑现。

“有的楼盘停工是因为开发商违规,政府勒令停工,而开发商刚好资金紧张,也不想去整改,所以一直拖着不交房。”

“除了小地产商缺钱导致工程进展缓慢外,有的是证件不全,或未按规划来建设被政府叫停的。”呼市房地产专业律师赵江龙也告诉记者,最近两年延期交房的较多,尤其是受鄂尔多斯楼市崩盘波及的地产商,资金链普遍出现问题。

“由于资金短缺导致项目动工缓慢,加上建筑成本逐年上涨,销售缓慢,导致资金回笼周期较长,开发商为了节约成本,在施工建筑质量上投机取巧,结果导致验收不合格无法交房的比比皆是。”呼市当地一位开发商坦言。

 开发商拿房产豪车抵债

赵江龙告诉记者,呼市当地的小房企资金来源主要是民间借贷,现在成本太高,一方面承受不起,另一方面也很难借到钱,贷款公司不愿意借给地产商。

上述工程承包商杨先生告诉记者,因开发商资金出现问题,在呼市开发商和工程承包商之间普遍存在以房抵债的现象,一般开发商会拿房子冲抵50%的工程款。

而另一位呼市工程分包商解民(化名)甚至还遇到过拿房子冲抵100%工程款的项目,“一般这种活我们都不敢接,现在不如3年前的市场,拿到房子也卖不出去。”

解民告诉记者,在呼市以房抵账的结算方式中对冲抵账款的房价计算有两种方式,一种是按市场价下调500元/平方米-1000元/平方米,计算房产价值;另一种是按市场价下调相应点位计算房产价值,一般下调点位在10%到15%。

“开发商一般是按施工进度来付工程款,都会先用房产抵押,等把房产抵押部分用完才支付现金,实际上施工方只能得到一半的现金,这部分现金只够支付工人工资和一半的材料款。”解民告诉记者,开发商往往还要拖1到2个月,有的拖欠时间更长,他们有一笔施工款2年才追回。

呼市一位工程承包商告诉记者,现在呼市几乎90%的开发商都采用以房抵债的方式付款,就连巨华集团这样的当地龙头房企也是如此,如在北二环山水小区旁的巨华·琦琳北辰有70%的施工款就是用房产冲抵。

抵债房充斥,使得呼市房地产市场弱不禁风。“因为拿到抵债房的施工承包商,每平方米只能以低于市场价千元的价格出售,这样一来,将拉低其余楼盘销售价。”解民说。

多位工程分包商对记者表示,鄂尔多斯楼市崩盘后,呼市随即受到波及,部分开发商资金链紧张,无奈只能拿房产、豪车抵债。

以房产、豪车乃至黄金白银抵债的现象,在鄂尔多斯十分常见。

“呼市和鄂尔多斯一样,都是靠煤炭、能源开发、电力资源等行业富裕起来的,居民收入的快速提高也支撑了楼市的购买力,很多赚了钱的人都来呼市买房,导致房价快速上涨,形成了虚假繁荣的景象。”近期在呼市调研的一位政府人士告诉记者,而政府有了钱也借机大搞城市建设,出让很多土地,开发商也一哄而上,建设了大量房屋。

但随着2012年以来能源及相关产业越来越不景气,房地产购买力迅速消退,之前借能源致富的生意人也开始抛售楼盘,但同时又遇上楼盘供应量进入高峰期,导致供需失衡。

上述政府人士称,“开发商和当地政府正在为过去的冲动开发买单。呼市是省会城市,在内蒙古的人口吸附能力比鄂尔多斯强一点,但呼市的白领中产阶层刚需明显不足,贫富两极分化较为严重,很多需求严重依赖能源行情。”

netease 本文来源:华夏时报

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