七月广州住宅成交暴跌25% 第三季度房价或探底

网易房产7月23日报道 据网易房产数据中心统计显示，6月23日至7月22日，广州一手新房成交均价为15759元/平方米，相较于上个月统计区间内（5月23日-6月22日）17014元/平方米的均价，环比下跌达7.38%。广州近一个月以来的一手房总成交套数为4465套，而上个月新建住宅成交为5941套，环比成交大跌24.84%。总体量价齐跌。

网易房产数据中心统计显示，今年上半年广州一手住宅网签33019套，同比去年上半年的47708套，大跌30.79%，均价为14978元/平方米，与去年同期的13723元/平方米相比，上涨9.15%。今年广州楼市阴云不散，在经历了“红五月”的冷淡收场之后，尽管开发商仍不遗余力地进行五花八门的促销，成交量仍难见起色，楼市惨淡经营的辐射效应是，不少城市的“限购令”开始摇摇欲坠，据媒体不完全统计，目前全国已有6个城市或明或暗地取消了限购政策，但一线城市北上广深由于背后仍有着较大的刚性需求及投资需求支撑，舆论普遍认为完全取消限购令不现实。

根据网易房产“2014年7月广州百盘价格动态调查”显示，在广州销量排名前100个在售楼盘的网签均价当中，价格环比上涨的楼盘为37个，占比37%，而6月份均价上涨的楼盘据监测有31个，涨价楼盘数量有所上升。价格环比下跌的楼盘则为28个，相较于6月份的43个有所减少，另外成交均价与6月份相比基本保持不变的楼盘则占比35%，与6月份的26%相比上涨9%。

区域楼市冷热不均 黄埔“入冬”增城“回暖”

舆论充斥着“楼市拐点已至”的观点，但从网签成交数据上看，升价盘占比却高于降价盘，市场反应和成交数据“打架”的原因何在？行业专家认为，广州正逐步放开高价盘的网签，一定程度上导致网签均价上涨。在调查的100个重点楼盘中，均价最高为天河的尚东君御，网签成交51296元/㎡，在6月份的高位上还进一步上涨了8.86%。而网易房产记者深入分析发现，升价盘和降价盘的分布实际上呈现区域冷热不均的现象。

其中，降价风吹得最猛的是黄埔区，在抽取的9个楼盘中有7盘网签成交均价出现下跌，占比高达78%，虽然部分楼盘降价幅度较小，但主打大户型的科城山庄（优惠购、楼盘相册、最新报价）则暴跌11.04%。事实上，萝岗的去货压力确实不容小觑，楼盘扎堆形成巨量库存，下半年将考验着开发商的销售能力。网易房产记者近期了解到，萝岗一个主打刚需产品的楼盘目前全线产品实行首套房两成和二套房三成的首付政策，首付余下的款项买家可通过向开发商借款的方式分1-3年付清，而据中介透露，开发商开出的利率为6%左右，试图以低于银行房贷利率的噱头吸引买家。这种促销方式反映出开发商为了去货各出奇招，但隐含着巨大风险。

同样值得注意的还有自贸区失约的南沙区，其中跌幅最大的是南沙滨海花园（优惠购、楼盘相册、最新报价），猛降20.69%，据了解，该项目在7月初推出一批特价单位，精装变毛坯卖，低楼层低至"7字头"起，高楼层单位低至“8字头”起。

楼市低迷，升价盘通常盘踞于市区，但7月份却有高达13个升价盘位于郊区增城，占区域样本的72%，占全市升价盘的35.14%。据了解，6月份，增城网签成交均价已突破万元大关，达10438元/㎡。

个盘方面，最近一个月（6月23日-7月22日），增城区域内也多达12盘网签成交均价突破万元，其中不乏刚需楼盘。增城网签成交均价暴涨的主要原因在于多盘取消“双合同”，因此，价格并非上涨而是回归真实。该现象从5月底初现端倪，随后愈演愈烈，而取消“双合同”实际上利好买家，因为原本需要一次性付清或申请商业贷款的“装修合同”现在直接并入房款，变相降低了首付的压力。在限价政策并未取消之际，楼盘纷纷取消“双合同”，既反映开发商加速去货的压力，也暗示政府似乎有意“救市”，广州的限价政策透露松绑迹象。

在增城的升价盘中，翡翠绿洲（优惠购、楼盘相册、最新报价）、新塘新世界（优惠购、楼盘相册、最新报价）和汇东国际花园（优惠购、楼盘相册、最新报价）此前均采用“双合同”，6月初取消后，网签成交均价已出现过大幅度“虚涨”，因此在7月份的成交数据中，虽略有上浮但基本稳定。不过取消“双合同”已形成潮流，比如惠百氏广场和锦绣御景国际等也已纷纷加入。此外，增城部分楼盘由于有别墅产品在售，一定程度上也推高了成交均价。

七月楼市量价齐跌 以价换量收效甚微

网易房产分别截取了前一个月数据（2014年5月23日-2014年6月22日）和后一个月数据（2014年6月23日-2014年7月22日）进行对比分析。调查结果显示，6月23日至7月22日，广州一手新房成交均价为15826元/平方米，环比上个月统计区间内（5月23日-6月22日）17014/平米的均价，下跌达6.98%。广州近一个月以来的一手总成交套数为4465套，而上个月新建住宅成交为5941套，本月成交大跌24.84%，虽然现阶段是楼市淡季，但如此成绩单不禁让市场忧虑今年“金九银十”的成色。

另外，和前一个月相比，在抽查的百盘网签价格中，发现升价盘占据37%的比例，比上个月的调查结果增加了6个百分点，价格基本维持不变的楼盘占据35%，降价盘为28%。一方面，楼盘优惠活动满天飞，但升价盘所占的比例仍保持一定的涨幅，另一方面，成交均价虽然环比下跌，但对比去年同期仍保持上涨，也预示着楼市整体从长期看呈上扬趋势。因此，今年的“金九银十”可能将形成抄底时机。

供应量不减反增:未售套数13万套 未售面积1738万㎡

此外，广州全市供应量不减反增。截至到2014年7月22日，全市未售套数为130072套，比前一个月增加了523套；未售面积为1738万平方米，比前一个月增加了了约17万平方米的供应量。在去货放缓的情况下，开发商的推货节奏却摇摆不定，7月新增房源波动像坐“过山车”，经历了首周724套的低谷、第二周创下2317套的小高峰，不过上周新增房源再次暴跌55.6%。但从目前数据上看，库存压力仍难以释放。

降价盘占28% 升价盘占37%前十涨幅均超10%

网易房产在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个楼盘的成交均价和前一个月进行对比，结果显示，有37%的楼盘成交均价出现上升趋势，35%的楼盘成交均价则基本保持不变；有28%的楼盘成交均价出现了下降。

2014.6.23-2014.7.22广州百盘调查上涨楼盘前十名

成交均价升幅最大的楼盘为增城的敏捷莱茵花园，环比上涨37.51%。该项目此前虽然仅卖7字头，但也需签双合同，涨价的真实原因还是取消双合同，目前仅剩1套尾货，采用“单合同”成交，之后项目再无新货推出。

升价盘亚军则由南沙的福港优山悦海拿下，该项目本月成交均价环比上涨36.88%，原因是此前加推最后一期B4、B5栋81-146㎡二至四房单位，有部分毛坯单位价格为9800元/㎡。目前在售带装修单位均价11000元/㎡，基本与网签均价相符。

在升价盘TOP10中，增城独占5盘。而除上述外，涨价明显的楼盘还有敏捷绿湖国际城、惠百氏广场和翠屏瀚宇贵都二期，涨幅分别达到26.68%、26.33%和23.81%。

2014.6.23-2014.7.22广州百盘调查下跌楼盘前十名

跌幅最大的楼盘为花都的兰乔圣菲，而网签均价下跌是因为项目5、6栋洋房毛坯均价为7000-8000元/㎡，，但临湖洋房带精装修单均价则去到13000元/㎡，两个统计区间内售出的产品不同导致均价波动大。

在降价盘TOP10中，花都独占4盘。而除上述外，降价明显的楼盘还有保利高尔夫郡和南沙滨海花园，降幅分别达到28.39%和20.69%。

八月楼市预热“金九银十” 专家预计第三季度探底

根据一项千人参与的网络调查数据显示，69.89%受访者认为下半年广州房价将再下跌，而今年降价最猛的番禺成为最受青睐的区域。

对于下半年房价，中原地产认为，就广州而言，预计7-8月市场促销范围及力度会阶段性转淡；但9月将迎新一波推货及促销的集中期，价格有望在三季度末见底，市场信心有望触底回升；近郊库存量较大区域竞争更为激烈。预计在货源庞大、同质竞争激烈情况下，楼市将出现更多促销、营销手段，优惠力折扣更“诱人”，成交量可能高于上半年。