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“入门级”投资:社区商铺单价两万起

老手教路宁可多买几个独立铺面,也不要选大的

近期,广州的部分发展商为了多方面的“创收”,除了住宅产品外,也适时地推出了不少社区商铺。一些规模较大的楼盘,为商铺的消费人群带来保障。目前,发展商推出的不少社区商铺单价从2万多元/平方米起,价格并不比市区的住宅单位高,可以说是商铺投资的“入门级”物业。

消费人群有保障

前几年,市场上出现了不少建在楼盘商业裙楼中的主题商场小商铺,但后来事实证明,这种主题式商场的商铺卖散后,能经营起来的并不多。并且也不是所有的地段都适合用一个主题包装后就用来做诸如酒类、儿童用品等等的经营。而相对来说,由于目前刚需群体置业区域的外扩,在新兴的区域的商业配套为发展期来的之时,社区自身商业配套就是解决小区的居住人口日常所需的主要途径。

业内人士认为,从社区商铺的历史发展看来,10年前并不存在社区商铺,当时所有大型发展商只考虑销售住宅,而不会考虑相关配套。近5年来,社区商铺则成为既能满足大量居住人口生活需求、又能满足政府在土地规划中的商业指标而衍生出来的双赢产品,这也是中国独有的集中式居住习惯所决定的。

目前的社区商铺不同于主题商场、专业市场,其租售价格较低,主要面对社区业主。社区商铺不仅具有正规的商铺经营权,更拥有经营灵活、消费固定、盈利稳健等优势。随着专业市场和商圈街区商铺的饱和,社区型商铺将成为新的商铺投资和经营热点,也更是适合入门级的商铺买家。

单价2万至4万

据有投资经验者介绍,成熟的社区商铺以同区住房均价的3至4倍为宜,而目前社区商铺的价位比商业中心的要低很多,而且以其分摊率低和独立铺面小等特征,受到许多中小投资经营者的青睐。如目前金沙洲、黄埔、番禺和花都等新兴居住区的大型小区商铺,售价最低在2万元/平方米出头,其实比起该区的住宅售价来说,只是高出不到1倍。

黄埔大型楼盘岭南雅筑,洋房单位的售价在1.5万元/平方米左右,而小区商铺的售价则是2.5万元/平方米起。业内人士指出,在选择投资商铺时,大规模的社区商铺投资价值相对较大,经营成功的机率也会大些。小社区,除非是具备临街和面向流动客源较广泛的小规模社区,否则难有投资与经营价值。最好考虑10栋住宅以上,居住户数超过500户,小区建筑面积在5万平方米以上,这样的社区一旦交付和大部分业主入住,就可以形成规模性社区,具有不错的商铺投资价值。

同时,投资社区商铺,即使很有钱,宁可多购几个独立铺面,也不要选大的。比较合适的小区独立商铺,面积在20-40平方米为最适中,60平方米左右也不错。

风水攻略

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让店面与自然景致融为一体

首先,商铺风水讲究有风有水,有风才能播种,有水才有生命,做生意的环境一定要让人感觉舒服,从善如流,和气生财,需要与环境相适应。

“风界水则止”,根据中国龙脉走向及目前的风水地运(注:八运2004-2024年间),店铺南、东南、西南见水为“旺水”(包括真水-江、海、湖、泊等;假水-马路、街道等)是店铺“风生水起”的基本保证。其次,在保证商铺“水路畅通”后,第二步为选择商铺的具体位置,这点对经营的生意好坏有很大的影响。因此,店铺位置的选择、店铺旺财风水,店铺风水植物摆放对商铺投资成败来说是十分重要的。

在选择商铺的具体做法上,可以注意几个要点:一、商店门前的开阔,使处在较远的顾客和行人都可看到铺面,这样利于将商店经营的商品信息传播四方,传给顾客,传给行人。风水把这种信息的传递,叫作气的流动。

二、在选择阳宅的基址时,立求座北朝南,其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择,也同样需要考虑避日晒和寒风。最好的也还是座北朝南,即取南向,其中正南因为符合中国龙脉走势宜做品牌性商品、东南向纳得“文昌”之气宜做文化类生意,西南为目前最旺财的座向宜做成交频繁的生意,而东北向在近20年的风水地运中为“丁财两损”之向,不宜选择。

三、按风水学的说法,在考虑商店外观造型与所处区域自然景致的关系时,要有意识地将商店的外观造型与优美的自然景致谐调地融为一体,这意味着顺应了宇宙之气的流通。拥有了丰富的大自然的生气,就能顾客盈门,生意兴旺。

专家教路

本期特邀嘉宾:高力国际广州商铺服务部副董事何健敏

番禺大型社区看热

物业投资主要取决于两点:一是物业价值;二是投资回报。目前番禺不少大型社区商铺都是投资者的热门选择。如老牌的祈福新邨、丽江花园等小区,其主路商铺售价及租金长期居高不下。祈福新邨是社区商业配套类型最全面的,由发展商自主经营的酒店、医院、会所一应区全。这些社区以大量的居住人口作为商业基础。由于番禺拥有各种大型的小区,未来也将陆续推出各类型配套商铺,发展前景可观。

三点注意

1 社区人口导入情况:由于有部分新楼盘以投资客居多,刚需人群较少,导致常住人口不多,自然对社区商铺的经营造成一定困难。

2 商铺使用年限:商业物业使用年限为40年,由于成熟的社区商铺已经使用了一段时间,投资时需要多加留意其剩下的使用年限或者是否需要补地价等情况。

3 是否满足投资需求:部分社区商铺由于经过多次买卖,导致投资成本过高,投资者则需要注意所得的投资回报是否能满足自身需求。

■社区商铺推荐

●星汇金沙

位置:金沙洲浔峰岗地铁站旁,星汇金沙项目一期内

产品:产品主力面积为95-100平方米为主,另有小量1000多平方米的商铺,层高4.5米

价格:25000-35000元/平方米

经营用途:项目周边有接近50000人居住,并且有4所学校环绕,巨大的客源足以支撑项目做多种业态,具体业态可包括社区性商业和教育型产业等(商铺不具备餐饮功能)

周边同类商铺参考租金:100-130元/平方米/月

●岭南雅筑

位置:黄埔科学城开源大道南侧,独立一线临街商业体

产品:面积在20-250平方米,主力面积在45-50平方米,仅43套

价格:预计25000-45000元/平方米

经营用途:项目商铺一线临街面阔,昭示性强。岭南雅筑及周边中海誉城、万科金色梦想等小区居住人口超过3万人,消费人口充足,适合用做社区商业业态经营。

周边同类商铺参考租金:100元/平方米/月

●富力金港城

位置:花都花山现代大道北

产品:商铺主力户型面积为39-179平方米

价格:22000元/平方米,新业主成交可获18000元管理费,旧业主介绍成交可获20000元现金奖励

经营用途:适合经营餐饮、百货、家居、服饰、五金等。拥有庞大消费人群,靠近机场假日酒店,空港经济圈规划利好,使用率超高

周边同类商铺参考租金:130元/平方米/月

●招商金山谷

位置:番禺新光快速沿线东艺路

产品:商铺面积107-680平方米,层高4米

价格:3万-5万元/平方米,诚意登记5万元抵96折优惠

经营用途:产品定位为滨江国际街区MALL,设有国际食苑、休闲生活、潮流前线等几个专门分区

周边同类商铺参考租金:300元/平方米

吕颖雅 本文来源:金羊网-新快报 作者:谢蔓

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