网易房产报道 在楼市下行的今天，广州土地市场也并不乐观，近期已有多宗土地流拍或仅以底价出让，即便如此，经历过近期的楼市降价潮后，不少区域仍然是“面粉贵过面包”，出现地价贵过楼价的现象。
7月24日，番禺区市桥一江景住宅地块以总价8.0451亿元底价成功出让，按照配建成本3000元/平计算，该地块成交楼面价将高达12234元/平米，这个售价已经向周边楼盘售价看齐；业内人士也普遍预测，由于该地块南向拥有江景景观资源，预计未来的售价将超过2万元/平米。
番禺楼价地价倒挂现象严重
以目前广州降价潮“重灾区”番禺为例，今年1月，保利以8亿总价竞得位于番禺区钟村街汉溪村地块一，折合楼面地价18694元/平米，以此刷新了番禺单价新地王。
但该地块所处的华南板块，从二季度起便相继出现多个降价楼盘，前期大幅降价的万科、雅居乐项目，均由楼价最高点2万多元/平米，大幅跳水至12000-16000元/平米不等，降幅十分惊人。
除了贵价盘靠降价促销外，刚需盘也不可避免，就在上个周末，华南板块刚需楼盘时代倾城（广州）（优惠购、楼盘相册、最新报价）同样推出特价单位，带装修最低价仅12400元/平米，而该项目此前总体售价在14000-16000元/平米之间。这些降价盘与番禺单价地王相比，售价与地价已经出现了明显的倒挂。
这次以低价出让的市桥地块，其楼面价与周边楼盘售价同样非常接近，其中此前降价发售的君域公馆，单价一度低至12000多元/平米。
其中7月18日，距离该地块直线距离3公里的君华御府（优惠购、楼盘相册、最新报价）则推出3、4栋单位，据悉，当天开盘毛坯总价最低仅106万/套起，总价不仅比上一期更低，同时也是低于此前118万起的吹风价。由于项目为复式上下两层单位，若按照延展后的实际使用面积计算，其分摊单价最低在9000元/平米以下，可谓是再度刷新了目前市桥板块楼价的“下限”。
据不完全统计，目前广州各区当中，“单价地王”贵过周边楼盘售价的区域也涵盖了海珠、白云、荔湾等区域，其中海珠区南洲路一江景地块，则在去年5月以接近3.5万/平米天价成为目前的广州单价地王。
“地王效应”失效 谁造成了面包贵过面粉？
在去年楼市销量一片红火的情况下，广州在土地市场高歌猛进，官方统计数据显示，2013年广州一共诞生了8个“地王”，卖地总收入高达838亿元，土地市场良好势头也延续到了今年一季度，番禺华南板块、荔湾广钢新城相继拍出“新地王”。
地王频频出现，也不断推动楼价上涨，去年广州房价实际涨幅更是领跑全国，舆论对此也多有批评，认为地王是推动房价上涨的黑手。
但随着楼市寒冬的到来，极具萎缩的销量让“降价促销”成为常事，资金链紧张的开发商拿地也变得更为谨慎。
数据显示，今年上半年广州通过招拍挂方式出让77宗地块，成功成交60宗，中止出让土地7宗，流拍10宗。尤其是从5月份起，广州一共有7宗地块被中止出让或流拍，在成交的地块中，以底价成交高达38宗，占比63.3%。
由此可见，多数以底价出让却依旧造成了高地价，是谁造成了“面粉贵过面包”的昭然若揭。
实际上，对于需要不断拿地开发的房企而言，“过高的地价”显然不利于企业可持续发展，拿地王更意味着成本必然上涨、过高的楼价势必会转化为销售压力，对此李嘉诚在今年也忍不住吐槽：内地土地价格太贵。
“地王效应”也正在失去原有的魔力，如今依靠地王以此影响楼价上涨的效果也几乎可以忽略不计。而对买家而言，尽管“面粉贵过面包”从长远来看势必会抬高楼价，但这种现象对于未来几年的影响远大于当下，毕竟如今还能够买到“比面粉更便宜的面包”才是硬道理。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
