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专家教路投资潜力股 大型综合体的小商铺

萝岗、番禺等地大型综合体正处开发高峰

一些扼守新兴商业区域交通要道、地铁沿线的大型综合体正视图在改写传统商业分布的格局。目前萝岗、番禺等地大型综合体正处于开发的高峰期,这其中当然也带来更多的商机。大型的购物中心往往就是综合体的重要组成部分,这类物业的增多,也为买家提供了更多投资商铺机会和选择。

综合体优势加倍放大

随着近年来住宅项目的发展受到诸多限制,发展商能像以前一样一次性在市区的大规模的住宅开发用地的机会也减少。相反,把一个商业地块发展成为包含写字楼、公寓、酒店、购物中心、商业街等综合形态的大型综合体却越来越多。大型综合体甚至被称为是 “城中之城”。很多投资者在投资时,也会比较倾向于大型综合体内的商场铺。商场铺凭着大规模运营,容易热场,市场培育期也相对较短等优势受到众多投资者的热捧。各种商业形态的汇集和整合,如高端的酒店公寓、地标式写字楼、时尚商业中心三位一体的项目,往往能够达到“1+1+1>3”的效果。

商铺不宜过度散卖

不过,同时需要指出的是,商场铺的投资,也存在很多的风险。最主要的影响会在后期的运营中体现。现在很多商场铺面,前期的运营偏向于采取返租统一管理的形式,但当商铺返回投资者自己经营时,难度系数增加。高力国际的商铺专业人士也表示,一个大型综合体的运营是长期的,有战略性的,因此其商铺也不宜过度散卖。如果综合体内的商铺过度散卖的话,在后期经营的时候就有可能会发生一些混乱,发展商商铺出售后一般也只会实施第一阶段的计划,过了第一阶段的前几年,小商铺的业主各自为政,商场的经营问题就会显得比较突出。

专家教路

嘉宾:高力国际广州商铺服务部副董事何健敏

选址在商场

主力店旁边

一般大型综合体都包含了超市、大型餐饮、电影院等配套为商场的人流带来一定的保障。

如投资者的投资目的是通过一手或二手买卖短时获得回报的,可以考虑综合体中的临街商铺,这些产品开发商都是为了以销售为目的开发的产品。而如果投资者是想通过收租来获得回报的话,则不同的楼层有不同的租金售价回报率,就目前国内综合体而言,一般经营状况较好,投资回报率较高,售价较高;楼上商铺的回报一般较低,但相对价格也较低。投资者则需要根据自身实力选择自己合适的楼层。

选择商铺位置时,选择以下位置相对有吸引人流的保障:1.商场主力店旁;2.处于通往主要出入口的主通道的铺位、尤其是回旋处;3.洗手间通道旁:一般而言,国内洗手间设计比例不均匀,顾客在使用洗手间的时候,同行的顾客都会在外等候,这样就带来了额外的人流。

调运攻略

嘉宾:易理调运专家黄韵菱

选商场内商铺 看平安吉祥需从外到内

按风水学的说法,在考虑商店的外观造型与所处区域自然景致的关系时,更有意识地将商店的外观造型与优美的自然景致谐调地融为一体,门向还应避免正面对着一些被风水称为不吉祥的建筑物。风水所说的不吉祥的建筑,主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑,或是黑烟滚滚,或是臭气熏天,或是哭嚎,或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些气流,风水视之为凶气。

选铺5步骤

·从外局判断。在商场、卖场外,看商场周边的马路高低、车流方向、楼群、高架桥、广场等,从外局判断整个商场的旺衰。

·用罗盘测量出整个商场的坐向,进一步运算分析。

·通过整个商场、卖场确定那个区域最旺,哪个区域最差。再去选择具体的铺位(或者档口)。具体选择某个商铺时,需要考虑纳炁,人气旺衰的问题。

·如果已经在经营的商铺或档口,在勘察时,要先判断这个商场的旺衰,再判断具体某个商铺的旺衰。大气候决定小气候再综合考虑。

·如果商场的外局符合风水原则,内局也符合风水法,这是最好的。如果外局风水很不错,只是内局风水存在问题,一般可以采取调整催旺。最不好的结果是,整个商场外局风水存在硬伤,而内局的选择又出现差错,最好是搬吧。三十六计走为上计。

保利大都汇

■综合体商铺推荐

地址:番禺汉溪大道

主推产品:悦生活文化岛40-138平方米临街商铺实用率98%,售价为3万/平方米-6万/平方米,享5年返租回报率可达到7.5%。其摒弃了目前国内流行的“铺位面积越小,经营价值最高”的落后理念,实现了独栋+街铺,分割出了尽量多的边角位,同时扩大边角位商铺面积,形成真正的“金角银边效应”黄金铺。

记者点评:项目离地铁3号线汉溪长隆地铁站约2分钟路程,未来该站点还是地铁7号线的换乘站。目前长隆地铁站口60多平方米的商铺月租约16000元/月。保利大都汇的商铺预计月租金将能达到350元/平方米/月。

绿地中央广场

地址:黄埔区科学城光谱西路与神舟路交会处

推售产品:目前推出的“世界弄”商铺,面积为90-200平方米,商铺售价约3.5万-4万元/平方米。靠近5000平方米艺术中心,也靠近未来的地铁站出口,客流可通过地下商场、购物广场、商铺三层天街联通。项目同时还推出委托经营模式,将与业主签订统一经营协议,保证15年租金回报100%。

记者点评:项目将打造成广州城市东进门户商务综合体地标,产品囊括了1栋200米的广州东第一高超甲级写字楼、3栋100米高标准甲级写字楼、20栋独栋写字楼、2栋4.5米层高复式公寓、1栋酒店式公寓、大型自持购物中心、国际潮流BLOCK街区、5000平方米的艺术中心。位于科学城核心,白领集聚。目前其最新的二手均价已升值至6万元-7万元/平方米,月租金可达180元-200元/平方米。

萝岗奥园广场

地址:开创大道与香雪八路交会处

推售产品:楼盘目前推出的是位于其住宅产品“香雪公馆”的首层商铺,临近未来地铁六号线萝岗站地铁口,首期推货量约152套。产品面积约50-100平方米。

记者点评:地处科学城板块、萝岗核心,辐射范围除周边的行政配套中心、教育文化中心、高端原住居民和高新产业园区外,还包括天河核心区域人员。预计商铺交楼时月租金可达200元/平方米,未来地铁开通及周边社区逐步趋于成熟,拉动项目价值迅速提升。预计到地铁通车后,其租金将能达到250元/平方米/月。

吕颖雅 本文来源:金羊网-新快报 作者:谢蔓

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