新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人直播视频旅游房产家居教育读书游戏健康彩票车险海淘理财酒香
网易首页 > 网易广州房产 > 正文

广州商铺成交量价齐升 投资市场活跃

与今年上半年广州住宅市场成交低迷不同,商铺成交出现“量价齐升”的局面,专家认为,在买家对住宅单位的投资热情有所减退时,投资者必会选择新的目标,这使得优质的商铺、写字楼物业更被看好。有数据显示,广州商铺上半年总成交31.38万平方米,同比上升17.06%,总成交均价28727元/平方米,同比上升19.65%,全市商铺二季度租金稳中有升,每平方米日租44.0元,环比增幅0.7%。

需求旺盛 商铺租售或长期上涨

传统零售业虽受电商冲击,但不少城市的商业需求旺盛,商铺租售仍有长期上涨趋势。

戴德梁行高级助理董事、商业地产部主管伍林告诉新快报记者,广东省一些城市近几年商业项目的量非常庞大,广州、深圳、江门、珠海等城市都在内。商业面积10万平方米以上的项目广州已有33个落地,佛山有40个,在全国居首位的是成都,其在建的10万平方以上的城市综合体有113个。

来自合富辉煌的统计数据显示,2013年,越秀区商业成交均价位居全市之首达57406元/平方米,新城区天河以51188元/平方米的成交均价紧随其后,近年来发展迅速的番禺区以27686元/平方米的均价居全市第四。

业内人士表示,随城市发展水平的提高,优质商业物业的租金和售价都还有继续上升的空间。

多种业态 为传统商业聚人气

传统商业模式正在发生变化,原来集中式的商业如天河城,商品结构面面俱到,但随时代发展,已经逐步转变为分散式消费,一个主体已不足以解决全部需求,于是商业中心特色鲜明地应运而生。

消费者也从对价格的敏感过渡到对品质的要求,再加之原来购物中心综合配套的功能也逐渐过度到体验式商业,同质化现象减少,“错位”定位成为主流态势。如新加坡发展商凯德商用在广州的第一个商业项目凯德广场·云尚,就将以精品超市和多厅影城为主力租户,同时引入众多国际国内知名时装品牌、餐饮及美容护理、教育等多种体验业态。该购物中心预计于2014年起分阶段开业,有关负责人表示,将引进首次进驻白云区的品牌和零售概念,为消费者带来全新的就餐环境、时尚动感的购物氛围。

综合考虑,投资者在选择商铺特别是一些大型购物中心时,可将开发方能否为商场引入足够多的新业态作为衡量标准之一。

升值空间 宁选贵价“熟铺”

业内人士还指出,商铺投资也有“熟铺”、“生铺”之分,投资者切忌盲目跟风。

所谓“熟铺”,指培育期已过,部分风险由开发商承担,兼顾收益和安全性,而“生铺”一般通过项目区域远景规划及短期(通常是返租3—5年不低于10%)的高额投资回报吸引投资者,准备长期持有物业的商铺投资者最好不要在商铺发展得风生水起时出手,而不准备长期持有物业的投资者,想买进后短期内再出手的,就不能在项目前期购买,培育期短则一两年,长则三五年,才可能达到理想状态,宁愿选价格贵的“熟铺”,看得见持有期内的升值空间。

同时,投资者应了解清楚开发商的实力,查看所售商铺的预售许可证,与开发商严格界定实用面积及建筑面积,以避免缩水情况,保障自身权益。如果投资二手商铺,除要知悉商铺所在区域的市政规划外,还务必记得考查所剩年限,因为所剩年限势必涉及到空置期,需提前做好心理准备。

项目推荐

百信广场

地址:广州市白云区机场路

产品:西区三期商铺,包括地下一层、地上一至三层,商铺面积30—200平方米,部分商铺层高4.8米,配套餐饮功能和卫生间。

价格:临街商铺售价20多万元/平方米,商场铺售价10多万元/平方米,一线临街商铺租金2500—3500元/平方米。

周边租金参考:一线临街商铺约2000元/平方米/月,商场首层商铺约800—1000元/平方米/月。

●投资看点

项目位于白云区第一商圈新市区域,是商圈内的第一商场,租金水平处于广州第二级、白云区最高,目前出售的商铺是项目新扩建的西广场部分,

周边消费力强大,5公里内分布服装、鞋、皮具、化妆品等72个大型专业市场,众多专业市场里的商家居住也在辐射范围内。

百信广场2004年开业,已成熟经营十年。项目总建筑面积36万平方米,包括购物中心、公寓、写字楼、酒店等多元业态,目前已成功引入广百百货和一大型超市,未来还将继续引入高端超市,成为“双超市+一百货”的大型购物中心。

同时项目拥有广州唯一的I-MAX和D-MIX巨幕影院,配备2500个座位,还有国际标准室内真冰滑冰场、大型健身机构和超2万平方米的餐饮面积,配套2500个车位、25部电梯和28台手扶电梯。

2013年百信广场的销售额已达40亿元,仅次于天河城和正佳广场,目前该商铺部分已从最初买入价4.5万元/平方米的价格上涨到60万元/平方米。

力迅上下九西门町

地址:荔湾区上下九步行街

产品:首层货量37套,8-50平方米带餐饮功能,二层货量101套,面积3-10平方米,三层货量112套,面积5-13平方米,四层商业/餐饮功能,16-32平方米。

价格:38万-600万元/间

周边参考租金:1000-3000元/平方米/月

投资看点

项目位于广州传统的上下九商圈,毗邻上下九广场,位于步行街核心位置,与荔湾广场、东方汇、名汇广场等形成上下九步行街核心商圈,是广州市三大传统繁荣商业中心之一,有9个公交站点约80多条公交线路,地铁一号线陈家祠站、长寿路站距项目10分钟,2014年开通的地铁六号线文化公园站也在附近。

上下九步行街除了是休闲旅游街之外,也是潮流男女的集中地,日均客流量30万人,五一、国庆或节假日的客流量则高达420万人次。楼盘首层南面店铺已售罄,以235万元/平方米售出的“铺王”于8月30日收铺。

项目四层将打造成上下九首个顶层天台花园餐饮铺,有400平方米露天平台,目前已出租给省级餐饮单位经营,将于10月1日正式开业。

项目2013年12月发售,共五层,集潮流时尚购物、餐饮、娱乐于一体。

中海寰宇天街

地址:佛山南海桂澜路

产品:30多平方米地铁商铺

价格:未定

周边参考租金:200—1000元/平方米/月

●投资看点

项目位处金融高新区桂澜路核心中轴线,享金融高新区千亿投资的政策红利,同时零距离畅览53万平方米千灯湖美景。北接金融C区“千米商贸长廊”,目前有万达、宜家、天河城等全国知名企业进驻。区域内高端住宅、酒店云集,预计至2015年周边将达到53万人口,而作为广东省金融后台服务基地的金融高新区未来也将吸纳20万白领常驻。知名商业的强势聚集和居住、商务消费的联合推动,将使整条桂澜路成为佛山唯一的城市级商圈。

项目将位于未来广佛地铁雷岗站上盖,连接发展商自营的10万平方米环宇城购物中心。环宇城是中海进军商业地产领域的战略性产品,目前在上海、沈阳、济南、佛山等7个城市布局,打造中高端都市生活方式目的地。佛山环宇城以创新理念打造精品体验式购物公园,逾2万平方米阶梯式绿化公园、国内首个互动式水系公园,并计划引进大比例餐饮及儿童业态。

可售的寰宇天街商铺部分位于地铁站与发展商持有的环宇城之间,格局类似广州的流行前线与中华广场,客流从地铁站必须经过出售的地铁商铺部分才能到达主题商场,客流量有保证。

●嘉宾:高力国际商铺服务部专业人士

专家教路

选择商铺以地理优势为主要参考,成熟商圈价格高,交通配套、基础配套、居住人口的密集程度及成熟度都能提供保障。对资金充裕的投资者而言,此类商铺是风险相对较低的,但因售价也不低,所以投资回报率也相对较低。

潜力地段价格低,如城市规划的重点区域,以是否有带动区域发展的大型投资项目为参考,在城市发展方向、功能热点上加以衡量。番禺汉溪长隆板块、万博CBD商圈等都能带来长期稳定的客流量,广州南站片区符合国家政策发展趋势,但因片区处于发展起步阶段,所需成熟时间长。对一般投资者而言,投资成功的根本关键是紧跟区域发展时势,正确判断发展中区域的未来走势。

目前一些带租约或包租的服务商业物业,听起来虽比较吸引人,但商家的主要目的是促进销售,返租的成本已经算在售价里了,当约定的包租期满后,投资者的回报无法保证,需谨慎对待。

投资者可以参考周边商铺的租金,同时判断所购商铺未来的发展状况以及未来可达到的租金水平,是否带租约并不构成购买商铺的主因。

投资商铺应注意市场风险,如返租期间开发商资金链风险,会直接影响投资者的租金回报。市场上经济发展情况突变,也会造成一些热门地点的商铺迅速降温,带来一定的风险。此外还要注意政策风险,区域发展的政策调整、配套基础建设调整等,都有可能影响开发商的决策甚至商铺所在片区的发展。

●嘉宾:易理调运专家黄韵菱

专家教路

如已经在经营的商铺或档口,勘察时要先判断商场的旺衰,再判断具体商铺的旺衰,综合考虑。

在商场、卖场外,看周边马路高低、车流方向、楼群、高架桥、广场等,判断旺衰。

用罗盘测量出整个商场的坐向,进一步运算分析。

通过整个商场、卖场确定哪个区域最旺、哪个区域最差,再选择具体的铺位(或档口),具体选某个商铺时要考虑纳炁,包括地炁、人气旺衰等。

如商场外局符合风水原则,内局也符合风水法,是最好的。如外局风水不错,内局风水存在问题,一般可采取调整催旺。最不好的是整个商场外局风水存在硬伤,内局的选择又出现差错,那还是“三十六计走为上”吧。

有些商家喜欢将专柜摆在出口处,这种摆法在古代堪舆学中有违“喜回旋,忌直冲”的原则,在环境心理学上,这种柜台的摆法也会在心理上促使顾客故意绕开这个柜台走向旁边的柜台,可将专柜内移半米。

另外,商铺的颜色配搭不当也会将客人拒之门外。

吕颖雅 本文来源:金羊网-新快报 作者:谢蔓 实习生梁碧莹

精彩推荐

  • 购房直通车
  • 折扣专线
  • 最新团购
  • 热盘推荐
  • 地产资讯
  • 房产图集
我要报名

  • 1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

    1.14南沙线精装商住两用公寓3万抵8万

  • 东部1线双景房7字头起享2万抵93折

    东部1线双景房7字头起享2万抵93折

下载网易新闻客户端
0人参与
广州网易房产官方微信
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

2017房地产新年峰会

2017房地产新年峰会

地产大佬们普遍表示,今年房地产市场变化过快,调控非常及时,也非常必要。 [详细]

朱大鸣:只涨不跌神话被老业主们砸破了