房企拿地步入速冻期

■中国房地产报记者 宋俊洁 北京报道

延续了8月份的清冷，9月房地产企业拿地进入速冻期。

根据中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，今年4至8月连续5个月不足200亿元。

而最近3个月更是在百亿元周围徘徊。截至目前，20大标杆房企合计拿地仅1873亿元，相比2013年同期的3698亿元，减少了1825亿元，降幅高达49%。其中，9月前半月20大房企中仅万科与万达分别拿地9亿元左右，合计拿地金额仅为18.34亿元。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示，“从7月至今土地市场持续低迷，很多房地产企业已经不再拿地了，有些属于囤钱等抄底，有些则属于弹尽粮绝。”

减少拿地“过冬”

9月9日，万科集团旗下子公司福州万榕房地产开发有限公司经过22轮竞价，以9.5亿元拍得福州三江口一宗居住、商办用地，地块总面积120.02亩，参考楼面价2307元/平方米。

9月10日，大连万达商业地产股份有限公司以8.84亿元的总价，摘得上海青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧地块，该土地出让面积8.89万平方米，规划用途为居住用地、商业及办公。

然而，这仅仅是少数派，大多数房地产企业今年的拿地策略都较为谨慎。

另一家机构中国指数研究院的报告也指出，2014年上半年，20家典型标杆房企拿地金额同比降低21%，拿地面积也同比大幅降低39%。仅中海、绿地和华润置地等少数国企、央企保持较大的拿地力度，保利、绿城及金地等品牌企业纷纷放慢新增土地步伐，拿地金额较去年同期均有大幅度的下降。

在布局方面，万科上半年拿地完全回归一二线热点城市，上半年万科收入囊中的21块地中，一线城市占10宗，拿地金额为67亿元，占购地总额的比例达60%。恒大则继续优化在北京的土地布局，战略重心转型凸显。

保利地产半年报也显示，公司上半年新获取19个项目，其中仅在大本营广州拿下的4块地规划建筑面积接近110万平方米，而去年全年其在一线城市也仅新增97万平方米。佳兆业今年以来的拿地区域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期报告也显示，今年上半年获取的地块，98.4%集中在一线和省会城市。

总体来看，多数企业上半年在部分供大于求的三四线城市拿地甚少，碧桂园是少数坚持三四线城市布局的企业。

中原地产首席分析师张大伟表示，“一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险，但比三四线的风险仍要低得多。”

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也分析认为，“标杆房企出现拿地减缓的主要原因有几点。首先，银行信贷没有松绑，房地产企业还在观望。其次，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年已经出现了楼市分化逐渐蔓延到了一二线城市，而且受到楼市成交量下跌影响的企业只能通过减少土地投资来稳定现金流。”

业内人士分析认为，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重、新增人口放缓的三四线城市，整体风险非常大；而一二线城市抗波动能力强大，市场风险较小。

土地供应提速

房地产大鳄们对土地市场的集体缄默，让土地供应也陷入一片萧条。

中国指数研究院发布《中国主要城市土地市场交易情报》显示，9月第一周（9月8日~9月14日）监测的40个主要城市共成交土地76宗，较上一周减少27宗，成交面积350万平方米，较上一周减少5万平方米。其中，成交住宅用地19宗，环比减少2宗。

业内人士认为，得益于各地政府的救市政策不断加码，开发商对未来市场预期略有好转，土地成交环比略有回升，但成交面积同比去年同期，仍处于低位，多以低溢价或底价成交。

对于未来土地市场的预期，张大伟并不乐观，“因为限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。”

“此外值得注意的是，上半年的土地收益降低，各地政府将会在年底提高供地规模。”谢逸枫认为。