从福州全面救市看房地产：已经到了最危急时刻

你可曾见过最花哨的楼市促销？那就在2014年！

万科和淘宝联手了，可以用网购金额抵扣房款；保利奇葩了，你减肥多少斤，就能抵扣多少房款；金地搞金融了，为那些付不起首付的购房者提供支持；昆明很多项目售楼人员没有守在自己阵地上了，而是到周边相邻项目售楼部打架抢客户，因为他们认为这样抢来的客户更加精准，处于选择中的这些客户更容易改变抉择成为自己的客户……

当开发商变着花样卖房子的时候，就足够说明开发商卖房到了最困难的时候。

你可曾见过最歇斯底里的救市政策？那也就在2014年！

9月17日福州市出台全面救市政策，除了消除限制放宽购买条件促进购房者入市之外，给开发商做坚实的靠山，接续开发资金链条，以应急处置机制应对开发商资金断裂隐患，善后项目崩盘，全面支持开发商降价坚决打击房闹，不再限制降价幅度不对降价幅度进行备案，等等……

当政府发急了的时候，也就足够说明房地产到了最危急的时候。

我不知道你是否认真看了福州出台的全面救市政策（详见：福州全面救市：取消限购放松限贷开闸房企融资支持降价打击房闹），无论你是房地产从业者，还是普通购房者，亦或是媒体人，都应该认真阅读这份本轮楼市调整迄今最全面的救市政策，并解读这样的政策出台，暗示着一个什么样处境下的房地产市场。

怎样的一个市场现状才会让政府出台这样的政策？至少我解读出了这样的信息：福州房地产已经到了最危急的时刻！在土地财政的当下，当房地产到了最危急的时刻，政府也就急了，这不仅仅因为土地财政的问题，也因为房地产一旦崩盘，诱发的各种社会经济问题汹涌而出，政府不能面对那样的场景。

福州如此，全国又能好到哪里去呢？

表面上看，福州的救市政策，似乎还是让很多人看到了诸如“取消限购”“放松限贷”等老生常谈的问题。可是，真正具有信息含量的，却是在其他的条款里。面对这样一份救市政策，“取消限购”“放松限贷”的光芒已经被遮掩，在确保促进市场销售的措施充分发挥能量的同时，防范崩盘并储备“善后”措施，是福州救市政策的亮点。

让我们从两个方面来解读这份政策。

一是促进购房者入市的措施。

关于这个方面，我们只想简化的来看，除了取消限购、放松限贷等老话题外，对于个人拥有住房套数的认定，有一个亮点就是不包含二手房，房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。另外，家庭首改房按首套房认定，同时在税收方面向下进行调整，在公积金贷款方面提出以财政借款方式保障公积金信贷资金压力等。

这些措施，都是为购房者解除枷锁并鼓励、促进购房者入市的积极政策。

我们重点关注的是第二个方面，就是福州政府决定给开发商做一个坚实的靠山。

最困扰开发商的，除了购房者，就是资金链条。房地产融资近年来在正常的银行开发贷和信托基金层面几近关闭，除了像云南城投这样有深厚背景和资源关系的企业能源源不断融到资金外，更大多数的房企只能求助成本高昂的民间借贷。而很多通过民间借贷融资的房企，因销售不畅已经到了断崖边缘。

就是在这样的背景下，福州救市政策明确要求“各商业银行要增加住房开发贷款供应”。同时，体现政府作为靠山作用的措施还有——

■房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。

■商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制，物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。

■对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，做出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。

■强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任。

这些措施，透露着一个最基本的现实就是，楼市即使没有最坏，也面临崩盘前夕。

从逻辑上来讲，这样的救市政策，理应成为楼市的强心剂，促进楼市调头向上，实现房地产市场的软着陆。可是，当楼市萧条气氛弥漫市场，当取消限购并没有带来好转，当政府全面救市政策传递市场进一步恶化的信息，就会让市场预期更加变坏，购房者更加不着急的时候，一场风暴就可能不可避免的的来临。

我们必须要看到，前期积压的库存和开发商的资金和耐心都正在逐渐靠近变盘临界点。就是刚性需求的购房者都开始考量这个市场的危机，诸如一位同事放弃购买期房转而定下一套启鸿假日城市二手房的理由之一就是担心房企破产项目崩盘烂尾。

这对楼市而言，大量刚需不入市，寒冷将继续，房地产到了最危险的时刻。

现在的刚需有多刚？一位品牌开发商的相关负责人说，今年很多购买其产品的购房者就连首付都需要分期，即便分期了，到期违约的购房者比比皆是。那么改善性需求和投资性需求呢？我相信有，但相当一部分能买得起房子的人，早前早已购置妥当，就是在限购期间都利用各种途径和办法买到了自己想要的房子，否则今年的购房者中就不会有那么多很刚性的家庭，楼市也就不会如此的萧条。

针对这样的需求市场，不对房贷政策做革命性差别调整，就很难促进刚需入市。针对这样的刚性人群，不能在长效机制上增加他们的收入，同样很难让他们入市。尽管我们常拿着“冬天来了春天也就不远了”的名句念叨，尽管我们寄望“度过最坏的时代就将迎来最好的时代”，可我们都得要度过冬天才会迎来春天，必须活过最坏的时代才有资格谈迎接最好的时代。

面对现实，政府、开发商、购房者，我们必须做抉择的时候到了。