[天悦资本论]:强抗风险资产不动产增值跑赢利率

2014-10-24 11:29:07　来源: 网易房产举报

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保利天悦自开盘以来，楼价抗跌并持续增值跑赢利率。

保利天悦售完洋房公寓
电话： 4001-666-163 转 20162

楼盘价格：报价暂无
地　址：海珠区晖悦三街#10、#12..查看地图
开发商：保利房地产（集团）股份有限公司
开盘时间：2015-03-19
楼盘详情 | 楼盘图库(182张) | 参加团购(2570人)

网易房产报道 国庆前夜，央行房贷新政为楼市注入一剂强心针，将舆论眼球再度聚焦在楼市当中，买房再度成为黄金周最大话题。对买家而言，新政最大亮点则是“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套房并已结清相应购房贷款的家庭，买二套房时，可按照首套房贷政策执行”。

这样的政策力度，一方面凸显央行“托市”决心，同时也极大降低了买家置业门槛，释放了市场购买力，“买房最佳时机浮现、后市看涨”成为业内共识，可见在新政后，目前是购入投资不动产的一个良好抄底时机，尤其对于占据黄金地段、高升值潜力以及强抗风险的豪宅产品，势必是目前投资入手的首选。

楼价稳中有升展现不动产强劲增值实力

以位居琶洲的豪宅盘保利天悦（优惠购、楼盘相册、最新报价）为例，根据网易房产数据中心统计，自2012年年初推出市场以来，尽管项目先后在售的产品各有不同，但纵观项目每月的网签价格，两年半的时间内项目楼价保持了“稳中有升”的升值趋势，这与海珠区同期楼价曲线基本保持一致，呈现了不断上涨的态势，由此可见琶洲及主城区物业的升值潜力。

保利天悦开售至今楼价走势对比图

但在今年二季度后的走势中可以观察到，当时正处楼市低潮期，海珠区的楼价已经出现震荡下跌的趋势并一直延续到9月份，但保利天悦均价并没有跟随大势，反而呈现出不断攀升的趋势，并在8月份达到了项目最高单月成交均价纪录，录得网签均价高达42188元/㎡。在楼市低迷期，保利天悦楼价仍然逆势增长，这也展现了项目【强抗风险资产】的特质。

保利天悦在楼市低迷期仍创下最高成交单价

实际上，项目最早推出的公寓单位起价低至19000多元/㎡起，如今公寓售价已经达到3万元/㎡，而在琶洲会展经济的强劲支撑下，目前琶洲公寓每平米租金已经飙升至每平米50-60元，投资回报前景非常可观。

豪宅投资回报跑赢利率

不仅如此，保利天悦的强势表现，也凸显在投资回报率已经跑赢利率。

以天悦一套190㎡的单位为例，2012年的总价为627万，时值今日，该套单位目前估值总价已经升至760万，单价由最初的33000多元/㎡升值4万元/㎡，两年时间增值高达133万元。

而在2年时间内，贷款7成（30年）利息基准利率与7折利率相差仅能节省13万，与天悦133万的升值空间相差近10倍。

算法：

天悦不动产增值跑赢利率
单位	不动产增值表现		贷七成（30年）的两年利息
190㎡	2012年	627万	7折利率	38万
	2014年	760万	基准利率	25万
	增值差	133万	利率差	13万

而在本次新政中“7折利率”尽管引人注目，但并不被业内人士所看好。实际上自2010年后，市场上买房7折利率已几乎绝迹，景观央行此番表态后，工行、招行和建行等均已表态执行房贷新政，但利率则将随行就市。

某招行负责人就表示，7折利率银行“基本上就是亏钱”。因为目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折即是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行为5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点。而已确定利率最低可打9折的邮储银行则表明，优惠对象将受众多条件限制。

因此7折利率很大程度上市”雷声大雨点小“，手握资金准备搭乘房贷优惠“顺风车”的投资买家可能需要对形势重新进行评估，而购买顶级物业的回报率，则明显强于利息支出。

从新政后的环境来看，仍然理性的楼价、放松的信贷政策，则提供了良好的置业机遇。

【销售动态】：保利天悦全新【朗园】豪宅

保利天悦18日推出全新【朗园】组团，户型涵盖134㎡三房、198-211㎡四房户型，现134㎡单位已经售罄，均价4万/㎡并带5000元/㎡装修，当天开盘1小时劲销3亿元。

此外，项目在售68㎡一房、81-133㎡两至三房精装公寓，均价30000-32000元/㎡。同时，110-1727㎡写字楼叁悦广场在售中，均价约30000元/㎡。

项目简介：保利天悦占据了琶洲最优良景观资源，总占地达76万㎡，建筑面积为185万㎡，享1.5公里长一线江景。项目涵盖了江景豪宅、商业住宅、超甲级写字楼群、顶级洲际酒店亚洲旗舰店、大型地铁上盖SHOPPING MALL、商业风情街及配套学校、文化娱乐设施等业态，同时也将建造300米高"琶洲之眼"地标写字楼，足以媲美西塔。