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2014番禺房价同比略涨3% 万博盘热销1955套夺冠

2015-01-05 16:59:22 来源: 网易房产
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2014番禺一手楼市共网签12306套,位列全市第二位,仅次于增城。

1.区域整体表现

截止至12月31日,2014年番禺区一手楼市共网签12306套,位列全市第二位,仅次于增城,同比去年的13584套下跌近1成。网签均价为15932元/㎡,位列全市第六位,同比去年的15457元/㎡略涨3.1%。库存方面,番禺区2014年末共有144077套单位待售,未售面积为338.5万㎡,同比去年的367万㎡库存下跌28.5万㎡,但仍位列全市库存量第一位。

2.价格走势

2014番禺房价同比略涨3%  万博盘热销1955套夺冠

2014年番禺区一手楼市成交均价为15932元/㎡,位列全市第六位。从单月成交数据来看,主要呈现波动上涨态势。1-4月,番禺区成交均价从14865元/㎡直涨到17377元/㎡;但从5月起,则开始波动下跌,其中8月均跌至15085元/㎡,9月开始又开始波动上涨,最终回落到15723元/㎡。

究其原因,主要是番禺区库存量充足,新入市的楼盘产品类型丰富,既有刚需小户型,也有改善型和享受型的中大户型,价格跨度较大,因此价格有所波动。但整体而言,上半年整体楼市环境较好,大户型产品成交比较活跃,拉动全区均价上调。进入年中,楼市调控政策加紧,对网签数据有一定影响,进入年底政策又有所放松,均价有所上调。

3.供应分析

2014番禺房价同比略涨3%  万博盘热销1955套夺冠

2014年番禺区库存量为338.5万㎡,同比去年的367万㎡库存跌28.5万㎡,但仍位列全市库存量第一位,罕见地超越了供应大户花都区,且超幅可观,达到40.2万㎡。数据显示,2014年1-4月番禺区的库存量略有波动,基本在2.5-2.6万套之间徘徊。进入5-6月,番禺库存量消化至2.4万套左右,然后开始明显增加,单8月就比上月增加1192套货量。第四季度开发商开始储备年底冲刺计划,大量新货补充市场,年末待售货量达25104套,进入12月,因楼市调控政策有所放松,多个楼盘开盘热销,库存量又下调至2.3套。

2014番禺房价同比略涨3%  万博盘热销1955套夺冠

2014年末番禺区库存量最大的前三位楼盘依次为广州亚运城资料团购论坛)、雅居乐锦官城资料团购论坛)和东湖洲花园资料团购论坛)。其中广州亚运城未售货量达2645套,面积达35.9万㎡。位于市桥南区的雅居乐锦官城目前对外宣称售罄,可能正在走签约流程。第三位的东湖洲花园同样位于市桥,该盘目前在售86-100㎡小三房、140-190㎡三至四房单位,最低毛坯售价1.4万/㎡起,带精装修均价1.7万/㎡。

4.成交分析

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2014年番禺区共有70个楼盘录得成交记录。据监测,10001-15000元价格段占46%;其次是15001-20000元占了24%;再次是0-10000元占了16%。主流成交价格集中在1.5-2万元/㎡之间,主要是因为2014年番禺成交量最大的三大楼盘的成交均价都在这个幅度内。值得注意的是,20001-25000元/㎡的比例逐年递增,证明番禺区高端产品逐渐增多并得到市场认同。

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2014年番禺区销售业绩最好的楼盘依次为万科欧泊资料团购论坛)、时代倾城(广州)资料团购论坛)和广州亚运城,分别成交了1955套、1052套和938套。其中广州亚运城是亚运板块标志大盘,今年主推的天誉主推货量充足,价格在同区域竞争力大,成交一直比较平稳。而万科欧泊坐拥万博商圈利好,今年价格一度跌至1.3万/㎡,价格优势大成交活跃。时代倾城(广州)位于番禺南村,主打刚需户型,1.3万/㎡的价格在番禺属中下水平,受到不少刚需购房者青睐。

2014番禺房价同比略涨3%  万博盘热销1955套夺冠

热门板块华南板块在2014年总销量为6038套,占了番禺区总销量的49%。成交均价为17653元/㎡,超过全区成交均价1721元/㎡,是全区除大学城板块外价格最高的区域。该板块目前库存量为133万㎡,占全区库存量的39%,货量十分充足。该板块一向被视为番禺楼价风向标,共有5个楼盘登上番禺区楼市销售排行榜前十位,其中万科欧泊、时代倾城(广州)等楼盘销量突出。

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番禺区另一个热门板块市桥板块在2014年共成交了2661套单位,占全区总销量的22%,相比华南板块逊色不少。成交均价为14203元/㎡,低于全区平均线,属于价格洼地。特别是市桥南区,整个板块配套完善,在售产品以洋房为主,既有刚需中小户型,也有改善型大户型,均价在1.3-2万元/㎡不等,吸引了一大批刚需置业者,板块内就有君华御府、可逸江畔登上番禺区楼市销售排行榜前十位,销量不俗。2014年末市桥板块库存量为63万㎡,货量相比华南板块少,预计明年价格将有上调空间。

5.区域市场预期

2014年的番禺楼市相对较为平静,新盘数量不多,看似不温不火,但成交量已超万套。虽然相比前两年成交量有所回落,但相比其他区域,番禺仍是广州成交和供应大户。

据合富辉煌的报告指出,,从2015年广州一手房市场可售货量的构成来看,70%以上分布在外围四区,中心区的供应较少。其中,预计可售货量最大的是番禺和花都区,现时两区的余货及已出预售证而未推的货量较大。

2015年番禺区预计推新的楼盘为22个,与去年持平。华南、市桥及亚运板块则一如既往成为住宅产品主要供货来源。其中2014人气颇高的招商金山谷、雅居乐剑桥郡 、奥园城市天地项目将继续加推,产品包括公寓和洋房。

洋房方面,其中金山谷预计继续推出尚层其他楼栋,该盘2014年数度开盘数度“日光”,创下楼市淡季的销售奇迹。另外,敏捷四季花园、新月明珠花园两个大石地铁上盖楼盘也将相继推新,价格待定。亚运板块的倚莲半岛也有新货面市。

豪宅方面,星河湾半岛、南天名苑和雅居乐剑桥郡将在2015年推出全新产品。其中星河湾半岛将推出一线临江新品,售价按保守估计每套逾4000万元,单价逾6万元/平方米。南天名苑则在售220—300㎡城央半岛空中墅户户南北对流,部分一线临江。目前售价31000-35000元/平米,带精装修,2015年预计推出别墅产品。

番禺2015年预计仅有10全新盘将推,供血不足。番禺新货主要集中在华南板块、市桥板块、大石板块等。老牌成熟社区富豪山庄新组团及全新商业项目荔园悦星入市或将率先入市,刚需置业及投资者可加以关注。

此外如英居、悦尚公馆、正太广场、招商城市主场、环球一英里、榆德园和金融街融穗澜湾等全新盘将陆续亮相2015。其中如英居为丽江花园新组团,位于番禺区洛溪大石镇南浦岛北,居住氛围相当成熟,四周为已有成熟住宅小区围绕,户型涵盖85-138㎡两至四房单位。招商城市主场则为万博商圈全新商业项目,主力产品在45-50㎡之间,极具低总价、高回报的投资优势。金融街广州公司明年三大项目将相继入市。其中,最快入市的项目为番禺金融街融穗澜湾项目,预计在明年年中入市。

除了公寓和洋房新货,2015年番禺也有别墅新盘推出。其中兰熙香岸花园位于番禺区市桥东部的石碁镇罗家村,居住氛围浓厚。项目总占地约94983㎡,总建筑面积46731㎡,容积率0.49,绿化率43.1%;是一个城央稀缺的纯别墅社区。

翁娜 本文来源:网易房产

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