2014增城登顶区域双冠王 8字头均价成揽客杀手锏

• 增城方圆云山诗意 售完 洋房
• 电话： 4001-666-163 转 20684

• 楼盘价格： 4万-6万 元/㎡
• 地　址：广州市增城区荔城大道与..查看地图
• 开发商：方圆地产控股有限公司
• 开盘时间：2014-12-13
• 楼盘详情 | 楼盘图库(4张) | 参加团购(250人)

1、区域整体表现

2014年初“撤市设区”成为增城年度的头等利好。地处广州近郊的增城享有不限购的优势，长期供需两旺，2014年增城网签成交14200套，销售面积1617275㎡，登顶广州区域“双料销冠”。不过由于行业年度整体成色欠佳，增城成交同比去年锐减10116套，跌幅超4成。成交均价为8955元/㎡，全市排名第11，仅高于从化，同比涨幅11.2%。区域月成交量波动大，年初确定撤市设区，限购传言风传，3月份成交创下1841套的高峰，而传统旺季9月份却仅成交551套跌入低谷，年终房贷新政和降息利好形成叠加效应，成交再度攀升，全体成交呈U型曲线。存量方面，截止至12月底，区域未售套数共17282套，同比货量上升但排名则跌至第四。目前广州尚未解开限购，增城不限购仍保有优势，而价格洼地的也吸引了大部分刚需买家的关注，未来撤市设区政策落地加上地铁施工建设，区域价值可期，尤其是新塘板块，目前实力房企汇聚，竞争力强劲。

2、价格走势

增城2014年整体成交均价为8955元/㎡，1-5月份成交均价基本维持在8字头徘徊，全年最低价为2月份的7677元/㎡，即使撤市设区利好出台，价格也未见骤变。但在6月份成交均价急升至10418元/㎡，成为全年峰值。据悉，背后的原因在于楼市冷清限价松动，多盘取消“双合同”，促使网签数据更接近真实成交情况，产生“虚涨”的假象。而踏入下半年，广州楼市降价促销形成风潮，增城网签均价回落至9字头，并逐渐趋于稳定，下半年区域成交均价为9610元/㎡。

3、供应分析

2013年增城全年市场存量同比有所增加，从2013年底的15893套上涨至2014年底的17282套，涨幅8.74%。上半年区域供销相对持稳，存量在14330套上下浮动，但下半年受新货面市节奏加快而销量下行影响，存量陡升并在年底达到最高位17282套，未售面积也达2373946㎡，但由于全市各区货量同比上扬，增城存量排名由2013年的第三跌至第四，前三甲分别为番禺、花都和南沙。

目前增城的楼市格局以新塘和荔城两大板块为主，新塘板块地理位置优越交通便利，吸引了大量刚需买家的关注，目前板块聚集了众多大型楼盘，竞争也相对激烈，存量前三名的楼盘都位于新塘且均突破千套。其中锦绣天伦（优惠购、楼盘相册、最新报价）1053套成存量之最，第二名为十年成熟大盘翡翠绿洲（优惠购、楼盘相册、最新报价）的1048套，中森茗苑（优惠购、楼盘相册、最新报价）2014年大批新货入市，以1005套的存量排名第三。此外，已是现楼的别墅项目侨建御溪谷有911套新货，而位于石滩的绿湖国际城则有827套。以上项目的新货已陆续推出市场。

4、成交分析

2014年，增城全年共有69个盘有网签成交记录，于2013年持平。其中86%的楼盘成交价格在10000元以内，同比下跌5%但仍难以撼动其广州价格洼地的定位。与此同时，共8个盘的网签均价在10001-15000元的价格区间。受区域限价红线的影响，楼盘的网签均价仍是实行限制干预的结果，真实的情况是新塘板块破万的楼盘并不罕见。此外分别有1个楼盘网签均价在15001-20000元和20001-25000元的价格区间，均为别墅项目，网签均价最高为侨建御溪谷的21109元/㎡。

热门板块：新塘

从广园东快速路开通至今，新塘板块楼市获得了长足的发展空间。特别是广州东进步伐的加快，新塘成为新广州人向近郊迁徙的优质选择，而未来地铁13号线和21号线沟通增城和广州市区，新塘处于接驳的重要地段，更奠定了桥头堡的地位。根据数据显示，2014年新塘板块成交8248套，销售面积934532㎡，两者均占增城总成交的58%，成交均价9519元/㎡，高出增城总体6个百分点，而实际差距或更甚，如碧桂园凤凰城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、汇东国际花园（优惠购、楼盘相册、最新报价）等楼盘的报价，均已超过11000元/㎡。此外，板块年度销售金额近89亿，占比超6成。与此同时，板块未售新货供应量为10611套，占据增城市存量的61%，继续领跑区域的新货供应。

成交量前十楼盘

刚需买家始终是楼市的主力军，而低价则是吸引大量刚需买家最为关键的要素。在2014年增城成交TOP10的楼盘中，高达7盘的网签均价在低于万元线，凭借1691套成交量荣登区域销冠的锦绣天伦，网签均价仅7字头，验证了在近郊盘中价格的主导意义，亚军和季军的席位被锦绣御景国际和翡翠绿洲分别以1211套和1129套摘得。

年度销售情况也表明，地段相对便利的大型社区最受买家青睐，翡翠绿洲、誉山国际和碧桂园凤凰城等不外如是。房企方面，敏捷和碧桂园均有三盘上榜，尤其值得注意的是2014年的全新项目碧桂园城市花园，项目11月中才首度开盘，短短1个半月已跻身年度热销榜单，销售达638套，高性价比和未来地铁利好是其热销的法宝。

5、区域市场预期

年初撤市设区消息尘埃落定，尽管具体细则仍未敲定，但增城加速融入大广州的步伐已拉近了买家的心理距离。未来随着规划和政策的倾斜，增城将逐步享受广州的城市配套，从3月份成交的上涨可见，撤市设区对楼市确实具有拉动作用，如果2015年利好真正落定，或可迎来区域新的成交高峰。

此外，大众认知开始淡化将增城作为郊区的角色，也将在房价洼地的吸引下趋向往该区域迁徙。而根据相关工程计划，联通增城的地铁13号线和21号线均将争取在2017年建成通车，目前13号线施工进度也在各规划线路中领先，预计2015年沿线楼盘成交仍将走高，热门的新塘板块也将继续保持其成交旺区的热度。

由于区域内云集众多大盘，预计2015年增城市新盘新货仍以旧盘加推为主，根据网易房产统计显示，2015年1月增城合计7盘新货入市，其中不乏全新项目，如江山时代目前吹风价最低仅6字头，而创基丽江国际和倾城国际也陆续面市，产品方面以刚需为主，选择较为丰富。

目前增城的房价仅为全市均价的6成，不足天河房价的1/4。年中由于限价红线放宽，大部分楼盘已取消“双合同”，对于买家而言首付压力也相应减轻，加上区域主打刚需产品，性价比高的优势仍是区域的最大杀手锏。

目前广州楼市限购政策的走向尚未明朗，如果广州取消限购将利空原本就不限购的增城，而如果增城正式放开限价，网签数据在短期内或形成较大波动。但总体而言，预计2015年增城仍将维持广州刚需大户的地位。

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本文来源：网易房产 责任编辑：王晓易_NE0011