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1平方米写字楼创造出8.23万元财富

2015-01-28 15:03:48 来源: 山东商报
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根据山东省统计局的统计数据计算可知,2013年,我省每新建1平方米商业营业用房可创造1.34万的社会零售总额,而每新盖1平方米写字楼则对应着8.23万的新增GDP。写字楼在数据上展现出的强劲创富能力,以及商铺发展的“疲态”,或可为政府未来土地的投放比例和开发商的开发计划提供一部分理论依据。

零售额与商铺

1平米商铺贡献零售额1.34万

黄奇帆认为,如果一个城市只有四五十亿商业零售额,却建了100万平米商铺,每平方米商铺零售额不到一万元,肯定赔本。

根据山东省统计局2013年和2014年统计年鉴,2013年,山东省社会消费品零售总额为22294.84亿元,总量较2012年增加2642.9亿元。与此同时,数据显示,2013年,我省商铺市场供需两旺,新增供应量、成交量都位于高位,当年商业营业用房新开工面积为1976.83万平方米,销售面积为600.1万平方米,新增社会零售总额与新建商铺面积的比例仅为1.34万:1。

同时,上述数据中,我省商铺供销比的走高也值得关注。数据显示,2012年,山东商业营业用房的供销比为2.87:1,而2013年这一数据上升至3.29:1。与此相对应的是,2012年至2013年,我省整个零售市场的销售额增长开始放缓。国内一家房地产数据分析机构提供的资料显示,2013年,济南市主要商圈项目的入驻率低于2011—2012年两年的平均入驻率。

沿街商铺餐饮业占半壁江山

而除了商铺建设过剩和商铺本身所具有的风险外,外部市场环境的变化也对商铺产生冲击。据济南市一份实体商铺生存调查显示,服饰、家电、3C行业受到电商的冲击最大,一些沿街商铺的服装店都选择向大型商业综合体分流,而一些以服务和体验性为主的商铺受到的影响则相对较小。在电商化学催化的作用下,整个商业零售终端正在面临改革。

记者在济南泉城路附近的一条商业街走访发现,两年前,这条商业街上店铺多为走中高端路线的服装店,但是现在,餐饮店已占据其半壁江山,服装店数量与2012年相比,几乎“腰斩”。“因为不挣钱吧,要是挣钱谁会关门?”泺源大街上一家服装店的店主张女士告诉记者,以前她左右两边的五六个店全都是服装店,但是现在除了她和她左边的店铺之外,其他的都不干了,有的变成了餐饮店,有的变成了奢侈品保养等生活服务类的店铺。”张女士说,她的店已经开了五六年了,最近两年的效益已明显大不如前。

山东世联怡高市场调查人员邢明明表示,不只是一条商业街,现在济南市多个小商圈都出现了类似的情况。“这几年山大路、英雄山路等商圈的店铺租金都没有出现明显的上涨,其实都是对当前经济形势的一种反应。”

GDP与写字楼

1平方米写字楼创造出8.23万元财富

根据浙江工业大学房地产研究所的研究结论,GDP受许多影响因素,例如第三产业增加值、国内投资和境外投资的增加都将导致办公楼使用人数的增加,而租金、物业价格和企业成长性都是直接影响办公楼人均使用面积的因素。

2013年,山东省地区生产总值为54684.33 亿元,人均GDP突破8000美元,达到8918.17美元。按照世界银行的衡量标准,一个地区人均GDP达到八千美元以上就意味着已经达到了中等偏上发达国家水平。与此同时,山东省的产业结构进一步优化,2013年产业结构比例达到8.7:50.1:41.2,第三产业的比重自2012年开始保持在40%以上并稳步攀升。

随着山东省步入经济结构快速转变期,其产业结构、企业数量、各行业从业人数等经济因素凸显,为我省办公楼市场需求的增加提供了有效依据。

根据山东省统计局发布的2013年和2014年统计年鉴,山东省2013年区域生产总值较2012年增长4671.09亿元,同时,2013年办公楼新开工面积为567.24万平方米,新增GDP与新建办公楼面积的比例达到8.23万:1,对比黄奇帆“每2万元GDP配套1平米写字楼最适宜”的观点,我省写字楼新创产值的能力是前者的4倍多。

周边设施影响造富能力

虽然数据显示出的山东写字楼整体造富能力较强,但实际上,我省写字楼在租售环节却呈现出一种冷热不均的现象,而周边配套设施成为影响写字楼对GDP贡献度的最主要因素。

以济南为例,记者走访发现,同样位于省城解放路和平路商圈,一家大型写字楼几乎售罄,而位于某处公寓写字楼的入驻率还不到40%。而在榜棚街上的另一栋大厦,一共18层、每层面积2000平米的写字楼仅仅入驻10余户商家,以致该大厦的日租金已经降到每平米2元。“车位不足,隔间空间太小,外面配套设施不完善,物业费太高,公摊面积大等都是造成这里公寓写字楼被闲置的重要原因。”和平路某公寓写字楼的一家房地产中介负责人说。”

虽然对山东来说,写字楼对GDP的贡献能力有待挖掘,但李铁岗认为,目前我省以济南为代表的部分城市,写字楼供大于求的局面已经形成。他表示,虽然从2013年的数值来看,全省写字楼的发展后劲十足,但需将之前年份的写字楼开发存量考虑在内,也要根据十七地市各自的经济发展现状分别分析。

(原标题:1平米写字楼可造富8.23万)

翁娜 本文来源:山东商报

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