专访贾康:房地产不能永远没有回落和调整

今年以来，房地产市场扑朔迷离，为了更真实的解读房地产市场。网易房产专访了中国房地产业协会名誉副会长朱中一、全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康、中原集团主席黎明楷等众多大咖多角度解读房地产形势。

网易房产原创报道 房产税作为业界关注的焦点，在过去的时间里一直是各方争论的话题。然后，就房产税而言，“前途是光明的，道路是曲折的”。

全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受网易房产的专访时表示，对于房产税这么多年来历次文件里面都非常清晰的在锁定，三中全会这个决定也每一个字都是反复斟酌，才形成最后的定稿，所以加快房地产税立法，已经是进一步锁定改革大方向了，但是它的路径同时也就规定清楚了，要立法先行。

而在房产税立法的过程中，可能会遇到什么样的困难呢？这也是业界比较关注的一个方面。

贾康指出，立法中间肯定有激烈的争议，不同的利益集团的利益诉求，都应该做充分的表达，而且应该推崇理性的表达，这是整个民族在走向现代化过程中间必须经受的一种历史考验。

事实上，早在2011年1月28日重庆市政府、上海市政府先后明确表示将正式试点开征房产税。

重庆和上海两地开征房产税对全国来说都有一定的示范意义。对此，贾康指出，从做研究者的角度来说，比较看重的是，首先两地试点它的柔性切入里面的注意的原则，就是要考虑在中国的种种现实的因素制约之下，不照搬美国的普遍征收模式，而是要考虑有一定区别对待。

“重庆的情况是比上海做的更靠前一点，它不光涉及到增量，还涉及到存量，但是它的存量是非常明显的，只对最高端的独立别墅开征。这个就很有借鉴意义。”上述人士进一步补充道。

房产税的开征也对楼市产生一定的积极影响。贾康对网易房产还指出，从重庆和上海的实施情况来看，总体来说泡沫会更多的受到抑制，一些处于闲置状态的房屋会进入房地产交易市场，或者卖出去或者租出去，会增加有效供给。由于这个利益预期有调整，更多的买房者会考虑购买中小户型，这都是好的正面效应，优化了资源配置，也优化了土地利用中间的集约，提高集约程度。

以下为网易房产对全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康专访实录：

网易房产：现在不动产登记也出台了，有分析表示不动产登记会为房产税的开征带来一个利好，在您看来，房产税的落地可能还需要多长时间？

贾康：现在在指导方面的表述，就是三中全会形式的60条决定里面的那句话“加快房地产税立法，并适时推进改革”，现在我们还是要观察这个加快立法怎么样走它的程序，去年“两会”上发言人明确表态，要尽快纳入立法的过程，但到现在为止还没听到正式的消息，因为一般的立法过程正式启动应该有非常明确的宣布，应该是从国务院这边，经过有关部门的准备以后，把法律的初稿，通过国务院法制局，来交到人大去成立草案，草案要一审、二审、三审这样走程序，估计一审之后还要征求社会各方面的意见。现在人大的程序并没有正式启动。

网易房产：在您看来，房产税是不是应该到了要征的时候，是不是有这种必要？房产税在开征的过程中，可能会面临怎样的挑战？

贾康：所以还是要观察，加快立法，怎么加快？不能说它现在没有启动，你就怀疑它这个方向，大的方向是这么多年来历次文件里面都是非常清晰的在锁定，三中全会这个决定也每一个字都是反复斟酌，才形成最后的定稿，所以加快房地产税立法，这已经是进一步锁定改革大方向了，但是它的路径同时也就规定清楚了，要立法先行。

立法完了之后才有实施的问题，立法中间肯定有激烈的争议，不同的利益集团的利益诉求，都应该做充分的表达，而且应该推崇理性的表达，这是整个民族在走向现代化过程中间必须经受的一种历史考验。

网易房产：现在重庆、上海有开始试点，有没有什么经验可以借鉴？

贾康：这就是两地试点有了本土的经验，在比较早的时候我们首先观察到的是其他经济体，他们有这个住房保有环节的税收，这是国际经验，我们本土的经验就要说到，在前面十几年以前，我们启动过物业税的模拟空转试点，这个试点是开始六个地方，后来扩大到十个地方，应该积累了一些经验，更有实际意义的，就是带有实操的这种性质的试点是上海重庆两地房地产税的试点。

从做研究者的角度来说，比较看重的是，首先两地试点它的柔性切入里面的注意的原则，就是要考虑在中国的种种现实的因素制约之下，不照搬美国的普遍征收模式，而是要考虑有一定区别对待。

重庆的情况是比上海做的更靠前一点，就是它不光涉及到增量，还涉及到存量，但是它的存量是非常明显的，只对最高端的独立别墅开征。这个就很有借鉴意义。

网易房产：您刚才提到现在重庆、上海试点以后，可能未来会扩展到全国的其他城市。现在有无时间表？

贾康：现在来看这个立法加快以后，最后走到人大审批通过，形成一个可知性的法律，那就不是扩大试点的概念，就是适用于这个法律的所有的区域一起执行的问题了。

这个时间表只能推测，需要按照中央的精神，要有时不我待的紧迫感。比如说2015年应该看到它纳入立法过程了，理论上不排除一审、二审、三审，实际上有激烈争议是可想而知的情况，大量的各个方面的意见建议要有处理过程，如果争论的非常激烈，也不排除像《预算法》修订那个过程中间一样，要推到四审，所以有可能一年都走不完这个程序，2015年走不完那就得转到2016年，2016年中央有一个明确的要求，就是政治局审批通过，财税配套改革方案它的实施是说，在重点和基本的事项上，2016年要见眉目，显然这个房产税改革是财税改革中间的重点和基本事项之一了。

假定说2017年年初的“两会”，最后能够审批通过这样一个房产税的法律，审批通过之后转入实际的落实、执行，那么也是可以交代得过去的。

网易房产：房产税这块，可能对整个楼市会带来一个什么样的影响？重庆和上海在实施房产税后给楼市带来了什么样的影响？

贾康：总体来说应该是促进楼市更健康发展。从重庆和上海的实施情况来看，总体来说是泡沫会更多的受到抑制，一些现在处于闲置状态的房屋会进入房地产交易市场，或者卖出去或者租出去，会增加有效供给，以后由于这个利益预期有调整，更多的买房者会考虑购买中小户型，这都是好的正面效应，优化了资源配置，也优化了土地利用中间的集约，提高集约程度。

网易房产：房产税开征以后，像温州、鄂尔多斯那些地方，这种库存比较高的地方，实际上的影响是怎么样的呢？

贾康：在这些城市现在怎么样进一步消化他们原来的那种比较多的存量，会跟供需的变化会形成合力，但总体来说，这个税只是一个辅助的作用，温州和鄂尔多斯的房地产市场的回调现在已经基本见底，而房产税的推出至少还要一两年以后，所以估计两年以后，这两个地方的楼市和房市，会比现在显得更让人有信心，触底以后还会有一个复苏，然后纳入正常发展的过程。

网易房产：您刚才提到，可能房产税征收以后，对楼市泡沫可能会有一些影响，在您看来楼市现在有泡沫吗？

贾康：现在在消化过去的一些泡沫，过去十年左右的时间，政府反复表态要调控，但是一大堆的行政手段都使用了之后还是房价还是一路上涨，但最近这大半年，差不多一年的时间楼市明显的是在做盘整，有些地方还回调的比较明显，这样的一个情况来说，我更愿意用阶段性调整和市场分化来表述。

网易房产：阶段性的调整，可以理解为房地产的下行周期吗？

贾康：对，可以认为这是市场波动的一种表现，不可能永远这样没有回落，没有调整。现在这个回调就是在消化原来的那些泡沫。

网易房产：下行周期会因为政策而改变吗？

贾康：政策在这块有一定的影响，但总体来说，市场本身是会有波动的，在这个波动中间的政策不要想包揽一切，改变整个基本模样，做不到的，但做出一些适应性调整是很有必要的，比如这次市场分化、阶段性下调，那么政策的调整表现的就是，把原来迫不得已出台的很多限购措施，根据不同地方的情况逐步都取消了。现在剩下的就是北上广深还有限购。

网易房产：虽然最近楼市在回暖，是否意味着下行周期已经结束？

贾康：现在阶段性调整不能说完结了，但已经看到企稳了，因为高端的像北京，低端的像温州，都企稳了。

现在有人预计，2015年的上半年就能够完成筑底过程，然后就要进入复苏，这是相对乐观的一个说法，不太乐观的说法就是说，一至两年。我们不希望市场大起大落的波动，但是大家都要认识市场，市场一定会有波动的。

网易房产：刚才也提到，政策对2014年有一个利好的影响，在2015年的话，如果市场还有下行的话，还会有相应的调整吗？

贾康：2015年调整总体来说，大家要摆脱过去把整个中国的房地产市场看作一个板块的思维，就是要具体区分了，市场分化这个概念非常重要，首先你要分线，你把一线城市跟四线城市拉到一起说其实意义不大，一定要区分一线二线三线四线。分线以后要分市，各个城市情况也可能大相径庭、分线分市的分析是一定要做的，就不能一概而论。

再往后还要分什么？要分地段，比如北京是一线城市，但是北京是有不同地段的，五环之内是一个大的地段，中心区，那边有通州板块，还有大兴板块，所以就不能把不同的地段放到一起来说，一定要具体分析。比如前面这一两年，通州板块它有明显的一些回调的压力，甚至还有一些人跑到售楼处闹事，但是五环之内，没有一个明码降价的案例，只有变相降价，而且很快企稳，在北京主要的学区房都在五环以内，学区房的表现是什么？还是一路上涨，上涨的还非常的有力度。

网易房产：学区房、学位房是按市场规律来走的吗？

贾康：这也是市场规律的一部分，所以市场分化一定要做这种分析，在分线分市分地段之后，还得分类型，学区房是一个明显的，不光抗跌，而且在现在这个阶段上，它的市场需求非常强烈的一个往上走的一个类型，你就得分类。

网易房产：就按照我们这个分化的概念来说，一二线城市和三四线城市在2015年呈现的态势将会是怎样的呢？

贾康：一线还是抗跌，一旦市场复苏以后，它有可能先走向供不应求的那个态势，三四线一定要具体分析，三四线这个量太大了，全国有几百个，每个样本你把它具体分析都有很多的话可说，不能够一概而论了。

网易房产：户籍制度的改革也已经提上了日程，户籍制度的改革对城镇化会有怎样的影响？

贾康：中央特别强调了新型城镇化叫做以人为中心，实际上内部讨论就是市民化为中心，城市里的人现在实际上是分成两类，一类是有城市市民的户籍，基本公共服务均等化都给他们配上了，另外一类是在城市定居半年以上，已经被算在城镇化里面的这个组成部分，但是他没有得到和其他市民一视同仁的基本公共服务均等化的待遇，这些待遇是附着在户籍上面的，那么你就必须创造有效供给，来给他们配户籍这个事情可操作。

大的方向是说，在未来我们要把这种城乡分制遗留下来的这种歧视性的待遇取消。

怎么向这个大方向接近呢，就得区分不同的城市然后渐进安排，但是要明确这么几个原则，一个是在没有什么压力的小城镇，要尽快放开户籍，放开的意思就是不要再区分城市和农村，所有的基本公共服务均等化，一视同仁了。有一定压力的中等城市，比如二三线城市往往都还有一定压力，它的公共服务的能力不能一下子满足这些人的现实需要，怎么办呢？以居住证制度来过渡，居住一段时间以后，给他发放居住证，随着他居住时间的延长，你要给他打分，要给他记载相关的信息，到了一定的结点上，他就能够过渡到这个城市户籍。到以后条件成熟的时候，居住证就慢慢全都变成户籍了，这就是过渡完毕。

网易房产：土地作为城镇化的一个重要的载体，土地制度未来在改革方向可能还会有哪些？

贾康：总体来说，土地制度的改革要循序渐进，现在已经看到一系列的推动，城乡接合部的一些原来集体的土地，它怎么样在使用权方面要加入流转，已经注意到深圳已经有了开创性的先例，深圳市通过两次叫做流转，把深圳辖区里所有的土地，放在一个国有平台上，在国有平台上然后它整合分类，原来的原住民，原来的集体，他们的权益怎么办？国有平台整合分类之后后面跟着的叫做权益求平，是两级算账，通过谈判的方式，逐渐根据城市的建设，跟着城市的所有的功能的在一起的这个优化，通过两级算账来求得权益实际的平衡，消化过去的历史遗留因素，最后渐进归一，整个统一市场这个土地的流转制度，就符合我们所说到的市场的流动性，还有公平交易原则。

网易房产：那就是说如果以后深圳在这方面有取得一些重大的进展的话，可能会不会就是推广到其他的一些城市？

贾康：有可能给别的一些地方提供借鉴，因为这个事情太复杂，各个地方情况千差万别，但是我们至少从深圳这边看到了远景上面的一种非常重要的导向。

网易房产：在土地流转过程中，有宅基地还有建设用地，怎么样区别对待流转？

贾康：宅基地是非常明确的，就是只能建房，建设用地可以做别的事情，但是像深圳的办法是整合起来以后，两级算账以后模糊处理，只要权益摆平了，那么就不用区分说原来到底是宅基地还是建设用地了，只要权益摆平以后，大家在一个平台上，在通盘的规划之下，就把新区建起来了。