越秀区东山印象台亮相 主打中小户型叫价4.3万/㎡

巡城时间：5月16日

最新价格：售价待定，诚意登记享5万抵97折优惠，带装修发售

推荐指数：★★★

特工点评：东山印象台（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目距离地铁站农讲所站、北京路步行不到五分钟的距离，周边配套成熟，生活一应俱全，目前属于市一级秉正小学地段。更重要的是项目户型选择较多，涵括48㎡-116㎡的一房至三房，并以中小户型为主。虽尚未开盘，现场销售称，预计带装修均价约4.3万-4.4万元/㎡。

东山印象台项目实景图（其中商场还在围蔽建设中）

@@AUTODEALER="东山印象台"ADDRESS="越秀区中山四路263-289号" TEL="4008163163" EXT="20714" LINKURL="http://xf.house.163.com/gz/0SNO.html" PRICE="待定"@@

越秀区又一新盘亮相，东山印象台位于近地铁、近北京路商圈的黄金地段，将主打中小户型，最小的户型仅48㎡！虽然项目目前属于市一级小学秉正小学的地段，但是现场销售的报价称“预计均价4.3万-4.4万元/㎡”，直逼周边带省一级学位的新楼盘价格！网易房产特工第一时间实地探访。

从地铁一号线农讲所站A出口出，沿着中山四路直走不到五分钟，即可抵达项目销售中心。沿途可见老城区浓郁的生活氛围，配套成熟，交通便利。更重要的是，项目位于原东山区于越秀区的交界处，周边名校教育资源相当丰富。

项目周边配套

尽管地段优越，不过项目却打起了“慢”开发的时间表。经常出没在中山四路至北京路一带的居民称这个盘早已动工建设。根据记者翻阅资料，2011年初项目已经获得市规划局的审批。批后公示列明，项目叫鸿晖大厦，由楼下4层的商场和两栋30层高的住宅楼组成。

规划在线显示的项目规划图（批后公示）

项目沙盘图

2014年初，楼盘已经封顶，直至如今，2015年5月，项目外墙已建设完毕，却迟迟未见项目开盘。走过去年的楼市寒冬，今年，在楼市“3.30”新政，央行降准、降息等利好政策之下，楼市成交有即将回暖趋势的苗头。特工5月份途径附近时发现，项目的销售中心已经悄然开放。

特工中午时分走进销售中心，现场只有一名销售人员，招呼特工可自行上8楼参观样板房。刚好碰上两组看房客户，也仅仅招呼其自行上楼参观板房。给特工的印象是，这盘不急着出货吗？

住宅户型选择多 主打越秀稀缺中小户型

根据阳光家缘最新的（统计至5月18日）新建商品房住宅可售信息可知，越秀区可售库存面积达163873㎡，共1295套，平均每套面积约127㎡。根据统计数据，目前仅有东风广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）在售少量50㎡的小户型住宅，但因楼盘带省一级小学学位，目前报价已达5.5万元/㎡！

由此可见，越秀区的小户型住宅新房比较稀缺，尤其小户型学位房价格持续高企，想在越秀区置业小户型新房的选择非常有限。而在此背景之下，东山印象台总货量仅约400多套，主打中心户型，随着楼市政策的逐步调整，市区小户型置业有回暖的趋势，项目确实有点“皇帝女不愁嫁”的感觉。

从现场得知，项目为3梯9户设计，每层有9个户型供买家选择。从整体看，户型方正，均带有阳台的设计，明厨明厕，面积较大的户型均带有较大的入户花园。不足之处在于，户型的整体使用率约77%，不到八成，同时户型的厨房面积偏小，多数户型没有生活阳台等。

样板间实景图 其中116㎡的三房阳台还能远眺地标小蛮腰

相比之下，特工比较推荐约69㎡的两房户型，户型设计紧凑，空间布局比较合理，带有双阳台设计，整体布局比较舒适，不过缺点在于两个阳台的面积都比较小。另外还有约48㎡的一房户型，长条式的户型设计，空间布局过度自然，厅和房的采光度尚可，缺点为厨房和厕所设计在一起，以及居住的私密性不高。

项目推出的三房户型有3种，为99㎡、111㎡以及116㎡。99㎡的户型设计紧凑，不过其中的小房间设在主人套房内，面积较小；100㎡以上的户型均带有入户花园设计，116㎡为双套房设计，不过其中一个套房设在入户花园旁，私密性较低。

预计均价43000元/㎡ 报价直逼周边省级学位房

随着广州城市发展的延伸，无论是往东还是往南，都有较为宜居的生活环境，越秀区虽老旧建筑较多，小区绿化一般，道路拥堵严重，但是凭着其他区难以望其项背的教育资源，依旧成为众多实力买家的选择，尤其是家长买家。他们大多数认为，正因为越秀区面积小，导致资源配套高度集中，有较好的人文氛围，尤其是汇聚了众多知名教育资源，新房供应非常有限，学位房从自用或投资角度看，都比较靠谱。

以东山印象台为例，周边短短五分钟步行距离之内就有文德路小学、广东实验中学、广州市十三中学、大塘拔萃中英文幼儿园、秉正小学等等。项目虽未正式开盘，不过现场销售报价称预计均价为4.3万-4.4万元/㎡，带精装修发售。据了解，目前项目旁的东方文德广场（优惠购、楼盘相册、最新报价）部分超大户型尾货毛坯报价42000元/㎡，不过项目带有省一级文德路小学学位；而紧邻在项目旁的电梯二手房东鸣轩（2005年建造），放盘价格约3.4万-3.9万元/㎡。

有现场看房的陈阿姨告诉特工，越秀区的新盘价格较高，一般主打大户型，听闻这个盘有中等的户型就过来看看。她认为虽然目前该楼盘属于市一级小学的地段，不过学位房的政策调整是常有的事，项目距离省一级小学也不远，如果未来学区房的调整之下，或许可以拼拼运气，幸运的话能上个省一级小学。

项目交通图

另外，从2013年起，越秀区启动了盘活多个闲置地块的改造计划，在项目周边有多个闲置地块或者烂尾楼项目均有计划有步骤地改造中，周边的环境和配套均有望进一步提升。如项目的“邻居”烂尾楼项目——雅鸣轩（优惠购、楼盘相册、最新报价），已限期开工，虽目前尚无动工的迹象；而从农讲所地铁A和D出口的地块上的旧商铺已经迁拆平整，A地铁上盖土地已经正式出让，规划显示土地用途为机关团体用地、批发零售用地、商务金融用地。

东山印象台项目规划拥有4层自带商场配套，目前尚未公布招商情况，此外，在两栋住宅楼下配有肉菜市场、居委会以及青少年活动中心，还有地下四层的停车场，提供充足的停车位。项目尚未获得预售证，土地使用年限等信息有待进一步确认。项目目前接受认筹，可享开盘5万抵97折优惠，预计2016年初正式交楼，具体开盘时间待定。