网易房产讯 2013年房价飞涨的同时也引发了地价的高涨，高溢价率地王频现。
谁料2014楼市急转直下，2014年入市的地王盘，与往年相比，房企或出于对后市信心不足，楼盘销售业绩不尽人意，开盘首日去化率较往年明显下滑，发展商利润空间被严重压缩，部分楼盘甚至有亏本销售之嫌。
进入2015年，广州楼市逐渐升温，这些地王的现状如何？网易房产独家揭秘白云区4地王（恒大御府、佳兆业天墅、佳兆业天御、越秀红云涂料厂）的新动向。
恒大御府的底气
从梅花园站B出口出来后，步行五六分钟就可以到达恒大御府。从地铁口开始的整条怡新路灯柱上，都挂着恒大御府的广告牌，楼盘大门口的园林景观、首期楼宇、售楼部都看起来霸气侧漏，不得不说句，恒大真壕。
来到销售中心，对于恒大御府，销售人员给予了如是介绍：这是恒大回归广州中心区的首盘。
近年来，恒大主战场向外扩张，广州这个大本营内的项目并不多。自2000年前后开发海珠区三个金碧花园、2003年开发天河区珠江新城的金碧华府、白云区金碧新城、天河区金碧世纪花园等楼盘之后，最新一个中心区的项目便是2009年第四季度开盘的白云区金沙洲的恒大绿洲，自该盘于2011年年初收官后，恒大在广州中心区住宅市场已无项目推。
15年后，恒大又回归广州市中心。再次回归，销售人员还指出，恒大对于此盘的打造可谓是高配置。
来八一八这名销售这番话的底气究竟何在？
资料显示，恒大御府位于怡新路与沙太南路交界处，在该盘的旁边，有大型社区怡新花园和合生云山熹景两盘，还值得一提的是，省级名校京溪小学也在怡新路上。
如此看来，恒大御府的地段和配套，吸引了众多眼球。
此外，从产品来看，恒大御府主推69-90平方米的刚需产品及140平方米及175平方米的改善性产品，并辅以精装修和观景园林定位为“都市豪宅”。其中住宅135057平方米，规划户数664套。该社区由8栋16座围合式洋房组成，洋房均为16-18层建筑。
目前恒大御府在售均价38000-40000万/平，从周边来看，与恒大御府紧邻的云山熹景、怡新花园两个小区的二手楼价目前在26000元/平方米到28000元/平方米。
事实上，去年由于受楼市低迷影响，恒大御府开盘销售业绩不尽人意。据中原研究部的报告指出，恒大御府首次开盘售价为38000元/平方米，地价占房价的比例去到66%，项目首次开盘的去化率仅31%。
据悉，从去年开盘到现在，任时光匆匆而逝，恒大御府一直都还没有涨价。恒大御府是2013年6月购得的地王，在剔除竞建的保障房面积后，当年楼面地价为24997元/平米。
这样算来，销售均价与楼面地价的价差仅为14000元/平方米，不仅如此，开发商还要承担开发、设计、建筑、营销等成本。恒大集团广东公司的相关负责人也对网易房产坦承，该项目利润并不是很高。
据网易房产数据中心数据显示，截止到6月16日，恒大御府售出40套。
中高端产品的突围战
事实上，2013年，除了恒大以地王价23.09亿元竞拍备受瞩目的天河北地块外，恒大御府周边云集三个地王项目。目前恒大御府周边的三地王项目，只有和恒大御府一墙之隔的佳兆业天御开了销售中心，其他几个项目还处于开发的状态。
据佳兆业天御销售人员介绍，佳兆业天御意在打造纯住宅项目，整个项目共有280户，户型涵盖约90-120㎡的四房两厅三卫，产品户型结构设计均是6米高纯复式单位。
资料显示，佳兆业·天御前身为白云区沙太路梅花园地块，2013年5月23日，佳兆业以7.99亿元地价和1.96万平的竞配建面积夺得该宗土地，剔除保障性住房面积后，楼面地价达22510元/平。
随着其他项目的开发建设，未来白云区高端物业的竞争不容小觑。
广东中原地产项目部总经理黄韬在接受网易房产的采访时表示，白云区几块地王还是处于可控的范围之内，今年市场有回暖的趋势，也在一定程度上促进了中高端物业的成交。
据悉，今年以来，首付、贷款、税费等新一轮调整政策，在一定程度上极大的刺激了楼市，降低了购房者的门槛。市中心高品质项目是置业者的青睐对象，成交量明显好转。
据中原研究部研究报告指出，与天河、越秀相比，白云区住宅单价相对便宜；空间距离近，交通便利，开车去往广州各地都很方便。
未来白云区的几个项目入市以后，竞争将会越来越激烈。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
