国家牛市变成股灾 你以为楼市可以幸免于难？

自6月15号以来，中国股市经历了极其黑色3周。上证综指从6月15日5178点的高位直接坠落到3686点，下跌28.8%，两市总市值蒸发了20万亿，并且丝毫没有止跌之势。

在这轮杠杆融资的推波助澜下，中国证券市场经历了开市24年以来前所未有的股灾，并且也是全球金融资本市场百年来极为少见的股灾。证券界的分析人士近日声称，建国以来，从没有一刻像现在这样，距离金融危机如此之近。

这可不是危言耸听。

当我们地产界的同仁们，正借着股市不好，企图力挺楼市产品具备稳健投资价值，说服市场购买的时候，我们有没有思考过，最终答案只能是一个：然并卵。

之所以地产界人士抱有上述推销房产的话术，都是基于一个简单的逻辑：相比之下，房价稳健增长，股市风险太大。楼市和股市是跷跷板，股市不行了，资本应该自然会流到楼市。

很可惜，这种三流的分析水平，只能让我们自己陷入对金融无知的美丽肥皂泡里。

面对一场可能即将发生的金融危机，请问覆巢之下，安有完卵？

准确的说，楼市作为投资品的属性，与股市之间的关系既相互替代，也相互依存。

1、股市和楼市之间跷跷板式的替代效应，只存在于正常的牛熊市情境下。

正常情况下，楼市和股市是存在紧密的替代和连带关系。

从连带关系来看，在股市牛市市场行情下，股市赚钱的财富效应会波及楼市，带来楼市购买力的上升；而在股市熊市的行情下，大量套牢的资金带来财富的缩水，只会降低楼市的购买力和投资能力。

从替代关系来看，股市市场好，将吸引部分资金从楼市搬出；而楼市市场好，也会将股市资金吸收过去。

不过这些相关关系，只作用于正常的牛熊市的情境下。

2、但在股灾情境下，可能发生的金融危机的问题将迅速传导至楼市。

但现在，股票市场的问题已经不简单是市场从牛转熊的问题了。

仅经过三周，股票市场直接从国家牛市，连跳三级，进展到了股灾的模式。

这是由于因杠杆融资的推波助澜下，市场快速下跌导致强行平仓。在市场缺乏流动性的情境下，踩踏事件大面积发生。多数股票直接开盘就被打入跌停板，20万亿市值的财富几乎瞬间蒸发。

面对着一场突如其来的股灾，流动性枯竭导致包括老练的私募在内的绝大多数机构和投资者，几乎很少能逃脱的。

从目前统计数字来看，沪深两市自然人开户数已经达到9000万户，而且多数是2015年新入市的股民。除此之外，还有大批从基金、私募、杠杆配资渠道进入的资本。

试想想，一个有着数千万户投资群体的金融市场出现了危机，怎能不影响实体经济？

3、上半年楼市的繁荣，股市上涨的财富效应贡献很大动能。

反过来我们盘点一下：今年上半年中国房地产市场的些许起色，以四大一线城市为代表，都是跟资本市场的繁荣不无关系。

以深圳为例，上半年突如其来的暴涨，除去供给不足因素之外，深圳资本市场在上半年的获利了结流入楼市的资金绝对是需求增量的主力。

更为重要的是，在股市财富效应的带动下，相当一批改善型的客户，投资楼市的心理意愿加强，下单时也会更加爽快。

但如今，这样的一批购买力量恐怕已经消失殆尽了。

4、白银时代，房地产上市公司是市场绝对主力。

再看房地产企业。

当前，中国房地产行业进入下半场，企业经营业绩的分化是大势所趋。房地产整体行业下行，三四线水准的开发商大面积被淘汰或者退出市场，留下的在沪深两地上市的数百家品牌开发商成将成为绝对的主流玩家。

无论是这些正在转型的开发商们，还是准备留守房地产行业继续搏杀的品牌企业，无一不需要资本市场的造血给予补充。我们看到大量的增发配股方案、收购兼并计划，都是在资本市场的有效支持下才能获得实施。

更为重要的是，上市公司们的股权激励计划，直接剑指行业核心中高层利益。如果这些证券资本化成了泡影，一切激励灰飞烟灭，创新和企业自发的发展动力将从何而来？

5、股灾后，将直接打击实体经济，楼市需求很快也会衰退。

纵观近代世界经济历史，我们从来都知道，在一场可能即将发生的经济大萧条面前，明哲保身的现金为王的策略是最重要的。除此之外，就是黄金等都是保值品会受热捧。从来没有听说过房地产这种周期性资产能在萧条的环境下独善其身。

日本80年代广场协议时间后发生的金融危机，直接给日本社会带入了漫长的失去的二十年；美国的次贷危机发生后，经济出现长期低迷。而在这期间，我们发现这些经济体内，贬值最快的就是房地产。

复旦有一位名教授名言：“凡捅破泡沫经济的，决没有好下场！”

环顾世界各地；1990年的日本鲁蛮地捅股市、房市泡沫；后来股市从3.89万点跌到7000点，房价跌80%，20年经济萧条，25%银行（250家）倒闭，人民生活很苦，悔之不及！

面对这样的金融市场黑天鹅事件，我们只能祈福金融市场尽早稳定。如若悲观情景发生，金融危机如期而至，那房地产行业是决不会独善其身的。

来源：房地产观察家 作者：邹毅