2015博鳌·21世纪房地产论坛7月18日-21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“分化与重构:弱平衡下的创新逻辑”。在7 月19日举行的主题为“博鳌晨哨房地产跨境投资论坛暨全球精选项目路演”的中国地产主题论坛上,Dentons合伙人Richard Budge发表了主题演讲。
以下是演讲实录
各位上午好,我是Richard Budge,我是Dentons的合伙人,我跟各位介绍分享一下投资多样化带来的好处和挑战。现在大家可能也注意到,很多投资者用非常广泛的投资组合包括股权和众多位于中国的房地产物业,我们现在的论坛展示了很多在中国的投资机会,如果有一种投资方式可以经得住时间考验的话,那就是投资的多样化,我也希望大家可以多去海外看一下房地产的产品,特别是欧洲。如果你现在把投资眼光投到中国之外,你可以选择不同的市场,比如说英国。你看英国市场的时候,你看都是住宅。当然您在房地产的任何一个机会都可以获得投资回报和增值,最近房地产住房建设和建成的压力会加大,因为住宅市场现在需求的数量和速度在增加,以及个人住房的增加,这些迹象表现,英国的房地产市场前景会非常良好。当然同时你也可能看到,整个欧洲的中西部尤其是德国,德国人对物流仓库的需求,这个强劲的需求来源于德国强大的基础和经济的复苏,以及最近电子商务行业发展对需求模式的改变。大家可能也注意到,最近在英国尤其是伦敦中心地带,办公楼是非常有限的,比如说在2015年夏季房地产活的的一个尽职调查中,我们发现,尽管办公楼最近几年有所增加,但伦敦中心地区的供应达到了最低。投资多样化,投资者要投资组合,而不仅仅是购买一些地段性,因为你可能受到的投资回报可能会比较低,投资风险也会加大,而投资当地各种房地产的组合可能就没有问题,因为竞争是非常激烈,投资回报会更加明显。当然如果你采用的是投资多样化,你可能买了不动产本来有问题,或者有下次,你投资多样化的策略也就无法奏效。你作为一个新的市场进入者,你如果没有一个迅速反应的团队的话,你会面临很多问题。我本人最近非常有幸处理了位于伦敦的一次资产转让,我们需要评估很多来自其他国家的买家的投标,他们是否有足够的资金,是否有足够的风控能力以及对交易本身的理解,都在我们挑选中标非常关键的。如果你很早选定了律师团队,那么律师团队可以帮助你提供证据,并且向卖家证明你作为一个买家有快速交易的能力,这样可以向买家表明你购买物业意向的强烈,你的投标意向也会被卖家重视。当然如果你的资产是跨境购买而且是来自不同的国家,这就很复杂。你的律师就可以帮助你,以及你作为买家信用的良好,这都非常有助于快速完成这次交易。
我们资产是位于欧洲不同的市场,不是所有的资产的情况都与卖家所说的情况一致。如果我们现在位于某一个国家比较简单的投资市场里,在这种情况下,你作为一个买家,你可能会遇到一些问题,你在购买欧洲各国这种投资不同的组合的时候,你也会遇到这样的问题。首先你肯定想知道,你购买不动产的产权是否在当地有效,每一个月你收到的租金有多少,什么时候租金会涨,如果是涨租金的话,租金该如何计算。在整个周期内,你当时收购房地产的时候,在承租人当中,你看总的承租人是否会继续租这个物业,你在租约到期的时候,这个承租人是否继续有权占有房屋,这个对中国是不同的,尤其是商业物业,如果你的物业到期的话,这些承租人是继续有权占有这些物业的,比如说这个物业谁应该负责,最后你收费的租金有多少能作为净收入。刚刚我们上面介绍的几个问题,其实就是我们作为律师或者作为卖家,是一些比较常规的尽职调查方面,这是一个简单的的例子,法律是有很大区别的,那么不同国家的律师团队协调一起工作,为各种风险评估带来很大的价值,这些尽职调查会变得更加重要。当然非常重要的是对于房地产跨境投资的时候,你的顾问和律师是要了解你真正的商业意图。在投标准备过程中,花费大量的时间,这些尽职调查有助于判断你设定的商业前提条件是否正确,同时更重要的是可以分析风险。为什么需聘请律师做尽职调查,不仅仅是可以帮助你看到现实存在的状态,同时把重大风险都揭示出来。所以说根据我之前的介绍,大家也可以看到,聘请好的律师团队在跨境投资组合的交易中是物有所值的。那么如果你的律师团队在整个过程中可以参与并且可以帮助你,看到各个国家不同的区别和物业的风险,对各种风险和物业的瑕疵,这种服务会给你带来超值的回报。当然还有一点,对于多样的投资组合,在你和律师团队沟通的过程中,当你遇到任何问题的时候,找一个联系人,就可以帮助你处理各个国家的的法律问题,不需要再另外打电话或者是联系。所以一家跨国的律师事物所,有助于你投资的成功。我想强调的是,迅速完成整个签署,有助于你将来在其他项目上的成功率。
我们接触过很多国际机构投资者,他们寻找物业的过程中,有回报的资产,提高投资回报的方式有很多种,也许可以中止租约,可以提供更多优惠的承租人,对几个物业进行重新开发或者是重建。你的律师团队如果从一开始就对你的行业目标有非常清楚的了解和理解,这对整个房地产项目的成败非常关键。因为你的律师团队可以找出整个投资机构的风险和问题,并且可以为你提供方案,可以提供非常有用的策略和方式。刚才我也介绍了,如果你购买地产是为了投资多样化,很明显可以降低你投资的风险,同时你也要注意到,凸显了尽职尽职调查的必要性。我需要强调,如果你可以尽快组成你的律师团队,而且是可以在评估尽职尽职调查,那么这样的律师团队能够保证你投标的重要性,其实就像我之前提到的,买家可以快速完成这个缔结,这是有经济价值的,而快速缔结是你的律师团队帮助你的时候完成的。所以说,你选对了律师团队,可剔除掉恶性的资产,选对正确的资产,并且最终提升你的资产的价值。我们非常期待在国际市场上为各位投资者提供法律服务。谢谢。