顾云昌：各国都把房地产当成拉动经济增长的动力

在7月20日举行的博鳌21世纪房地产论坛第15届年会上，住建部住房政策研究中心主任顾云昌发表了主题为“楼市新常态的三个思考”的演讲。顾云昌认为，过去房地产是野蛮成长，是一种快牛甚至是疯牛生长，在以后的时间当中是呈现出慢牛的行情，从快牛到慢牛，不是熊，这是对于整个市场的信心。中国在城镇化过程中需求还是很大的。

而房地产行业未来是强的越强，弱的被淘汰，楼市分化是中国和世界各国都会发生的问题。而实际上，世界各国政府都跟中国政府一样，往往把房地产作为刺激经济、拉动经济增长一个强大的动力，一个支柱，一个支撑。

最后，顾云昌谈到了房地产企业的转型。他认为转型的核心和关键是从粗放型的经营变成节约型地经营，开发企业的拿地力、资本力、产品力、营销力和管控力。

以下是顾云昌的发言实录。

各位朋友下午好，今天演讲的主题叫做楼市新常态的三个思考，一个上午的发言差不多把我说的话要讲完了，从宏观、微观对企业的实际我想简单讲几个观点。我讲三个问题，讲“三对房地产”，第一是判对确实，第二是做对产品，第三对是搞对转型。

关于判对问题，我认为既要认清当前，又要把握未来，我们通常希望房地产是持久平稳健康地发展，这是一种理想主义，现实是不一样的，在政府的文件这么说，房地产不可能持续平稳地发展，因为它有周期，市场经济是有周期的，中国是有市场经济，房地产是有市场经济，必然有周期。我们对房地产周期的研究的分析，结合世界走过的房地产的路程，以及中国过去几年房地产的表现，我认为中国的房地产和世界各个国家的房地产一样都有两个周期，一个叫做长周期，一个叫做短周期，所以我们看待问题要把长周期和短周期结合起来判断，是不是可能对于市场走势的判断比较准确一些。

大家都说房地产进入了白银时代，我认为白银时代是一个概念，实际上白银时代是一个长周期，意味着中国的房地产从青少年步入了中青年，根据世界发展周期，长周期是15年到20年，如果从住房制度改革方案出台，1992年到2013年，这十五、六年正好是一个长周期，2014年我们说步入了白银时代。这个白银时代我认为也会有十五、六年以上的周期，比如到2030年左右，经过预测中国的城镇化率达到70%，应该说达到了一个现代化的国家的城市化的目标。这个周期会怎么样，我们在青少年时代在野蛮生长，有的说是疯长，进入中青年之后这些毛病会克服，当然不会说中青年一帆风顺，过去房地产是野蛮成长，是一种快牛甚至是疯牛生长，在以后的时间当中是呈现出慢牛的行情，从快牛到慢牛，我想到的是牛，不是熊，这是对于整个市场的信心。中国在城镇化过程中需求还是很大的，这是关于长周期。

短周期的问题，我认为本次短周期出现了止跌回稳的趋势，从上午发布的数据，REICO的工作报告分析得很透彻，现在最重要的指标销售的情况已经开始正增长了，10%的销售额的增长，这样的趋势看来止跌已经是可以，已经开始上升了，我们更要看后面的指标，新开工面积，买地，最后表示为投资的增长，投资的增长到目前为止还是下行的。

我们在2013年讨论一个重点，就是分化，2014年讨论的重点是下行，今年的重点是什么？是不是止跌，然后回稳。从目前的情况来看，我认为三季度可能会有望软着落，所谓软着落就是到底部的，是着陆了，软着陆从指标看来是没有出现大起大落。中国的经济有三个指标要落地，基础设施投资都落地了，中国房地产的学者没有落地，指的是投资没有见底，现在是1—6月份4.6%，总体会稳定下来，但国家统计局乐观，认为今年中国的房地产投资在7%左右，我们拭目以待。我认为无论如何今年三季度最多四季度会着陆。我的判断是明年比今年好，这是经济短周期考虑。我们看到中国的房地产市场尽管有政策调控，但是市场的作用是巨大的，所以总在长周期当中在黄金十五年当中有几次短周期，每次周期大概三到四年，有的时候长一点，有的时候短一点。我想我们从2012年开始，2012年到今年恐怕是整个周期，2012年下半年到现在是一个周期，我们见底之后会筑底逐步回升。所以我认为明年可能比今年好，是一个大概率。

房地产市场的基本特征是什么，在长周期当中，一是竞争加剧，二是洗牌加快，三是利润减薄。竞争加剧，我们看到市场上的竞争是毫无疑问的，我们的市场已经从过去的卖方市场变成买方市场，竞争在加剧，这是一种好现象。洗牌加快，我们看到的最近两、三年以来房地产的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越来越多，一些中小企业，一些没有的品牌被兼并，被合作，被淘汰的情形发生得越来越多，去年统计的一下公司减少的速度将近20%。另外一点就是利润的减薄，我们看到整个市场上房地产的净利润这几年有明显的下降，上市公司的报表当中12%算是好的，不少企业已经破了10%、8%、9%，我们的利润率尽管有下降，还在不断下降当中，总体上比制造业的利润要好，可以看出这样的一种趋势，在白银时代，在这样一个长周期当中是一种必然的现象。

从这些情况来看，我们的房地产正由过去的百花齐放，前面增长的阶段进入了战国时期，这也是一种历史发展的必然，房地产也是，未来是强的越强，弱的被淘汰。

我们看到了楼市的分化，如何看待楼市的分化，我认为楼市分化是中国和世界各国都会发生的问题。为什么在中国特别严重，我认为有三个方面，一是不动产的特征，不动产是是不可移动的，必然是区域性的市场，汽车市场，家电市场，要涨价一起涨，要跌一起跌，第二是中国城镇化的进程，现在处在中小城市往大城市涌入的过程中，大城市的公共产品，公共服务远远好于中小城市，就业的机会远远高于中小城市，必然导致人口的导入到大城市，这是需求量不断地膨胀。北京、上海每年50万的人口进入大城市，有一些城市在流出，中国的城镇化出现分化更加加剧了。还有政策的调控，前几年一些上市公司冲到三、四线城市去了，因为一、二线城市进行了限购，这样就加大了差化，当三、四线城市拼命卖地、拼命投入，拼命开发的过程中人口没有增长，这样存量会很大。定英国的城市依然是这样，城市之间的分化，楼市的不同表现。英国朋友告诉我，他们对房价有一个图表，图表现实英格兰的房价在过去10年当中上涨的波度比较小，而伦敦房价上升的幅度坡度高得多，坡度最高的是伦敦市中心高品质的房源，越是市中心越是高品质的房价上涨越快，城市和城市之间也是这样，我们可以看到楼市分化在白银时代的一个重要的特征。我们判断走势的时候，肯定会考虑到这个方面的问题。

在中国经济的转型期，特别在当前中国经济的衔接期，我们原来老的引擎的动力在减退了，比如房地产的动力在减退，制造业的动力也在减退，但是新的动力通过大众创业，万众创新激发出来。这个新老之间的引擎还没有衔接上，所以中国经济下行的压力很大。我们看到房地产的支柱作用，房地产的支撑作用十分重要。我想世界各国政府都跟中国政府一样，往往把房地产作为刺激经济、拉动经济增长一个强大的动力，一个支柱，一个支撑，美国次贷危之无所以产生，美国在本世纪初缺少经济增长的动力，通过次贷，通过动员中低收入家庭，供应了大量的货币让他们买房，使得他们的房地产泡沫过高，是房地产导致了金融危机的产生，有这个直接的原因。其他的国家之所以希望中国去开发，去投资，也希望通过房地产这样的产业拉动若干个产业链上的行业，使经济增长活力，所以房地产的现在和将来，特别是在今后的15年当中仍然是中国经济的支柱产业，对中国经济起到支撑的作用，所以房地产出现危机的时候，必然出现政策的调整。

上午任总讲到未来的需求，未来15年中国的房地产有大的发展空间，但是增速放缓，整个的增量会减少，不会像过去15年每年增加20%—30%，增量减缓，增速减缓，但是存量越来越多。所以未来15年多少房地产主要的任务就是如何盘活存量，稳定增量。这个存量上有没有卖的商品房，有二手房巨大的存量，还有未来旧城改造当中拆掉的存量，这是构成未来的存量，在政策上必须把激活存量作为政府政策的重点，否则市场的增量受到限制，房地产有其支撑作用。

我想第一个问题讲到了判对形势，我不知道我是否判断对了。我想到了一件事情，大概在去年某个时候，有两家公司都在做发展战略，一家公司的判断，他们认为根据周期性的表现，房地产市场将在2015年出现我刚才说的止跌回稳，出现转机。2016年是一个好年，但是2017年就难说了，有周期变化，这是一家公司的判断。还有一家公司的判断不一样，他认为2015年、2016年都在消化库存，不会有太好的起色，这时候不应该大量地往市场销售，而2017年是一个好年，一个人认为2017年行情变化，周期的变化，我们看到这个市场上就是这样的，像2013年上升导致了很多人一起买，越买越涨，越涨越买。实际上已经提前进入消费，2014年这个情况马上急转之下，市场马上就差了。经过一年的消化，今年又开始慢慢起来了，跟过去一样，大城市在市场的转变，在政策敏感性很强，大城市热得快，小城市热得然，大城市冷得快，小城市冷得慢，当然时间上有交叉。我们说这样的判断上，如果前一种的判断，把自己的货，拿地的节奏、出货时间放在2016年。另外一家公司把货放在2017年，对于市场的判断，我们拭目以待，他们两个家我都知道，他们两家公司有这样的策略，如果踩错了时间点，在小周期上会吃很大的亏，这是一个案例。

第二个案例，我想也是我碰到过的，2013年是一个大年，市场很好，某公司对2014年的展望，看到2013年碧桂园或者是哪一个公司业绩翻了一番了，甚至50%的增长，我们应该像碧桂园一样应该在2014年翻了一番，所以董事长会议制定的指标是把企业2014面的交易量增加50%，甚至翻一番，结果如何，我想大家知道2014年的情况。所以你对形势的判断，短周期的判断，认不清楚，踩错，对于房地产来说是毁灭性的。有一些企业成长过程很快，有的很慢，这两年正在转轨当中，有的人提出要是在转轨当中要守住阵脚，把资金链保住，有的企业提出弯道超车，认为我的判断是正确，可以弯道超出我提前你弯道超出要注意了。我们判对了形势，对于市场的认识，你的融资和拿地都是至关重要的，我建议大家好好研究长周期和短周期的问题，这是我讲的第一点，判对形势。

第二点，做对产品，满足需求，创造需求。归根到底 房地产是生产和开发房子的，在我看来房地产业是制造业的组装产业，房地产是第三产业，恰恰是重装车间，把中国的建筑业，各种家电重装在一个车间里。同时我们也看到了，特别是上午潘军董事长发言，更是我们又是服务业的集成工厂，本身第三产业可以把许多的服务业在社区当中结合起来，我们先认清房地产是做什么的，站在今天的角度要看到组装车间，又要看到是集成工厂。我们的任务是创造新的生活空间或者是居住环境，同时又创造新的产业的载体。我们的产业载体商业、文娱、养老，甚至许多工业都是通过房地产这个载体成立起来的，我们这个产品，房地产产品既有物质产品，楼盘，也有服务产品，我们的服务。我觉得今天讨论房地产的时候，前面的朋友也讲了，实际上是这么一个内容。

在这样的情况之下，我们如何看待我们的产品，归根到底我们是生产产品的，是居住空间和产业的载体。就居住空间而言，我们应该要满足刚需、改需，甚至是奢需，多层次、多品类的需求。我有感而发，今年两会之后，我们总理发出邀请，欢迎外国朋友到中国来买房，可能大家没有意识到，我们总理在给中国的房地产打广告，今天的需求，我们内部的需求，我们过去强调刚需刚需，解决中低收入的家庭，这是政府主要的责任，作为产业来说，既要满足刚需，又要满足改善型需求，甚至要满足奢侈性和豪华的需求，今天的社会现实是收入差距很大。高收入的家庭要满足他们的需求，而且是多层次，多品类的需求，我们生产的产品要满足多层次，多品类的需求。

我们要意识到今天的房地产楼市发生了止跌我经常说“市场变态”，中国的市场已经是变态了，由过去卖方市场状态变成的买方市场的状态，由过去的压房价到去库存，我们的企业要转型，要符合市场和政策的要求。今天的市场已经跟过去的卖方的黄金时代变成了买方的黄金时代，而卖方变成了白银时代，买方今天是黄金时代，说得不好听一点，从忽悠消费者的时代变成了考验供应者的时代，从卖家定价转变为买家定价的时代，这种情况下上帝是买家，是我们的客户，我们通常讲为人民服务，为客户服务，一定要融化到当今这个时代当中，我们的供应者，融化在血液当中，落实在产品上，这是做对做好产品，是各种多层次的需求。

在这种情况之下，想到了一件事情，我发现美国人最拿手的就是创新，德国人最拿手的是制造，中国人既号召创新，又提出“2025中国制造”，我觉得对房地产而言，房地开发企业更多要考虑制造。通过精细化的、差异化的、智能化的、绿色化的，服务化的产品打造让消费者满意的产品。上午中南的陈总发言对我的启发很大，我们应该好好考虑，中国房地产的产品，中国是房地产的大国，不是房地产的强国，我觉得我们房地产也应该树立起自己的信心，要是中国的房地产大国变成强国，这个强国强在哪里，我们的产品好，我们的质量高，我们的效率好，我觉得应该有这样的一种为中国的2025年制造做出房地产的贡献。当然也应该创造，像苹果一样，通过创造，我们一方面要满足需求，一方面要创造需求，通过什么创造，让消费者惊喜，他想不到的我创造出来了，他不买房的都买了房子，我们讲要做对产品，把产品做对了，这个前景很大，我们的产品质量上升的空间太多了。有一次一个朋友告诉我说你们的房地产太好赚钱了，电器的说明书都是厚厚的，一本小书，而房地产的楼市说明书，和家用电器的比，只有几张纸，房地产商对于消费者是什么态度，忽悠消费者是过去黄金时代中很多企业做的事情，今天我们不能忽悠了，要真正在白银时代，在理性成长过程中要把产品放在第一位，今天是时候了，不这么做就会被淘汰。

第三，要搞对转型。今天上午钟伟教授讲了八大转型，想得很周到，我看来要把转型搞清楚，是转什么，往什么方向转，什么是真正的转型。首先我认定房地产是做什么的，就是提供产品的，提供物质产品和消费产品的，通过这个转型来强化主业，主业就是房地产业，它的目标是跟国家提出的一样，是提质增效。所以我认为时代变了，旧传票已经登不了新的客串了，今天的转型是逼出来了，创新是必须的。刚才讲到房地产是一个载体，它载人又载产业。这个载体的转型，应该是必须遵循人的各种的需求和各种人的不同需求，我们房地产这个载体，往往就是以人为核心，要满足各种人的需求，以及各种人的不同需求，以及各种需求，必须适应各种产业的发展方向。

讲到这里，我觉得现在转型过程中有很多问题，商业地产现在是泡沫也有，同质化也有，变异化也有，旅游地产当中旅游问题很多，养老地产当中，今天上午听到了聂会长的介绍，但是总体没有解题。我们的房地产的发展必须适应各种产业的发展方向，做好载体。我们讲转型是横向多元化，纵向多元化，跨界动员化，以及国际化，大家说这是转型的方向，但是这是外延的转型，真正内涵的转型，增值提效，要强化房地产业的本身，开发出适销对路的，让客户不断满意的物质产品和消费产品。

我建议在今天的情况下，建议企业应该做你最熟悉的、最擅长、最专业的事，我们发现市场上失败者往往是不专业的人做的，我最近看了两个事业地产的楼盘，是两个地方的三线城市，一个三线城市盖了房子卖不掉，因为定位不对，三线城市搞了一线城市5A级写字楼，很多的购物广场。还有一个三线城搞了30万平米的写字楼和10万平米的MALL和商业街，搞了几栋住宅楼卖得很好，一下子跨越到商业地产，不专业，这个将来面临着很大的问题，专业的事应该是由专业人士来做。

最后我想，我们转型的核心和关键是从粗放型的经营变成节约型地经营，开发企业的拿地力、资本力、产品力、营销力和管控力，“五力”必须齐全，哪一“力”都不能少，如果缺少哪一“力”，应该增强学习“力”，谢谢大家。