任志强：别买股票买房子

2015年7月20日下午，在“21世纪房地产论坛第15届年会”的对话环节，在回答记者有关上市房地产企业的股票现在是否可以买入的问题时，任志强回答说：“现在严格说起来银行和房地产企业的估值偏低，高科技什么的估值偏高，他们的市盈率已经到了80倍到100倍，而房地产是8-12倍之间。就我个人来说，我觉得现在的股市和实体经济状况是有差别的，所有企业的回报不足以满足这么高的估值，所以你们还是买房子吧。”

以下是任志强的对话实录

最好的企业就是我的了，不是最好，我在这儿干吗，这种问题还在问，肯定脑子有问题。所有的企业一定会认为自己的企业是最好，如果你不认为自己的好，你就换一个，到你认为好的地方去。我认为我的好，比如我们生产的有些产品到目前为止全国好像还没有第二家超过我们，比如我们的节能设施，这是最好。最好的不等于说是规模最大，也不等于是数量最大，这是两个概念。你说在以色列全世界规模不是最大，但是以色列的高科技在纳斯达克上市的数量是最多的，我们还得说它在科技上是领先，是好的，要按照国家和人口比例来说，它的诺贝尔奖获得者是全世界第一，按照财务也是全世界富人最多的。以色列虽然小，但是从各方面的指标来说是全世界第一的国家。

要是一般的客户，要各种各样的原因，比如我的社区有学校，旁边有一个医院。我的房子便宜等等各种原因。我觉得要证明房子好，最主要的是看这个房子有多少开发商，大老板。比如说我的昆仑公寓，一共23套房子有12个地产商的大佬，包括香港的、台湾的和中国的，说明我的房子是真好。否则他自己做开发商，自己又有这么大的企业，比如李泽楷是中国地产的老板，盖的房子多了，为什么买我的房子，说明我的房子真好。你说有多少地产商的大老板懂行的老板买了你的房子，证明你的房子真好。其他的刚需没有什么理由，有一个好学校就买，不代表房子盖得好。真正的好房子是有多少开发商和大老板住在我生产的房子里，证明我的房子是真好。

你说的是外行话，你没有做过开发商，你根本就不懂。比如刚需的子最需要配套的是什么，你不知道，我们知道，比如改善的房子的配套是什么，你不知道，我们知道。刚需的房子年轻人最需要的是小学和幼儿园的教育，有这个配套教育对他来说是最方便的，但是要把小学和幼儿园搁在高档房的社区，一点用都没有，因为高档房的那些人的孩子都在美国上中学和大学，上不上了这个小学和幼儿园。中等的改善性需求需要的健康服务和养老服务，这个年龄，这个小孩也不着急上小学和幼儿园了，可能上名校的中学和周边的中学。在不同的客户群提供着不同的服务，其实我们心里很清楚，只是你问的方法把我们误导了，以为我们不知道，作为开发商最知道需要什么样的服务，你骗不了他，

我们都挺开心的，社会主义这么好，还不开心啊，我们很希望看到的十八届三中全会说的一些改革的事尽快落实，比如市场决定资源配置，市场决定价格等等。我和张力不一样，他要承担对股东的交代，我们也没有说上班几点，必须在办公室，没有这一说，我们仍然希望中国的改革是往前走的，而且是希望未来的市场化程度越来越高，这样中国才能保持一个可持续的经济增长。否则的话，可能会遇到很多很多无法化解的矛盾和问题，这对中国的经济增长来说不是什么好事。

不做开发商就不懂地产吗？

你说地产，什么地产，你要说宏观地产，他是懂的，因此研究宏观地产是宏观近来经济中很重要的一项，我说的是你不懂的细节，比如开发商要组织各种资源，满足客户的需求，你去研究吧，你不能不研究。如果不干房地产，说细节肯定说不出来，研究宏观经济的人通常不对企业的经济负担承担责任，赔了赚了不担责任，但是作为老总，你干赔了得承担责任，从责任的角度来说，贾康先生说权力要大了一点，责任要小的一些，是一样的道理。你想承担责任的时候你才是真懂，你不承担责任的时候永远搞不懂。

严格说起来银行对房地产估值偏低，什么高科技乱七八糟的是偏高，他们已经到了80倍，100倍，房地产是8到12倍之间，如果股票按照个别来说，和80倍到100倍相比相差很远。我个人来说，现在的股市和实体经济状况是有差别的，所有企业的回报不足以满足这么高的估值，所以你们还是买房子吧。