文/王田歌
接二连三上演的北京“退地门”，逼出了高地价背后的重重暗流。
自土地市场今年逐步回暖，楼市分化日趋明显，一线城市“地王”变换不休，仅10月30日当天便有4座城市“地王”自我刷新，百亿元豪地动辄拿下，“面粉贵过面包”从孤例走向常态。
但就在土地市场走向习惯性亢奋的同时，高地价引发的“被豪宅化”现象已向外扩散。地价成本高涨导致刚需板块高价项目扎堆，豪宅市场后备军冗员严重，从北上广深到重点二线城市，纯商品房市场被迫迎来全品豪宅时代。不论经验实力，大小房地产组团进军豪宅市场，后遗症开始显现——10月底，北京三宗高价地块接连传出退地传闻，“被豪宅”化与市场真实需求间的矛盾可见一斑。
退地风波背后，拔苗助长的“被豪宅”短板暴露，而拥有长足经验的星河湾、绿城、龙湖等专业豪宅开发商优势尽显，一场高地价下的豪宅之战已然拉开序幕。
高地价引发高风险 北京联合体接连“分手”
短短半个月，北京土地市场陷入了一场仓促的反转剧。
10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元、溢价率超140%的代价取得在北京两宗商业金融用地。谁料土地还没捂热，碧桂园方面就传出了退出意向。据媒体采访中国建筑内部人士消息，碧桂园已退出丰台花乡四合庄地块，改由中国建筑与中国金茂牵手开发。
一波未平，一波又起。11月2日，由华润、招商、华侨城组成的联合体以高达83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价鲸吞北京另一地块，“新地王”产生还不到两小时，联合体“解体”传闻已尘嚣甚上，称华润、招商要求退出。同一时间，刚拿下北京地块的龙湖、平安、兴昌联合体也被疯传即将解散，市场消息称龙湖和平安打算退出合作，被独留的兴昌不得不寻找新的合作对象。
三起退地事件的主角都是中国房企中名号响亮的角色，数日前还在土拍现场指挥方遒，为何联手掘金突然宣告中止？北京中原地产首席分析师张大伟认为，房企联合一起拿下高价地块，虽然可以缓解资金压力，合作分担风险，同时实现客户、市场、开发等资源的共享。但每家对成本的考量、产品的设想、利益的需求以及操盘的欲望并不一样，很容易产生分歧。
据了解，三起“退地门”的导火线正如张大伟所言，即联合体中现场竞拍的企业举牌价格超出其他企业授权的价格上限——通俗来说，联合体中有一方不遵守游戏规则，另外几方担心伤及筋骨，不再奉陪。
值得注意的是，退地潮隐隐有蔓延之势。记者查阅资料发现，“退地潮”最近虽然仅在北京上演，但在今年早些时候，二三线城市也已初见退地端倪。年初，济南、苏州接连有地块在被拍出后重新挂牌出让；年中，鲁能成都项目停工搁浅、新鸥鹏被爆出在成都退地、福建正荣退回苏州木渎古镇一宗地块；9月，宝能芜湖3宗地块被回收，搭进1.3亿保证金……风起于青萍之末，“退地门”的接连上演，已经开始引起市场警惕。
“被豪宅化”:豪宅市场面临结构风险
一场退地潮，隐隐折射出地王背后所酝酿的楼市风险。
有专家指出，目前全国市场分化严重，品牌房企都集中重返一线城市，势必会推升土地成本，这就意味着进入一线城市开发的企业将面临更大风险，房企对市场的判断也更加慎重。退地潮的出现，证明企业已经开始规避大手笔拍地可能造成的“后遗症”。
以此次“退地门”的一大南派主角碧桂园为例，市场分析均认为，碧桂园临时退地与对产品和利润的衡量有关。为圆进京之梦，碧桂园选择与金茂合作，拿地心愿虽然达成，但网易记者了解到，碧桂园自拿下丰台地块后一直在进行测算，不想为140%的高溢价率买单。
更深层次的问题在于房企的产品和发展特色。虽然同为“南方系”大军，但与成立至今一直专攻精装豪宅并已受到市场普遍认可的星河湾不同，“像卖白菜一样卖房子”的碧桂园主打低成本，这一路线在一线城市之外区域所向披靡，在高地价、高房价的北上广深却难免令人担忧。碧桂园与金茂此次拿下的丰台地块价格高达52亿元，“面粉贵过面包”的大局势下，必须打造高端产品才能回本，但这并非碧桂园的优势领域，郊区刚需大盘开发才是其特长所在。业内人士认为，如果盲目投资，开发过程中可能出现不可预计的风险，不如选择及时止损。
华润、龙湖的退出也直指高地价带来的危机，同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市地价攀升导致楼市“被豪宅”化，市场面临结构性风险。
据统计，2015年以来平均楼面价8921元每平方米，同比涨幅16.9%。中原地产市场研究部的数据显示，2015年供应的一线城市住宅土地均价为14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米涨幅高达23.6%。万科总裁郁亮指出，开发商已无力拿下豪地，因此今年的土地市场上往往闪现着金融机构的影子。
地价节节攀高，一线城市多个普通板块的楼面价逼近周边在售楼盘均价，就连刚需板块也出现“面粉贵过面包”的现象。业内普遍表示，本轮地价暴涨导致豪宅供应井喷，即使是主打高周转刚需产品的开发商，也被迫进军豪宅领域——这意味着众多楼盘“被豪宅”、“被改善”，与豪宅市场的真实需求结构相差甚远，成为房企生吞“地王”背后最大的隐藏风险。
一组数据证实一线城市正全面迈入豪宅时代。《一线城市豪宅公寓市场研究报告》显示，2015年三季度，一线城市豪宅公寓成交145个项目，相比二季度大幅增长83%。今年初至今，深圳顶级豪宅市场共5个项目均价突破8万元，3个项目实际成交均价突破10万元；广州豪宅成交量亦达到最近6年来的峰值。“现在北京和上海两个城市，5万元/平方米以上的在售项目达到200多个，比去年几乎多了将近1倍。”豪宅研究院院长朱晓红公开表示。
豪宅市场收缩 专业开发商PK“门外汉”
面对豪宅供应井喷，一个根本性问题迫切需要厘清：什么才是真正的豪宅？
地段、配套、设计、圈层等要素必不可少。首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，从马斯洛的需求理论来看，豪宅位于人类需求顶端，作为满足人类自我价值实现需要的豪宅，不仅要讲求区位，而且在硬件配备的数量和质量上都要做到充分的满足，更重要的是要关注高端人群的精神层面需求。
另一个问题紧随而至——“真豪宅”居之不易，本不具备豪宅开发经验的开发商能否真正获得市场认可？
目前，国内较为知名的专业豪宅开发商并不多，不过星河湾、绿城、龙湖等寥寥数个。但当前一线城市诸多豪宅项目却由非豪宅专业开发商操盘。
众所周知，豪宅产品由于慢周转，对资金成本要求甚高。一旦开发商经验不足、产品无力支撑用户需求，极易导致空有高价、销售迟缓的窘境。开发商不得不自降身段，但算上融资和时间成本，项目利润率将快速下滑。反之，若有专业豪宅开发经验加持，才能避免败走麦城的结局。
这在挥师北伐的南派开发商中得到了充分体现。凭借着十余年的高端产品开发经验，星河湾集团的北上东扩之路明显更加顺遂。与非专业豪宅开发商对豪宅客群的陌生和隔阂相反，从家庭结构、成员关系、生活方式、消费习惯等各方面着手，被誉为“地产界劳斯莱斯”的星河湾早在十多年前已开始研究“高净值人群”。对高净值人群的财富创造方式、居住需求发展、生活方式趋势解码成为中国豪宅人群生活报告的蓝本，直接指导着星河湾的户型功能与室内设计，专攻“大平层”产品和“大平层”配套户型产品的研发。
图为青岛星河湾项目，是星河湾集团精心打造的又一力作，细节臻于完美，尽收青岛海滨美景
这无异于一场豪宅的空间革命，体现了星河湾作为专业豪宅开发商的判断力。根据《福布斯十大豪宅排行榜》，五成以上豪宅都属于大平层，其中包括人们耳熟能详的伦敦海德公寓。而在中国，早期的高端购买人群普遍具有“别墅情缘”。在星河湾2005年进京推出大平层之初，曾有业内人士表示并不看好，但市场表现的反转已然为大平层正名——北京星河湾项目开盘4年，长期居于北京高端住宅销售三甲之列。不仅如此，星河湾集团地产业务季度、半年度及年度销售业绩均居销售百强。记者了解到，2015前三季度，星河湾集团各城市在售项目销售均超10亿，保持着品牌高溢价能力。
图为广州星河湾半岛项目，作为华南区域唯一的“岛尖豪宅”，星河湾半岛常期占据广州千万级豪宅销售半壁江山
除却对豪宅产品的精准把控，星河湾的分布战略也体现了其专业豪宅开发商的特殊性。据统计，中国个人资产在600万元以上的人群至今超过290万，仅北京、广东、上海已占据一半，这恰好与星河湾的分布战略相吻合。
在一线城市需求总量将逐步收窄的大背景下，星河湾等专业豪宅开发商的优势将逐步凸显。根据亚豪机构统计数据显示，2015年北京土地楼面价超过3万元/平方米的宅地超过18宗，未来将成为均过6万的高端住宅产品，其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右。但今年北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。同时，2015年上海商品住宅成交量明显高于900多万平的市场需求总量，市场空间难以再放大。
图为上海星河湾酒店，星河湾集团立足豪宅开发的同时，稳走“一主多元”战略，近年打造的星河湾酒店倍受好评，上海星河湾酒店更被称作业界的“一匹黑马”。
亚豪机构分析人士认为，豪宅项目在短期内出现暴增，未来北京等一线豪宅市场将严重供过于求，豪宅产品竞争将越发激烈，专业豪宅开发商无疑将更占优势。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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