11月降价盘跌至23% 涨幅收紧

网易房产11月27日报道 10月底全面放开二孩引发楼市哗然，学位房和大户型有望迎来成交翘尾，与此同时官方接连在楼市问题上喊话“化解房地产库存”，业内人士预测，未来楼市调控或更趋向宽松。恰逢临近年底，当房企纷纷加紧冲刺业绩遇上利好叠加效应爆发，11月广州楼盘究竟是涨是跌？

根据网易房产数据中心统计显示，10月25日-11月24日广州全市网签8613套，环比此前1个月（8702套）微跌1.02%，成交均价15472元/㎡，环比此前1个月（13917元/㎡）高涨11.17%，整体表现为量稳价升，而拉动房价的主要原因正是在于改善型产品成交抬头。

基于广州100个在售标杆楼盘的网签均价，网易房产进行了11月广州百盘价格动态调查，显示其中升价楼盘有35个，占比35%，环比10月涨幅12.9%；降价楼盘有23个，占比23%，环比10月暴跌20.7%；成交均价基本稳定（波动幅度不超过±2%）的楼盘有42个，占比42%，环比10月微升4.8%。总体而言，11月广州楼市表现为，降价盘骤缩，升价盘增多但涨幅收窄，单盘房价大比重趋稳。

区域方面，百盘调查中天河涨价盘占比最高，达到57.14%，南沙以50%紧随其后，从化和白云同为37.5%并列前三；与此同时，越秀和海珠降价盘占比最高，均为33.33%，黄埔也有3成楼盘降价。值得注意的是，11月全市各区中降价盘数量均未超过升价盘，买家期待的房企“以价换量”让利促销没有出现，但楼市结束调整，房价趋稳则渐露端倪。

单盘方面，涨价盘TOP10中心城区无盘上榜，增城独占3席，涨幅主要集中在7-8%区间，共7个，涨幅最高的是碧桂园凤凰城，达到177.84%；降价盘TOP10中5个为郊区盘，涨幅主要集中在5-10%区间，共6个，跌幅最高的是海珠的珠江帝景紫龙府，达到27.31%，无论是升价盘还是降价盘，价格波动幅度均有所放缓。

升价盘TOP10：豪宅发力拉动房价 郊区洼地抬头

根据统计数据显示，11月百盘网签升价盘TOP10中，传统中心城区楼盘均缺席，增城依然是该榜常胜将军，占比最高，有3个楼盘跻身TOP10，南部的番禺和北部的从化分别有2盘上榜，大热的南沙和黄埔均仅1盘跻身十强。

涨幅前三的楼盘分别是：增城的碧桂园凤凰城（177.84%），番禺的敏捷金月湾（50.63%）和增城的保利东江首府（16.02%），其中碧桂园凤凰城和保利东江首府高价的网签主要来自大户型高端产品。

网签均价大幅度的波动通常是由于在售产品的变化，以碧桂园凤凰城为例，项目下半年推出全新洋房组团【星悦】和别墅组团【雲熙山】，其中星悦户型包括97-140㎡三至四房，雲熙山户型包括320-540㎡超豪别墅，近1个月成交的均为318㎡以上的别墅产品，部分单位均价直逼4万/㎡。而敏捷金月湾近期则以小户型江景豪宅为主，比此前大户型洋房价格高，如最近成交的1套84㎡单位，均价为18955元/㎡。

数据透露，在年底这股回暖潮中，郊区的价格洼地价格有所上调，如从化的紫泉流溪湾和珠江壹城，虽仅升价数百元但由于基数小，相对而言变化幅度仍非常显著。其中珠江壹城近期成交坚挺，长期占据区域热销盘前列，100-144㎡精装三四房，售价6字头起带2000元/㎡装修，购房享1.2万抵9折。

降价盘TOP10：年终促销战初显 市区难抵降价压力

根据统计数据显示，11月百盘网签降价盘TOP10中，5盘为郊区盘，黄埔和番禺均有2盘上榜，海珠、白云和越秀等以往鲜有降价的楼盘此次也纷纷入列。在近郊高性价比新货崛起的环境下，传统市区盘似乎也感受到降价的压力。

跌幅前三的楼盘分别是：海珠的珠江帝景紫龙府（27.31%），番禺的雅居乐剑桥郡（19.22%）和黄埔的君和名城（16.19%），相比升价盘，降价盘的波动幅度更小，不排除部分楼盘再年终推出促销折扣加快去化。

降价盘TOP10在近两个月内在售产品基本不变，其中跌幅最高的珠江帝景紫龙府在近期曾推出数套此前的特价单位，预计是引起网签均价暴跌的主要原因。而番禺的雅居乐剑桥郡则推出换房利器“换房宝”及其六大优惠行动，首付1.5成起0息贷，只需75万即可置业大江景五房，相信也实现了房价的让利。黄埔的君和名城去年首度开盘价格仅1.6万/㎡，今年已攀升至2万/㎡，近期网签均价的下滑可能来自此前的成交。

总体而言，近期的降价盘调价更为理性，主要是基于年终加速去化的销售策略，因此对于买家而言也不失为利好，特别是明年楼市走向看好的情况下，买家不妨趁此机会抄底。