网易房产11月30日报道 11月拍地“收官战”终于落幕了！经历一下午的争抢，广州国际金融城、广钢新城、燕塘工业园、百花香料厂等集体成交，保利成为大赢家，同时夺得广钢和百花香料厂地块，葛洲坝拿下广钢另一宅地，广垦置业则拿下燕塘工业园两宗地。10宗地块让政府总计入账162亿元。
广钢新城第三批出让的2宗宅地是今日土拍大战的绝对主角，开拍前已有九家房企你争我抢，但拍卖现场却并不激烈，两宗地块均未超过最高限制地价。最终葛洲坝以26.7亿元夺得广钢233地块，折合楼面价19400元/平；而广州埔域房地产开发有限公司以34.4亿元吞下打包卖的408-409地块，折合楼面价19135元/平。一份保利地产的发行公司债券预案公告显示，而广州埔域房地产开发有限公司是保利地产旗下公司之一。
这个结果并不意外，早在开拍前，合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江已对媒体表示，此次广钢不会再现“地王”。
“主要是有前车之鉴，去年这里的最高地价超过2万元/平，但第二批卖地一些地块地价才卖1.4万-1.5万元/平。开发商自己会衡量价值。广钢首次卖地时，政府大量公布规划定位、市政配套等信息，让商家、市民有所期待。”
黎文江说，楼面地价在1.8万元/平方米左右的地块，现在推出市场都不会卖得太轻松，因此预判广钢地块以1.8万元/平方米成交相对合理，最终两宅地楼面价均超过1.9万元/平，略高出1000元/平。
中原项目部总经理黄韬认为，此次出让的1.9万/平楼面价虽然也不便宜，但比起之前的地王已经比较冷静。由于广钢第一批出让时拿地价格太高，广钢首盘中海花湾壹号作为广钢“试金石”，但开卖价格不如预期，成交也较为缓慢，有此前车之鉴，开发商再次拿地会较为理性。此外，现在已是到年底，开发商想要更多的土地供应，需要一个合理的价位，2万以下符合预期。黄韬预测，未来广钢将卖到3-4万/平，而现在广钢楼盘售价在3万左右，可见此次拍地价格相对合理。“整个结果反映出整个市场的冷静、理性以及开发商对乐观。”
最先开拍的燕塘工业园AT020805商业地举牌仅5分钟就宣告结束，被广东省广垦置业有限公司以8.7亿元拿下，折合楼面价1.2万元/平。
剩余7宗地也全部底价成交。其中，广州国际金融城打包出让的5宗地块起拍总价高达71亿元，这般金光闪闪的价格直接吓坏了一众开发商，最终由4家房企与广州银行、越秀金融城发展有限公司联合拿下；燕塘工业园出让的另一宗商地同样归顺于广东省广垦置业有限公司，底价1.39亿；而广钢附近的百花香料厂待遇冷清，由保利直接20.1亿元底价夺得，楼面价1.4万元/平。对此，业界也早有心理准备，认为香料厂配套不足与周边供应量竞争大是主要原因。
【荔湾区】
广钢新城2宗地：保利、葛洲坝瓜分楼面价均超1.9万/平
这是广钢新城第3次土地出让，推出两幅宅地，分别是芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040408、AF040409地块和AF040233地块，占地面积共计7.405万平方米，容积率在2.5至4.8之间，限高120米，并要求配建骑楼街。起拍总价47.5亿元，折合楼面地价1.5万元/平方米。最终被保利和葛洲坝分别拿下，广钢新城揽金超过61亿元，楼面价双双破1.9万/平。
图片来源：合富辉煌市场研究中心
回顾此前，第一次拍地拍出了地王，第二次反应冷淡，这次市场热度虽有回升，但仍然保持在较为理性的范围，没有出现新“地王”。
先来看价格，两宗地起拍楼面地价达到1.5万/平，广钢前两次出让的楼面起拍价分别为1.3万/平、1.4万/平，三次出让楼面地价形成匀速“三连跳”。
开拍前的报价情况显示，此次广钢出让的两宗宅地已有10家房企相争，但均未超过最高限制地价，溢价率不高，最高报价折合楼面地价未超过1.6万元/平方米。而最终成交价超过1.9万/平，虽然比业内专家的估值稍高，却也并未超过价格红线。
图片来源：合富辉煌市场研究中心
经过几年建设，广钢新城区域在今年9月起已有数个楼盘开售，包括中海花湾壹号、金融界融穗华府等，均价普遍在3万元/平方米左右。
合富辉煌市场研究中心介绍，原芳村板块近4年主力成交均价在2万/平以下，成交主力总价在100-200万；广钢新城楼盘售价却已显著高于原芳村板块主流价格，目前在售均价30000元/平，在售产品主力总价250万-350万。
考虑到原芳村板块未来几年新增供应量将超过300万平米，可见未来地块周边楼市竞争将十分激烈。
广钢地块周边配套成熟，距离白鹅潭商圈较劲。交通方面，周边公交站就有4个，最近的鹤洞路西站以及西塱总站离地块仅10分钟路程，广佛线地块西塱站也在此处。西塱总站旁边是农贸市场，人流密集。此外，广佛线燕岗—西塱段年底开通，地块离其中的鹤洞站也较近。
教育配套方面，地块附近不乏百年老校真光中学，还有鹤洞小学、西塱小学、鹤洞幼儿园等。医疗配套方面，地块最近的是荔湾第三人民医院。
荔湾百花香料厂地块：保利底价拿下，楼面价1.4万/平
同为荔湾区三旧改造项目，又同样是宅地，和广钢备受宠爱不同，百花香料厂在此次土拍中待遇十分冷清，最终被保利以底价20.1亿拿下，折合楼面价仅1.4万/平。
为什么会出现这般冷清的局面？主要是受交通、配套及发展潜力的限制。中原研究部分析，百花香料厂此次出让的地块位于广佛同城化的核心，地块旁边是花地河，环境优美，绿化率高，坐拥一线江景，但背后全市旧厂及茶滘村旧民居。
不仅如此，地块目前生活配套不足，周边仅有一所小学（广州博文学校）；公共交通资源相对匮乏，需经路况一般的小路步行15分钟，穿过茶滘村，才能到达交通完善、商业较繁荣的东漖北路和茶滘市场。此外，地块距离站点直线距离在1公里以上，步行到芳村或花地湾地铁站需30分钟左右。
图片来源：合富辉煌市场研究中心
再来看周边楼盘。地块附近在售的一手新盘价格集中在2.2-3万元/平，优质二手盘价格集中1.7-2万元/平；地块所在的茶滘新村旧房售价1.5万元/平。一手项目仅汾水花园及远东御江豪庭，但远东御江豪庭至今仍未销售。中原研究部表示，不仅这两个楼盘未来会与百花香料厂宅地形成竞争，一河之隔的佛山南海板块也会造成竞争压力。
种种限制下，中原项目部预测，百花香料厂地块的市场价格不大可能高于广钢新城。预计百花香料厂地块溢价率预计控制在30%以内，最终成交价格维持在1.4-1.8万/平。事实果然比预测的更加冷清，成交价刚好在1.4万/平。
【天河区】
广州国际金融城5宗地：联合体以底价71亿携手拿下
图片来源：合富辉煌市场研究中心
金融城今日也是第三次土地出让，5宗地块采取“打包卖”的组合搭配出让方式，出让公告要求，金融城5宗地块的竞买人为银行或有银行参与的联合体。最终，地块被广州市城瑞房地产开发有限公。司、广州市城祥房地产开发有限公司、广州市城裕房地产开发有限公司、广州市城隆房地产开发有限公司、广州银行股份有限公司、广州越秀金融城发展有限公司的联合体以底价71亿元拿下。
广州市城祥房地产开发有限公司
广州市城裕房地产开发有限公司
广州市城隆房地产开发有限广州银行股份有限公司地块条件优越，位处金融总部区南向一线望江位置，但出让条件十分苛刻，起拍价就高达近71亿元，折合楼面地价1.8万元/平，比前两次1.3万、1.4万的楼面地价高出不少。
金融城5宗地的出让门槛苛刻，不仅底价高，还各有限高要求，最高不超过120米，此外，超50%物业须出租/出售给广州市金融工作局认定的金融企业，5宗地块。
图片来源：合富辉煌市场研究中心
图片来源：合富辉煌市场研究中心
燕塘工业园2宗地：
燕塘工业园两宗地也顺利被广垦集团拿下，总价约10亿元，其中，AT020805地块成交价8.7亿元，876地块成交价 1.39亿元。
两宗地块均为商业设施兼容商务设施用地，位于天河区太南路以北，以9.25亿总价开拍，起始楼面价1.1万/平。周边小区众多，居住氛围浓厚，还有不少商务中心，工作便利。交通方面。地块AT020805距离地铁梅花园站仅500米，距离公交站豪景花园站步行时间也在10分钟以内。
图片来源：合富辉煌市场研究中心
【从化+黄埔】
6宗工业地块也来凑热闹
宅地和商地打得热闹，记者同时留意到，11月30日下午，从化和黄埔区有6宗工业地块也来凑热闹，均为一类或二类工业用地，挂牌起始价共约1.5亿元。6宗工业地块都设立了重重门槛，包括竞买人行业限制、投资强度、投产时间、达产时间和达产年产值等等。
6宗地块中，从化鳌头镇的2宗工业用地分别被广州从化好莱客家具有限公司、广州奔康投资有限公司以底价拿下。
值得一提的是，这或许是广州最后一次现场拍地了。
11月18日，广东省国土资源厅、广东省公共资源交易中心发布了《关于全面实行土地使用权和矿业权网上交易工作的通知》，要求从2015年11月1日起在全省全面实行土地使用权和矿业权网上交易。而广州的第一块网上交易的土地就是于12月11日开拍的琶洲电商A区AH040249地块。广州公共资源交易中心工作人员表示，以后一般都会采取网上拍地的方式，但不排除有特殊情况，如遇房企要求，还是可以进行现场土拍。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
责任编辑：
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