数说房事第18期：存量时代 租房还是买房

网易房产11月30日报道 在房地产业内，如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量，即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分，广州等四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

楼市“去库存”： 6.86亿平方米房产待售

国家统计局数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积6.86亿平方米，除此还有超过70亿平方米的在建面积；第一太平戴维斯更预计，到2020年，中国还将新增300亿平方米各类物业。

11月10日，习近平在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，首次提出了化解房地产库存的问题；次日的国务院常务会议上，李克强强调，要加快户籍制度改革以带动住房、家电等消费。压力之下，去库存成高层共识。

自1998年住房信贷化开始，经过17年的高速增长，中国房地产市场的“存量时代”，已猝不及防地到来。

“面粉贵过面包”供应与需求的错配

火爆的楼市，激进的开发商，成为了2015年一线城市楼市的缩影。

在市场相对理性的广州，11月25日番禺市桥一地块也拍出了超过1.6万/平方米的楼面价。而根据广州房管局此前发布的数据，番禺的一手房均价目前在1.5万元/平方米左右，楼面价已经高过房屋均价。

业界普遍认为，这些土地出让的溢价率将不会低。这意味着，在一线城市，“面粉贵过面包”的现象正在愈演愈烈，明后年“豪宅”供应将大规模放量。

一线城市“豪宅”供应量放大的背后，隐藏着需求不足的隐忧，豪宅市场出现了供应与需求的错配。

就连一向稳健的广州楼市，也存在着结构性的去化压力。根据合富辉煌的数据，广州目前主要的去库存重点集中在大户型上。该机构数据显示，广州300平方米以上的住宅去化周期甚至长达56.1个月。

存量时代 租房还是买房

存量压力山大，势必需要不断攀升的交易量来消化。

随着外来人口向大城市集中，白领的收入表面上也在提升对他们而言，每月这些收入与其拿去支付房租，租住“别人”的房子，不如拿来还贷。所以很多人，一旦存够首付，就会迫不及待地想着买一套属于自己的房子。

然而，有经济学家却并不认同这个观点，如果从成本支出或者理财的角度看，房价无论是涨是跌，租房肯定比买房更加划算。

经济学家郎咸平认为，未来2-10年内，买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，不要买房是一个避免破产的好办法，而聪明人应该好好考虑是该租房还是该买房。

不过显然，这样的观点并不会被大部分中国人接受。在一份调查里，85%以上的消费者毫不犹豫地选择了买房。

中国指数研究院华东分院研究总监高院生认为，买房是中国人传统的心理需求，只要有能力，无论给他们算怎样的经济账，房子还是会去买。

某中介营销企划总监周包军也分析说，虽然年轻人的观念在逐步转变，但是现实住房的捆绑福利还是会让他们不得不选择买房。“在现行法律制度下，中国的租房稳定性和保障性都不高，大部分租客的合约都是一年一签，这导致了很多家庭型租客不得不考虑选择生活环境更为稳定的固定性住处。房产还与落户、学区等政策密切相关，所以即使再困难，很多家庭还是会义无反顾地选择买房。”