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碧桂园出海狂飙,2500亿打造新迪拜

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碧桂园,现已加入“填海造岛”豪华午餐。

编者按:

你只有身临其境,才能感知到碧桂园的雄心壮志并非空中楼阁。

极具视觉震撼力的售楼处、熙熙攘攘不同肤色的的人流、巨大的立体沙盘,碧桂园只用半年时间,就将马来西亚柔佛州新山市伊斯干达特区打造出了国际范儿。此处与新加坡只有一湾浅浅海峡之隔,却拥有更潮湿的热情和更无尽的想象空间。

在20年乃至更长时期内,在远离本土2600公里的热带岛国,中国民企碧桂园要投资2500亿打造一座现代化的海上都市。

回看两年前碧桂园金海湾项目百亿销售的巨大成功,不过是牛刀小试,碧桂园不仅将自己的大盘开发经验移植到千里之外的马来西亚,更将自己对理想城市的理解融入其中。

这不是普通意义上的拓荒。需要胆大心细,需要雷厉风行的决策和事无巨细的布局。当不少房企高调宣称出海时,碧桂园已经悄无声息地揽入大把美金了。

我和杨国强、莫斌都有过深入交流,他们共同的特点是质朴:不喧嚣、不媚俗、不跟风。踏实、坚韧、执着这些司空见惯的品质,却非每个企业都能拥有。它的发声方式是悄然崛起。

当行业人人大谈转型时,碧桂园在做什么?依然是给你五星级的家,造所有人买得起的房子,依然是在一个个四线城市深耕。杀入北京一度是碧桂园自上而下的目标,但它够清醒、知进退。

碧桂园正在成为一家值得尊敬的公司。高层的质朴低调和基层员工的浑身正能量形成巨大反差,这是一种良好的公司环境。

在马来西亚,碧桂园海外事业部总裁苏柏垣告诉我,只有经历过海外拓荒的人,才会知道这个过程有多么曲折,碧桂园的准备工作远非一日之功,形同再造一个碧桂园。

土地获取、产业选择、金融创新、政府关系梳理、工程进度管控乃至舆论支持,这都是常规动作,其中艰辛或与国内近似,但不确定之处更多。

杨国强的重视体现在各处。比如他曾多次往返这一项目,参与设计研发,甚至对垂直绿化的具体细节提出要求。比如人才招揽方面,从集团首席战略官的设立、到海外项目具体负责人,均有丰富海外经验。

清华土木工程系的同门,跨越大半个地球,殊途同归再聚首,也是一段佳话。他们让这家民企更open,这是出海必需。碧桂园海外事业部总裁助理于润泽从世界银行加盟碧桂园,他和杨国强在飞机上敲定了新加坡三家报纸的联合专访。他相信大马平台很快将变成新马平台。

在碧桂园看来,如今的新山市伊斯干达特区与新加坡的关系,就如同十多年前的深圳与香港。马来西亚政府则希望碧桂园打造的这座新城,成为承接新加坡资本外溢的后花园。八大产业、15万就业人口,这里不仅是碧桂园的理想城,更承载着大马的产城一体梦。伊斯干达特区发展署人士说,希望在未来能超越迪拜,碧桂园的工作态度和对产品质量的关注令人敬佩。

那么它的风险是什么,是政治环境和经济危机吗?可无论什么年代,人们都需要度假,需要海,需要热带丛林。这是杨国强很朴素的投资哲学。

千亿目标实现的那一年前,一个碧桂园内部人士告诉我内部测算目标是千亿时,我惊呆了。现在,我又听到了一个更神奇的数字。如果你的想象力有惯性,那你一定看不懂碧桂园。

碧桂园再造碧桂园,2500亿占领马来西亚

文/梁爽

20年,2500亿元,在马来西亚海域上填起一座可以容纳70万人的岛?

这不是普通的房地产开发,碧桂园集团把梦想寄托于此:凭空造一座城市。

一家民企,何以为之?

杨国强的“理想城”

它是碧桂园填海筑岛的首次尝试,被命名为“森林城市”。从项目理念萌生到规划开发都亲自下场指挥的杨国强反复强调,这就是他“梦想中的城市典范”。

听起来有点玄乎,这个杨主席梦想中的“森林城市”到底是个啥?

这位从顺德农民发家的房企老大,用一口带有浓重广东口音的普通话,给出了最简单的阐述:“车辆在地下穿行,地面都是公园,墙上长满植物。”

基于这种朴素的愿望,一个”立体城市“被设计了出来:地底有两层,分别用作停车场和道路交通,地面只有公园和人行道,再上一层是用轻轨搭建公共交通体系,轻轨之上才是建筑入口——这样把岛上交通划分出职能分明的层次,实现彻底的人车分流。

这样一个听起来有点梦幻色彩的城市模型,也只有在人工岛上可以实现。

令杨国强骄傲的还有垂直绿化。这个比较容易理解,整个项目从地面、到裙楼、建筑外立面、再到楼顶,都大量栽种植物,从远处看,每一栋建筑都像一颗颗树木,聚成一座“森林”。实际上,这种绿化理念已经在广东顺德的碧桂园总部大楼获得实践,杨国强就是当年这一理念的提出者。

“这样一座未来的城市,你想想是有多棒!”杨国强也许没意识到,这几句话已经被自己重复了好几遍。

碧桂园再造碧桂园,2500亿占领马来西亚

2500亿?海外再造碧桂园

根据碧桂园规划,森林城市被列为头号重点工程,将耗时20年开发,总投资量预计达到2500亿元。这还是集团单方面的投资,碧桂园一位内部员工透露,如果算上未来引入的产业和企业入岛投资,可能将累计至7000亿元。

这个投资量庞大的项目选在在马来西亚第二大城市新山市,与新加坡隔海相望,由四个人工岛组成,填海面积13.86平方公里。网易房产获得的一份资料显示,项目目前规划的总建筑面积约4600万平方米,毛容积率3.3。

这些数字是什么概念?碧桂园进入马来西亚的首个项目金海湾,总建筑面积约190万平方米,有约9400套房子,已被称为大盘;碧桂园在广州增城的“超级大盘”凤凰城项目,网上查到早前的建筑面积约1300万平方米。粗略计算,森林城市的建筑体量,相当于25个金海湾、3.5个广州凤凰城。

碧桂园的胃口很大,看来是想把国内擅长的大盘模式在海外复制到底。

而总裁莫斌在发布会上也说了:“我们是大盘运营商,完全可以将这种运营经验移植到海外,移植到森林城市。”

不过,森林城市必须建成超高层——填海的高成本需要靠高容积率来收回,这又可能损害居住的舒适度。网易房产打听到的消息是,住宅高度会超过30层。

新的解决方案被设计出来,楼栋采用一种名为“树干型”设计理念,把建筑外形像一座小山或小尖塔,既可以让垂直绿化接收更多雨水和阳光,也能让楼栋之间显得更宽敞。

做开发商?不,要造一座城市

仅一个“大”字不足以成为森林城市的注脚。

网易房产了解到,森林城市在碧桂园战略部署中属于“城市级开发”,而非单纯的房地产开发项目。杨主席以“城市”命名之,是希望做成一个产城融合,是真正意义的“造城”。

杨国强对它的要求是,要当未来城市的榜样。更通俗地说是,全球都会来观摩学习的一个新城。

首先是规划,请到了美国排名前10位的设计公司sasaki操刀。根据他们的方案,四个人工岛不同的城市功能,住宅功能主要体现在岛三。其余三个岛各自承担了会展、购物、健康中心、高科技研发、娱乐等功能,简言之,主要是高端服务业和公建配套。

其次,城市必须靠产业支撑。美国咨询公司麦肯锡为森林城市定制了一份未来产业规划的完整方案,瞄准总部经济、商务、金融、旅游、教育、养生、会展、电商共8大产业。

同时,为了获得当地政府支持、让产业更好地落地,碧桂园引入世界四大会计事务所之一的德勤作为合作方,向当地政府提交项目所需的产业扶持方案,争取政策倾斜、税收减免等。

一座城市的产业架构就这么立了起来。

碧桂园再造碧桂园,2500亿占领马来西亚

为什么是新山?

杨国强的理想城市为什么选择新山?

森林城市所在的马来西亚柔佛州新山市伊斯干达特区,由政府投入3830亿马币(约916亿美元)打造,被称为“十年前的深圳”,新加坡在其中扮演“香港”的角色。

新加坡国土面积小,超过10万/平的房价居高不下,而一桥之隔的伊斯干达特区,房价只有他们的1/4。虽然出入境要经过两国关卡,但住在新山、工作在新加坡确实是一种诱人选择。

此外,到2018年,一条连接新加坡与新山的轻轨将投入运营,加上规划中的新马高铁计划,都将成为支撑房价的利好。

“也就跟你在增城(注:原广州边上的县级市,今年并入广州,属于郊区)买房价格差不多。任何人都可以入手这个项目,在这座未来的城市里,给自己的未来安一个家。”一位熟悉森林城市的人士介绍。

“是不是很有购买的冲动?”该人士反问记者。

别说,听起来还真美。但发布会上,一位马来西亚记者的提问泼了一盘冷水。 “如何应对柔佛州房地产供应过剩的现状?”

这一问题的背景是,近年蜂拥而入的外国投资者推高了马来西亚房价,新山本地人少,购买力有限,库存居高不下之时,地产商却在疯狂填海。今年4月,新加坡本地媒体报道了柔佛州房地产泡沫的现状。

问题抛给了碧桂园分管海外业务的副总裁兼执行董事苏柏垣。“伊斯干达市场的供应量问题,确实有一点(多),但是当地比较缺乏好配套的产品,我们对自己的产品、服务、配套充满信心。”

金海湾的经验已经证明,配套完整的大盘在当地确实有市场,上述回答所言非虚。这个当地最贵的项目,去化率已经超过75%。

但森林城市的供应量,是前所未有的大。在现实中不可能用一句“产品为王”就能解决。

碧桂园营销相关负责人透露,森林城市预测总货量将达到4500亿马币(当前汇率换算相当于6800亿人民币)。金海湾160亿元的总货值无法与之相提并论。

粗略估算,森林城市将提供超过30万套住宅!即使销售周期拉长至20年,平均每年要卖1.5万套。

这在当地简直是“天量”。2014年有媒体计算过,新山市一年的成交总量约46万平方米。以一套房100平方米计算,全市一年不过卖4600套房。当地开发商说,一个2000套的楼盘足以卖十年。

森林城市未来怎么卖?这将考验碧桂园的把控力。

“我觉得,项目成功的关键,要看’一带一路’的落实程度。”碧桂园营销相关负责人告诉网易房产。

实际上,森林城市最重要的价值体现在选址上——新马交界,扼守马六甲海峡,海上丝绸之路、泛亚铁路都将经过这里。

“这同时解决了两个问题:第一,最大的卖点是什么?这里是泛亚铁路、海上丝绸之路汇合的重要节点,跟’一带一路’政策完全匹配。这里将成为物流基地,能带动大量人口。”

“第二,这么大体量,谁去住?主力还是从国内扬帆出海的企业,投资和产业会带动居住需求,再通过养老和度假等产业带动集聚效应。”

“一带一路听起来有点虚,但就我个人的观察,效果是实实在在的。中建派了数千人去马来西亚,还有更多的企业派人到那里去。”

杨国强的理想城市能否成功,就“押宝”在这里。

跨国造城:蜜月与挑战

在大马地盘造城,自然少不了当地政府支持。种种迹象表明,碧桂园目前跟大马政府正处于“蜜月期”。

这可以从森林城市发布会的到场嘉宾中窥见一斑:包括马来西亚在内的多国驻华大使,以及马来西亚拿督亲赴广州,为这个项目“站台”。

值得记一笔的是,森林城市项目的合作方是柔佛州人民基建集团私人有限公司,该公司有马来西亚皇家背景控股。

碧桂园方面介绍,森林城市已经获准享受伊斯干达特区的所有优惠政策,同时还得到马来西亚联邦政府的支持,在教育、医疗、旅游等产业,享受100%的企业所得税见面。投资物业也将得到70%-100%的税收减免。

目前,森林城市正在争取自贸区、落地免签、免税区等特别政策,希望打造亚洲又一个购物天堂。

“对柔佛州而言,森林城市能为当地带来税收和就业,还可能带来新的产业增长点;对新加坡而言,柔佛地区房地产开发可以填补住房、养老的紧缺;对中国而言,森林城市可以增加热带海岛旅游度假的一个好去处。”关注中国和东南亚50多年、在经济评估领域有30多年工作经验的douglas webster教授分析表明,森林城市的精妙之处在于,切中了中、马、新三国的痛点。

且不论项目构思成功与否,海外投资不可避免地面临许多变数。

一种是不可控的因素。例如,亚航事件曾让中国人对马来西亚避而远之,而在金海湾的成交客户之中,九成以上是华人,四分之一是中国人,对销售的影响显而易见。

二是房地产项目地域性很强,抛开市场因素不谈,当地政府对外国投资者的态度也会生变。在经历2013年的房价暴涨之后,马来西亚政府规定,从2014年3月起,马来西亚将外国人在本国购房置业的门槛,从50万令吉(约85万人民币)提高至100万令吉(约170万人民币)。

三是地缘政治的敏感性。实际上,森林城市早在2013年11月启动,经过2年筹划才迟迟面世。个中原因,主要是新加坡对这个靠近本国领土的庞大填海项目有所担心,多次照会大马政府要求提交环评报告,让项目陷入“停工”疑云。各方如何协商不得而知,外界看到的是,最终项目得以继续,但填海面积“缩水”数百亩。

以上种种,碧桂园都克服了,但挑战才刚刚开始。

国家发改委国际合作中心研究员赵静给予项目非常多的赞美,但也提醒:“中国在国外开发园区和特区时遇到很多瓶颈,主要是开发管理经验缺乏、基础设施建设不完善等问题。”

Douglas Webster教授的表达更为直率:“提醒董事会,除了就项目开发达成一致,还需更关注软件建设,例如交通配套是否无缝衔接。”

所有人都在观望,一家以房地产开发为主业的民营企业如何乘风破浪、在风云变幻的海外打造一座高度现代化的都市,碧桂园总裁莫斌信心满满:“森林城市将成为中国民营企业出海的经典之作。”

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