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曹鉴燎广州往事

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纵横广州政坛20余年,原广州副市长曹鉴燎在政商两界织就一张深厚的关系网,借力城中村改造,大肆利益输送,坐地生财。然三十年河西,曹氏东窗事发,诸多尘封往事浮出水面。目前此案仍在审理中,而广州城最繁华处,依然留有曹氏烙印。

曹鉴燎广州往事

文/梁爽

时隔两年后,再次出现在公众面前的曹鉴燎两鬓斑白。1月29日,原广州副市长、增城市委书记曹鉴燎贪腐案开庭审理。

曹鉴燎受到的9宗指控中,有8宗与房地产相关,涉及土地开发、“三旧”改造等领域。土地和房产,成为他和房地产商之间进行利益输送的重要筹码。

纵横广州政坛20余年,曹鉴燎从天河区普通干部做起,最终在政商两界织就一张深厚的关系网,借力城中村改造,大肆利益输送,坐地生财。

已浮出水面的案情显示,此次指控所牵连的开发商名气不大,涉及项目包括天河区沙河镇综合楼项目、天河区林和综合楼项目、天河岑村项目、增城东区高科技工业基地、广州市金马服装交易城铺位、珠江新城G1-5和G3-1地块等等。曹个人或与他人共同索取、收受财物共计折合人民币7696.2674万元。

事实上,还有一些已经公开的“借地生财”故事不在上述指控中。比如,曹任天河区一把手时,曾深度干预广州CBD珠江新城的建设;如今冼村改造进展缓慢,成为珠江新城繁华深处的一道“牛皮藓”,曹“功不可没”;在他被“双规”之后,增城野心勃勃的“挂绿新城”拆迁造城计划成为明日黄花,只剩挂绿湖边欲言又止的烂尾楼。

一位大权独揽的厅级官员,能给一座城市带来什么?一个政商关系暧昧的行业身处风口,又会给这座城市留下什么?网易房产根据公开资料,梳理曹鉴燎“遗产”。

冼村改造:成于斯,毁于斯

曹鉴燎的政治生涯从天河起步。梳理他的履历会发现,上世纪90年代珠江新城建设启动之时,也是他提拔最快之时。可以说,他的快速蹿升源于珠江新城,他的陨落也源于此——导致他落马的调查线索,最初正来自珠江新城毗邻的冼村贪腐案。

2015年12月18日,广东广州,人们搬离冼村后,一处天台也荒废了,花草在雨水充足的岭南杂乱生长。
2015年12月18日,广东广州,人们搬离冼村后,一处天台也荒废了,花草在雨水充足的岭南杂乱生长。

现年60岁的曹鉴燎是广州本地人,1974年,19岁的曹鉴燎踏上从政之路,先在广州市郊区人和公社工作6年半,之后4年供职于郊区政府办公室综合科。这是他工作的第一个10年。

1985年,广州行政区划大调整,设天河区为市辖区,曹迎来仕途上第一个转机。

从1985年到1996年初,曹鉴燎在天河区的沙河镇任职长达10年,其中很长一段时间担任镇上“一把手”。这也是曹鉴燎政治生涯的第二个10年。

彼时,沙河镇下辖冼村、猎德村、杨箕村等多个村庄,这些村后来都成为广州市大名鼎鼎、“富得流油”的城中村。

1992年,广州市启动中央商务区(CBD)珠江新城的建设,需要占用沙河镇大量土地,占据优越区位的冼村和猎德村更有大量土地要征用。按照当时政策,各镇村保留部分地块作为集体资产,谁控制了集体企业,谁就掌握了以地生财的商机。正是在这个过程中,曹鉴燎发现了村集体自留地之上的隐藏的巨大利益。

由此,尽管曹逐步升迁至天河区一把手位置,其势力从没有“离开”沙河镇。1995年,40岁的曹鉴燎升任天河区常委,兼任沙河镇党委书记、镇长,并担任珠江新城建设总指挥;三年后他再次升职,任天河区委书记,直到2002年末调任海珠区委书记。

据公开报道,任天河区领导期间,他充当村官贪腐的“保护伞”,将冼村、猎德等地的集体留用地控制在自己手中。比如,有时村里对土地拆迁要价较高,开发商便去“公关”曹鉴燎,由曹鉴燎帮忙把价格谈妥促成合作,为表示感谢,开发商或直接向曹鉴燎等人行贿,或承诺日后按差价的百分比分成。

这一生财之道被曹鉴燎推而广之,在当地形成“腐败铁三角”。借助这条“通道”,开发商得以在珠江新城低价拿地。

而租金方面,冼村大量黄金地段物业被租出“白菜价”。一个统计口径是,冼村共有物业47万平方米左右,其中约35万平方米明显低于市场价出租,租金最高的也只有每平方米25元。

此外,曹鉴燎以“为村民谋利益”为名,代表镇村与市政府博弈,将镇村自留开发用地比例由12%提高到18%,增加自己暗中掌控的土地资源。

如今,卖出的土地已不能毁约,村民能够挽回的主要收入是租金。据统计,在曹鉴燎案发后,冼村村民废除、调整了在曹直接干预下签订的租约,村集体每年增收租金超过1亿元。但是,作为天河区三个城中村中最早改造的一个,冼村如今是进度最慢的,而且村民分红在天河区排名倒数。

更令人痛心的是,曹鉴燎阴影笼罩多年的冼村,不仅失去了城镇化进程中提高生活水平的最好时机,而且内部纷争不断。有冼村村民反映,2000年左右,曹鉴燎担任天河区委书记时,天河区政府发文将城中村居民划分为“社区股东”和“社会股东”。简单而言,冼村撤村改制后,村集体资产全部股份化到村民手中,而天河区以“有地没地”为标准区分了两类股东,外嫁、长期外出打工等村民在村中没有地,被划为“社会股东”,没有选举权和被选举权,不能参与村中决策,股份分红也跟“社区股东”有别。

通过这样的制度安排,4000多名冼村村民中有一半以上的人失去了重大村务的参与权,这一举动被当时的部分官员视作减少征地阻力、加速城市建设的“创新”之举,却也在城镇化进程中人为制造了政策漏洞,进一步破坏了冼村村民自治的信任基础。

2015年12月5日,广东广州,一名男子躲在冼村大水塘旁边的废楼里钓鱼,珠江新城的摩天楼群倒映在水中。
2015年12月5日,广东广州,一名男子躲在冼村大水塘旁边的废楼里钓鱼,珠江新城的摩天楼群倒映在水中。

曹鉴燎落马消息传出之日,冼村曾响起鞭炮声。但时至今日,冼村依然是珠江新城内一块难看的“牛皮藓”,遍地碎瓦,治安混乱。直到去年年末,村官贪腐案发两年多以后,新一届村干部着手重建村民的信任,村里的拆迁工程终于有望重新启动。

高德置地:本土开发商一夜暴富的秘密

说到珠江新城,无人不晓高德置地广场。这座占据珠江新城地铁站上盖优质地段的大型商业综合体,及高德置地董事长苏萌,与曹鉴燎有千丝万缕的联系。

苏萌(左下)与广州高德置地广场
苏萌(左下)与广州高德置地广场

1995年,担任珠江新城建设总指挥官的曹鉴燎,因为招商引资认识了专营批发市场的社会老板苏萌,当时苏萌还是一个20多岁的年轻小伙子,曹鉴燎认为他讲义气、重感情,便把他培养成自己的“小弟”,苏萌则称曹为“大佬”。

在珠江新城开发初期,曹鉴燎帮苏萌低价囤地、出谋划策。从未涉足房地产开发的苏萌通过协议转让方式,在珠江新城低价囤下大片土地,短短十多年一跃成为资产超百亿的开发商。2010年,苏萌以178亿身价位列福布斯中国富豪排行榜第52位。

高德置地发家于猎德村。2000年左右,猎德村耗资上亿元建立了美居中心家私城,以大约30元/平方米/月的租金租给苏萌控制的广州市明和高盛投资有限公司(高德置地前身)进行运营,而高盛投资以更高的价钱租给商家,最高可达100-200元/平方米/月。有报道称,美居中心从开业到拆迁的8年时间,苏萌估计获得了超过10亿元的回报。

打造高德置地广场是苏萌打得最漂亮的一仗。2008年,高德置地宣布打造珠江新城最大商业项目高德置地广场,该项目地块距离举办亚运会开幕式的海心沙岛仅1公里,位于广州市中轴线上。

如此优越的地块,高德置地不仅拿到了,而且协议拿地成本可能不超过2000元/平方米。如今高德置地广场商铺租金均价超过120元/平方米/月,公寓售价在09年已到3万元/平。

高德置地广场似乎并未受到曹案影响,2010年开业后正常经营,在珠江新城商圈中并不出挑。与此同时,新的高德置地广场在2015年末于杭州开业,成为高德置地开拓新市场的重要产品线。

嘉裕集团:珠江新城大地主现形

曹鉴燎一案让向来低调嘉裕集团揭开神秘面纱。

嘉裕集团成立于1995年4月,在广州成功开发的项目包括龙口花园、维家思广场、太阳城广场、珠江新城嘉裕·礼顿阳光国际公寓、嘉裕·君玥公馆、嘉裕·丹顿阳光众多知名项目。其中,2006年,珠江新城板块的嘉裕•礼顿阳光国际公寓开盘,嘉裕集团的“酒店+地产”开发模式渐渐引发关注。

曹鉴燎广州往事

2005年时,嘉裕集团在珠江新城已经拥有10个项目,以商住为主,总建筑面积约100万平方米。但拿地过程是一个谜团。当时珠江新城开发量较大保利、富力、中海等公司,各自拿到的建筑面积都不如嘉裕集团高。

随着冼村村官贪腐案的曝光以及曹鉴燎的落马,嘉裕集团现出真身。嘉裕集团是一个家族企业,其董事长李根雄已加入加拿大国籍,早年曾在广州市国土局任职,曾参与东区(包括天河区)的土地测绘,与曹鉴燎以及当年沙河镇下各村干部等人关系熟络。2007年,冼村将珠江新城F2-2地块48%的股权、约6.8万平方米商业地产项目以6000万元的超低价格转让给嘉裕集团,折合每平方米仅1000元。

根据检方对曹鉴燎的指控,1995年至2004年间,曹鉴燎为嘉裕集团取得珠江新城E6-1、K1-1、k1-2、K1-3、D5-1、D5-2等地块的土地开发权提供帮助。在2004年下半年,李根雄在香港分3次交给曹鉴燎亲友港币800万元,支持其投资移民。

曹案曝光后,嘉裕集团在珠江新城开发的诸多项目似乎未受波及,最明显的变化是嘉裕集团将官网关停,不再对外发布信息。

同时,另一个迹象是,嘉裕集团近两年加大了在广州市外的发展步伐,宣称已经在重庆、成都、武汉、宁波等城市成立了分公司,在广州之外的投资高达百亿以上。

敏捷地产:一度陷入资金链恐慌

敏捷地产在增城开发的旧厂改造项目也曾被卷入曹鉴燎腐败风波之中。

敏捷地产总裁谭炳照(左上)及其在增城开发的一个项目
敏捷地产总裁谭炳照(左上)及其在增城开发的一个项目

敏捷地产在广州增城有多个旧改项目,其中,外界质疑原广东海丰鞋业有限公司旧改地块经曹鉴燎推动后,敏捷地产在数家竞争房企中成功获批。

而据曹鉴燎供述,他在增城供职期间与敏捷地产总裁谭炳照有经济往来,通过亲属一次性收受谭炳照所送港币1100万元。曹鉴燎落马后,敏捷地产的旧改项目一度暂停审批。

但敏捷地产对外发声明否认了上述行贿的说法,并表示“敏捷介入后旧改才获批”的说法与事实不符。

虽然没有进一步的指控,但涉及腐败的“风声”已让敏捷地产在2014年陷入资金周转质疑之中,当时敏捷地产发生多起员工讨薪事件,大力度打折促销也被疑要迅速回笼资金。

随着敏捷绿湖国际城项目正常销售、推新,当年的风波似乎得到淡化。

合景泰富:挂绿湖边100多栋烂尾别墅

据财新网早前引述知情人士说法,合景泰富才是曹鉴燎交际圈中最大的赢家。

曹鉴燎广州往事

早在2006年,合景泰富就掌控了整个珠江新城约1/10的土地,其与珠江新城的总指挥官曹鉴燎有什么交情不得而知,但是广东省纪委提供的反腐教育片中提到一个事实,即在1996年时,为了感谢广州市国土房管局原副局长谭丽群的“关照”,曹鉴燎牵线搭桥,让谭丽群出资30万元控制珠江新城一处地块;到2004年曹再出面介绍合景泰富老板孔健岷接盘该地块,帮助谭丽群等人从中获利2600万元,曹自己从中分得900万元。

由此可见,合景泰富跟曹鉴燎关系非同一般。而接盘这一地块也给合景泰富带来了不错的业绩:该项目于2009年开盘,以单月销售4.5亿元成绩成为广州楼市销冠,公寓售价一度高达4万元/平方米。

合景泰富也在珠江新城高价拿过地王。2004年,孔健岷以当年市场第一“天价”投得广州珠江新城两幅“地王”,分别建成现时的珠江新城住宅誉峰和写字楼国际金融广场,由于当时广州市场太差,但合景仍以高价投资,令公司名气急升,进入高速发展期。

2007年7月,合景泰富在香港主板上市,包括富力、恒基、中信泰富、新鸿基等地产商老板纷纷以个人或公司的名义入股,其中就包括曹鉴燎的儿子,(入股资金由其他开发商提供),这让合景泰富与曹鉴燎家族之间的关系更为密切。

合景泰富老板孔健岷跟曹鉴燎的往来不局限于珠江新城。反腐教育片称,曹鉴燎在主政增城市(2015年并入广州成为增城区)期间,在增城政府旁模仿杭州西湖打造挂绿湖工程,以此为核心建设挂绿新城,而湖边最好的地块,用于打造五星级酒店和100多栋别墅。

为确保合景泰富获得地块,曹鉴燎以修酒店的名义,授意国土部门设置极为苛刻的排他性限制条件,使合景泰富作为唯一竞买人取得131亩土地,成交价仅7200万元;之后合景泰富在挂绿湖边建起100多栋别墅,每平方米售价超过5万元。

网友拍摄的挂绿湖边烂尾别墅
网友拍摄的挂绿湖边烂尾别墅

即使合景泰富否认教育片中的描述,表明公司通过招拍挂拿地合法合规,但挂绿湖边长期站立的一排排别墅,在曹鉴燎落马后长期拿不到预售证已成事实。随着曹鉴燎落马,增城的“挂绿新城”计划再没有被官方文件提及。唯有这群“烂尾”别墅门户大开,无声地述说往事。

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