华万之争背后的房地产业变局

（原标题：华万之争背后的房地产业变局）

万科控制权争夺的最终结局，无非是管理层“内部人控制”终结。与地方政府更深层次合作，承担更多社会责任，将是继续留在这个领域开发商的最终取向。

围绕对万科控制权的争夺，从宝能系、华润到以王石为首的万科管理层，上演了一部波谲云诡的商斗大片，剧情一波三折。然而，透过复杂纷纭的资本争斗，从另一个角度观察，这也是我国房地产业大变局的缩影。万科控制权之争并非偶然孤立事件，结局也基本没有悬念。

万科的治理结构在我国资本市场可谓绝无仅有，这是出于偶然、管理层的独特魅力还是历史的必然？一般认为，万科股权较为分散，大股东基本不插手公司重大决策，企业控制权实际上落在以王石为首的职业经理人手里。换句话说，至少从表面上看，万科并没有真正的老板。事实果真如此吗？

我国开发商并非纯粹的商业企业，尽管形式各不相同，但本质上仍是地方政府与银行的联合派出机构。除购房者外，我国房地产市场的几个主角，分别是中央和地方政府、银行（或资本市场）、开发商。其功能定位分别是：地方政府通过拍卖土地获得土地出让金，再利用土地出让金弥补地方公共发展资金的不足；银行既借款给开发商购地建房，也给购房者提供按揭贷款以促成交易，从中稳赚不菲的利息收益，房贷成为银行最重要的优质资产；开发商从银行借款向地方政府购地，再盖房卖给购房者，利用资金杠杆实现滚动开发，成为财富新宠。从这个利益链上看，地方政府控制地根，银行控制银根，是房地产业的真正操盘者。开发商并无独占性资源，其核心竞争力，主要表现为协调政商关系与银商关系的能力。从这个角度看，每个成功开发商背后的真正老板都是地方政府与银行，万科也莫能例外。如果万科与深圳地铁的重组案成功，深圳市政府实际上仅拿出两块地，就将获得这个世界上最大房企第一大股东的地位。这也从侧面表明，政府若真想控股万科，在任何时候都绝非难事。

但政府并不愿意直接参与房地产开发。无论是政府还是银行，都不愿背负炒高房价的骂名。2010年国资委还曾向78家不以房地产为主业的央企下达“房地产清退令”，要求他们退出房地产业。万科作为我国房地产市场的标杆龙头，更没有哪级政府有充分动力公开将其纳入国企系列。于是，在商业化大开发时代，房地产业的基本格局大致如此：开发商名义上脱离政府与银行的控制成为独立商业企业，长袖善舞，借钱买地盖房空手套白狼，充当政府与银行在楼市吸金的白手套，各方互不越界。看万科的案例，大型央企、万科大股东华润，实际上为万科快速壮大立下汗马功勋，却深藏功与名，甘当万科的“财务投资者”十余年。其间虽然有过几次控股万科的动议，但都不了了之。这说明华润并没有充分动力成为万科的公开老板。万科在上市后的10年间，通过增发、配股，所获资本仅16亿。而1993年才由一家集体所有制企业改造为股份制企业的北京房企华远因有华润背景，仅4年就获融资33亿。这促使王石下决心“卖掉”原大股东深特发，迎来华润作为新东家。所以，若不是借助华润的实力与信用打开融资通道，就没有今天的万科。

随着住房商业化大开发时代的终结,房地产业原有的分工格局将被打破。这主要表现为以下两点：地方政府更深入参与房地产供给中，开发商不再具有相对独立地位。一方面，多数中小城市住房严重过剩，开发商深套其中无法获利，只能从中逐步撤出；另一方面，大城市虽然市场行情看好，但土地紧缺，开发商要获得优质土地，就必须与地方政府形成更深层次的合作。

中央政府为逐步加大对房地产市场控制，在必要时可能借助央企直接参与其中。虽然地方政府借地生财能解决其短期的财政困难，但这一模式所累积的负面效应也很可观。房价十余年的持续上涨，已形成了较大的泡沫，楼市高库存、高房价与高杠杆并存。如果房地产泡沫引发金融风险及社会动荡，最终仍需中央政府兜底。为经济安全计，中央政府对房地产龙头企业国有化将是个合理选择。考虑到华润本已经持有万科15.29%的股份，救市“国家队”手上也有约9%的股份，只要稍作整合，就总计持有24.29%的股份，超过宝能系的24.26%。宝能系作为社会金融资本管理人，对政治经济动向的把握应较为精准，顺水推舟支持华润入主是其不二选择。在新的历史背景下，如果华润再继续甘当纯财务投资人，主动放弃其应有的大股东权利，将有悖于其身为央企的基本职能，甚至还有公开徇私之嫌，这是其管理层所不可承受的。因此，这部商斗大片的最终结局，无非是万科管理层“内部人控制”终结。与地方政府展开更深层次合作，同时承担更多的社会责任，将是继续留在这个领域的开发商的最终取向。

（作者系中国社科院城市与竞争力研究中心研究员，景天智库首席经济学家）