文/王田歌
4月21日那天有小雨，整个广州陷在回南天里，到处湿哒哒的让人心烦。全市十一区，似乎只有南沙无惧这天气，自顾自地喜气洋洋。
一年前的同一天，中国（广东）自由贸易试验区（以下简称“广东自贸区”）正式挂牌成立，广州南沙、深圳前海、珠海横琴同时起跑。三十多年前，它们是新中国改革开放的先行地，震惊世界的中国奇迹自此诞生。三十多年后，人们用“改革开放2.0”比拟广东自贸区，期待它们带来新的惊喜。
这一年，南沙发生了什么？对普通老百姓而言，最直观的变化莫过于楼市。网易房产数据显示，去年南沙一手房成交量超过1.3万套，网签面积达到140万平米，同比几乎翻了一倍——幸好，房价依旧在1万元/平米左右，涨幅控制在2%以下。
但对一座城市而言，南沙承载着比楼市更宏大的期望。改革进入深水区，下一步怎么走？全国都在探索，自贸区被视作一块实验田，肩负着为未来中国城市经济发展把脉的重任。早在广东自贸区成立之初，南沙的命运就注定扭转，各项制度资源为南沙开路，外界甚至形容为“集全市之力发展一区”。
南沙也很争气，一周岁时交出了一份漂亮的成绩单。
2015年，南沙生产总值达到1130亿元，GDP增速13.3%；固定资产投资额总额620亿元，同比增长54%；进出口总额增速17.2%，合同利用外资金额的增速是64.7%，各项指标全部位居广州第一。
自贸区挂牌还使南沙人气逐渐变旺，吸引了大量企业及服务业进驻。今年4月举办的“南沙自贸试验区开发建设总体情况介绍会”上提及，南沙片区挂牌一年以来，新设企业9919家，超越挂牌前历年总和，新增注册资本总额超过800亿元。
凭借政策红利，南沙在旅游、金融、跨境贸易多方面遍地开花，房地产成交量跃居全市第一。毫无疑问，这是一个由政策堆积而成的未来新区，前途似乎一片大好。
光芒之下，疑虑犹存。南沙能否继续享受国家级政策待遇？宏观政策之下，南沙能否将政策落到实处？南沙楼市能否为广州限购撕开口子？房价真的能够创下新的神话吗？
下一个五年，南沙地位继续上升？
尚处于婴儿期的南沙正在成长，“家长”广州在南沙身后保驾护航。不仅如此，还被列入全省“十三五”规划纲要并受到中央关注，未来五年，受宠程度继续攀升。
如果规划顺利落地，南沙将使长达十几年的造梦行动达到巅峰。
由于距离市区较远，90年代初期，南沙还是不毛之地。霍氏家族的到来，最先启动了南沙开发。黄文杰表示，最初十年，整个南沙的开发主要由霍英东基金会投入开发。2002年，广州市政府提出“南拓”，三年后，南沙正式升级为行政区。至2012年，南沙成为中国第六个国家级新区，房地产开始明显上扬。2015年4月，广东自贸区挂牌，南沙发展进入快车道。
根据广州市政府发布的“十三五”规划纲要，南沙要以自贸区战略为根本定位，对接港澳、面向全球，复制推广新区和自贸试验区制度创新成果。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》也提出，要加快前海、南沙、横琴等粤港澳合作平台建设。广州南沙片区重点发展航运物流、特色金融、国际商贸、高端制造等产业，建设以生产性服务业为主导的现代产业新高地和具有世界先进水平的综合服务枢纽。
“南沙是‘双区叠加’，跟广州的其他区域，包括广东自贸区的其他区域有所区别。”黄文杰说。“十三五”规划中表示，南沙要形成自贸区试验区也国家新区“双区”相互促进、相互支撑格局，从投资、贸易、金融、监管等各方面进行制度创新。
政策当然很美好，但让我们先略过这些宏观大词，看看将影响南沙五年发展的日常改变：交通与人口。
长期以来，交通是制约南沙的发展的“七寸”。从珠江新城驱车前往南沙，最快也要一个小时，一旦堵车，动辄需要一个半小时甚至更长——等同于从广州直接开车到达佛山、中山。交通不便加上开发时间较短，南沙不少地段看起来十分荒蛮。据网易房产去年下半年的一次走访，南沙不少楼盘夜间几乎无人居住，亮灯率极低。
“广州正在进入城轨时代，今年有大批城轨项目，这与南沙发展关系比较大。”暨南大学公共管理学教授胡刚介绍，十三五期间，广州将加快建设南沙至广州中心城区快速轨道交通。“原来南沙、从化等到市区可能要1个小时40来分钟，交通速度提升后可以缩短到半小时。”
人口方面，据黄文杰此前介绍，1993年南沙开发初期只有六七千人，现在，这个数字变成了八十万——翻了一百多倍。
而根据南沙新区的发展规划，到2020年，人口目标将达到200万，即在现有基础上再增加120万人。不仅如此，由于南沙的特殊地位，高端产业云集，净流入人口中有相当一部分为高级人才。
人是动力，更是需求。从各项政策层面来看，南沙获得的优待几乎冠绝广州。
南沙到底会不会放松限购？
时间回到四个月前。
2月28日深夜，广东省政府发布重磅文件，一句“广州市应该及时调整广州市住房限购政策的行政区域范围”惊动全市，已执行六年的限购政策迎来转机。外界普遍预测，南沙、番禺等外围区域将最先放开限购。第二天，南沙、萝岗、黄埔等多个楼盘紧急封盘，宣布择期涨价。铜墙铁壁般的广州楼市，出现了第一道裂缝。
但开发商们还没高兴几天，3月初，全国两会召开，住建部提出“一线城市要严格执行限购政策”，与省政府刚出炉的文件反差鲜明。
广州市政府听从中央意见，于4月发布《广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划》，正式提出“继续执行住房限购政策”，至此，广州放松限购的愿望似乎彻底被浇灭。
但是，市政府文件并未把话说死，而是留下了一句“结合房地产市场实际情况，及时分类做好政策优化调整”。在去库存的主基调下，这是否意味着部分区域可能放松限购？
黎文江曾表示，即使南沙无法全面放开限购，向港澳居民放开限购也行得通。但中原地产总经理黄韬认为，目前港澳居民在内地投资楼市的意愿不强，即使放开“限外”，对南沙房地产的贡献提升幅度可能也在10%以下。
“更重要的是利用自贸区的特殊政策，考虑在南沙整体放开限购。”黄韬的观点也得到了胡刚的认可，胡刚曾称“自贸区从设计到实施的重要特点就是制度创新”，这意味着南沙有条件成为广州楼市中的特殊地带，放开限购。
未来五年房价再翻三倍？
如果政策不给力翻一倍都难
阳光家缘公布的数据显示，近十年广州房价涨幅为118%，而南沙同期涨幅高达253%。
房价十年翻两倍，与国家级新区、自贸区的政策刺激密不可分。下一个五年，针对南沙的支持政策只增不减，但房价能否延续现在的势头？
“首先要搞清楚，南沙的涨幅这么高，是因为它的基数太低了。”黄韬指出，2007年，南沙房价仅三千多，如今涨到1.3万元/平米，也仅仅是与全市均价持平。
更何况，谁也不敢保证未来五年的房价只涨不跌。目前广州房价年均涨幅在10%-15%，以此计算，南沙五年内涨幅也不到一倍。黄韬指出，由于供应量大，一旦房价下行，南沙跌幅只会更高。“2014年南沙均价跌了20%，市中心区域只跌了2%到3%。”
在黄韬看来，自贸区等宏观命题已经被炒作了太多次，南沙库存高企，再靠大政策刺激房价，作用十分有限。“未来五年的房价走势，还得看各项大政策能不能细化落地，如果只是喊口号却做不到位，涨一倍都很勉强。”
政策落地情况到底怎么样？著名自媒体人孙不熟在《城市战争》中提到，南沙新区这一年整体向好，但在制度创新、民生投入方面依然有许多不足。
南沙重点投资项目大部分仍然集中在港口、铁路、地铁、桥梁等硬件基础设施上，科教文卫类的民生项目数量很少。孙不熟表示，南沙已被明确定位为“高端服务业聚集地”，这需要吸引大规模的高素质人才入驻。“优质的科教文卫资源关系到南沙能否把高端人才留下来，打造成适合高端人才居住的优质生活区，而不是像过去那样只是一个简单粗暴的开发区。”
孙不熟还表示，南沙的政策支持力度不够，在税收优惠、人才引进、金融开放等多个方面，与前海、横琴还存在一定差距。
“南沙之特殊，目前只体现在经济政策上，在社会管理领域未见有什么亮点。比如，有网友曾透露，南沙一些公立学校因为招生不足被关停，但与此同时，南沙还有很多外来工子女因为户籍问题上不了公办学校，这是不是一种社会资源的浪费？户籍问题就不能在国家级新区给一点小小的突破？南沙正在激情燃烧的创业阶段，正是大规模用人之际，不应该表现出对外来人口的求知若渴吗？南沙该在社会管理改革方面拿出一些气魄来。”
过去几年，南沙在政策簇拥下崛起。下一个五年，南沙能否真正成为广州骄子，而非“看起来很美”？
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在中国城市格局的新一轮演变中，广州能否保住“一线城市”地位？未来五年，广州人的生活会有怎样的变化？我们能否享受更好的蓝天、更优质的教育、更便捷的交通？“十三五”开局之际，网易房产特此推出《六问广州2020》系列报道，一起探讨广州的城市故事。
网易房产最新数据显示，广州房价不及“北上深”的一半。尽管高房价为人诟病，却是衡量城市竞争力的重要指标。人们由此发问：广州真的被踢出一线城市了吗？
根据广州地铁规划，以后市内各地60分钟必达市区，地铁盘甚是抢手。那么，买郊区的房子会比市中心更划算吗？
我花了十八年才考上重点，可你只需要买套学位房。
在空气的囚笼里，广州终于实现了众生平等。
网易房产调查发现，相比之70后和80后，90后离开广州的意愿更强烈。
本文来源：网易房产
作者：王田歌
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