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为了把100亿预算花掉 雅居乐拿地王拼了

2016-08-17 09:30:06 来源: 网易房产
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“华南五虎”中最饿的那头野兽,被广州的饥饿营销法炸了出来。

为了把100亿预算花掉 雅居乐拿地王拼了

地产壹线 梁爽 发自广州

“最近地王频出跟销售情况向好也有关,”几天前,华南发家的某龙头房企高管在一场投资者电话会议上说过,“市场形势好,呼呼地卖,土地储备少的上市公司就着急,卖完了没有新土储进来怎么办”。

很快,这句话就在广州得到了应验。

16日上午,广州老城区荔湾的一宗宅地拍卖,在前期报价阶段,房企们已经默默将价格推至21.73亿元的最高限制总价,正式拍卖时直接转为竞拍拆迁安置房配建面积。

虽然开发商举牌叫价的等价物从人民币变成了安置房,但并没有减弱土地竞拍市场带给人的感官刺激程度。业内普遍按照3500元/平的价格计算建安成本,因此开发商每报价一次就增加450平方米安置房,相当于一次报价增加150多万元的建安成本,还不包括可售商品房面积锐减带来的“损失”。

最终雅居乐以27450平方米的安置房面积拿下该地块。该地块总占地面积21908平方米,建筑面积89166平方米,剩余的可售货量剩下6万多平方米。业内普遍估计,剔除建安成本的实际楼面价高达3.7万元/平,打破2013年越秀地产创造的记录,晋升广州单价地王。

这宗受到近20家房企哄抢的地块,老实说,成色并不算最优。中原地产前期调研时就表示,该地块属于旧厂改造,周边环境改善需要比较漫长的时间,而且虽然所处位置离江边较近,但仅能算是“二线江景”,未来有可能被遮挡,加上限高等要求,地块开发难度不小。

最大的区位利好,就是交通规划,雅居乐表示,“1号、5号、11号三条地铁线环绕,且距离未来的11号线仅800米。此外,未来该处是‘三地铁一城轨一电车’的珠三角交通枢纽”。

当然,这块地最大的优越感还来自于,这是广州今年在中心城区推出的首块住宅用地。今年等待了整整7个月、饥肠辘辘的房企们,怎能不出手哄抢?不管是有心还是无意,总之广州市政府的拍地节奏,起到了“饥饿营销”的效果。

这成功吊足猛兽们的胃口,而最终夺得这块地的雅居乐集团,称得上是旧“华南五虎”之中目前最饥饿的一位。

从2014年的主席被调查的风波之后,雅居乐经历了大约1年半的内部调整期,去年更是开展了一轮裁员改革。加上早前重仓旅游地产的做法难以复制过去的成功,雅居乐在内外交困之下发展一度陷入停滞。早年同为“华南五虎”、在同一起跑线上的恒大、碧桂园早在几年前已经跃上千亿台阶、今年直追3000亿规模。而雅居乐发展乏力,在连续两年强调“回流现金”、“提高周转”的策略下,去年销售规模尚未突破500亿元。

拿地策略更是保守,2015年仅新增2宗地块,分别位于广州和长沙,建筑面积合计约21.15万平方米,拿地总价仅15.37亿元。

经历阵痛后的的雅居乐在今年复苏。年初时,管理层提出要拿出100亿元在一二线城市拿地。而网易房产了解到的消息是,他们内部的拿地预算比100亿元更高。

雅居乐方面表示,集团今年前7个月已经融资约180亿元,加上今年前七个月的合约销售额320.3亿元,合计现金流有约500亿元。其中部分融资用于偿还旧债,其余则用来补充公司日常经营现金。

今天新增的广州单价地王是雅居乐今年拿下的第6宗新增地块。前5宗分别位于苏州、郑州、北京、中山和惠州。其中,北京和中山的地块是收购而来,其余4宗地块是招拍挂的方式。

今年前8个月,雅居乐已经花了78.27亿元用于拿地,据悉预计新增土地储备的总建筑面积逾82万平方米。

然而,如果按照网易房产获得的消息,雅居乐为今年准备了超过100亿元的拿地预算,那么他们的还要加把劲拿多点地,把这些钱花出去。

花钱也不易。网易房产了解到,雅居乐内部架构调整完成,总部放宽了城市公司的决策权限,今年新成立了深圳、北京等城市公司,管理架构中拿掉区域公司一级,变成“总部——城市公司——项目公司”的管控架构。城市公司提出拿地方案并进行前期调研,由集团投资部批准同意,城市在财务红线范围内拿地。但土地市场如此炙热,例如早前东莞看中了一块地,最终超过雅居乐的财务测算成本,被拿地更猛的碧桂园夺走了。

目前雅居乐新成立的深圳公司尚未有地块到手,北京公司则刚刚在京郊的延庆区收购一个配置有商业的低密度住宅项目51%股权,雅居乐方面透露,包括深圳、北京、上海、武汉等一线和热点二线城市,已有相中的地块,在未来几个月都有可能继续出手。

雅居乐在广州的拿地计划也刚刚开启。他们去年以大约2.3万元/平的价格在广州的中心城区海珠区拿下广纸地块,也是一宗旧厂改造、有江景的宅地,旁边的越秀地产拿地成本仅1.6万元/平,给雅居乐项目入市造成了不小的压力。

压力再大也得拿下。雅居乐目前在广州的在售项目仅两个,分别是雅居乐剑桥郡和雅居乐富春山居,两者都位于外围郊区,前者预计今年卖完。雅居乐方面表示,目前正在密锣紧鼓筹备海珠区项目,最快今年年底推出市场,正好“补货”,而且要补上的是中心城区的“精品”。

今日新增的华大物流厂地王项目,入市时间未定,而且有地王的成本压力在,相信入市时间不会太快。而且该项目体量不大,雅居乐在广州土地储备依然有限。

热点城市土地储备捉襟见肘,迫切需要“补仓”的雅居乐,在土拍市场搏杀是必然。而且从目前拿地的喜好来看,雅居乐一改往日重仓三四线的作风,果断转向一线城市和热点二线城市,青睐的区位要么在核心城区,要么是即将修通轨道交通的规划利好区域。

对土地饥渴的房企绝不止雅居乐一家,要不然也不会有30多家房企争夺一块“二线江景”地王的现象。更重要的是,这场土拍的赢家,绝非雅居乐一家。新“地王”诞生之后,最兴奋的莫过于“地王”的邻居们,华发、保利等在内的各楼盘立刻放出封盘涨价的消息。在3.7万元/平的地王衬托下,不远处的广钢地块在售项目每平米3.2万~3.6万元的价格,竟然让人产生了“价格洼地”的错觉。

那些去年在广钢新城以2.5万元~3万元/平方米拿地的外地房企,以及2013年在海珠区南洲拿下广州单价地王的越秀地产,终于可以松一口气。

在广州的“饥饿营销”下,下半年推盘增多,即将开卖的长岭居地块,未开拍已经成为区域地王。后知后觉的广州,终于要进入土地的狂欢季。

梁爽 本文来源:网易房产 作者:梁爽 责任编辑:梁爽_NO8650

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