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本文由网易房产《会玩》栏目出品。
1个月之前，小编扒过广州的前任地王们，结论是：难言脱困，该赔还是赔。
不过是2天的功夫，中国单价地王和广州单价地王的记录接连被刷新。
今日，融信中国以110.1亿元的价格在土地拍卖中摘得上海静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价达10.03万元/平，刷新了全国的单价地王记录。
昨日，雅居乐以21.7亿元的价格，配建安置房27450平拿下广州华大物流地块地块，楼面价高达35216元/平，刷新了广州的单价地王记录。
整个市场都high起来了……你们懂的——“啊要涨价了！”
广州一个3万5的地王，已经有不明真相的吃瓜群众们or准备套路群众的老司机喊出：恐怕要卖到6万了！
小编的第一反应是，别说了！人家上海楼面价都10万了！这是真地王啊……
纯正内环
和上海前任地王凉城地块相比，中兴地王是一块纯正的内环内地块，一听逼格就很高有木有！
由两个相邻地块组成，东至宝昌路，南至公兴路，西至临山路，北至中兴路，总面积为3.1万平方米，建筑面积接近11万平方米。
中兴社区地块位置极佳，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。周边的配套也非常成熟，有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。
哦，富人区
目前，该地块周边项目的售价普遍在9万+/平，6月开盘的圣和静安公馆均价为9.4万/平，万科翡翠雅宾利均价超过9万/平，中粮地产开发的天悦一号9月底入市，此前业界预估的价格为11万元-13万元/平。
淡定，中兴社区地块往南2公里，就是创下中国最贵豪宅记录的华侨城苏河湾别墅，7月，该项目11号楼一联排别墅以2.42亿元的价格成交，单价高达34.49万元/平方米。
小编第二反应是，广州今年上半年只完成了1/4的卖地计划，推地节奏大大地弱下来，并且成功出让的9块住宅用地都在郊区，通通以“底价”成交。
在下一盘什么大棋？
当时机构和专家的解读是：广州及时调整供地策略，防止地王频出，过度刺激楼价。
那为什么下半年第一块地就搞了个这么大的地王？？？欺骗了人民群众的心。
广州新地王地块出让情况（图片来自中原研究部）
一言不合，小编换个角度，来扒一下新地王
一宗小小的地
地块占地面积2.19万平方米，容建筑面积不高于8.92万平方米，容积率4左右。
看看附近的广钢，6.574平方千米；广纸，2.447平方千米；天河奥体板块，21.9平方千米。（小编科普一下，1平方千米=1000000平方米）
甚至还不如接下来天河燕塘地块三（2期）那块4.8万平方米的宅地×0.5
说不准的景观资源
中原研究部的报告显示，这块地限高80米，最高只能建约25层高的楼。
然而，地块在珠江边嘛！所以建筑被要求要有高低错落的天际线，相差不少于10米，这不仅意味着可建的楼栋会比25栋还少，而且未来地块能够看到江景的建筑体，大概只有4-6栋18-25层高的北向单位。总体而言，能够享受江景资源的住宅单位是少数。
还有！地王北部的物流园地块，未来很有可能也作为居住用地开发，到时候的新楼，会把地王的江景视野挡住。
建豪宅？有点混搭
目前，地王周边还是荒芜一片～。
上周五，网易房产的一位美女小编实地探营，在现场看到，地王内部杂草丛生；地块旁边是一个公交车加气站，与华大物流地块仅一墙之隔，常见公交车出入。
南面是一片低矮村屋，放眼望去有不少违章建筑，大涡村有齐全但档次比较low的生活配套；沿着如意街进入地王的一条400米左右的村路两旁，还有众多流动小贩。
北面多为物流园仓库、旧厂，与珠江距离300米，只能算二线江景，与如意坊和大坦沙隔江相望。
东面是汽车厂和华大物流公司所在地，出入大型物流卡车较多。
地王未来如果要建成中高档小区，甚至豪宅，呀，是不是有点混搭？
也许你会说，哪一个新板块不是以开荒为起点的，但仔细想想，广钢有政府千亿投资支撑；广纸是真正的一线江景，主打老城区人文feel；天河奥体容积率超低、走绿色路线；而地王所在的白鹅潭经济圈这么多年了还没兑现，商业、学校等配套也没能跟上。
一言以蔽之，广州新地王的配套和环境目前看来是有点任重道远的～
1个3.5万的地，是怎么喊出6万房价的？我们来算一笔账：按照14%的综合费、3%的契税还有0.4万/平的工程成本来计算，雅居乐地王未来卖到4.9万/平才有0.8%的毛利，卖到6万+，毛利率才能达到15%。
but，中原研究部认为：房企买的是2016年的土地，但卖的可能是2020年楼市的价格。
所以，说不定，此刻我们在笑买地的人，2020年被笑的是我们！
“要想两年‘解套’，意味着地王板块的房价年环比要连续上涨20%，但这显然是不可能的。”方圆地产首席分析师邓浩志表示。
本文来源：网易房产
作者：李湲
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