全球写字楼收益率走低，中国市场下半年将更活跃

网易房产讯 第一太平戴维斯近日发布最新《世界写字楼收益率纵览》称，全球写字楼投资的热门门户城市中，悉尼以5.62%的写字楼投资收益率遥遥领先，洛杉矶西区、旧金山分列二、三名。在收益率全球下行的背景下，仅有以上三个写字楼市场的投资收益率高于4.5%。

《世界写字楼收益率纵览》系列报告由第一太平戴维斯联合澳大利亚迪肯大学共同编写，覆盖亚洲、欧洲、美国、澳大利亚共计54个写字楼市场。研究证实，随着投资者在安全性最高的市场展开角逐，追寻最具吸引力的收益率，写字楼继续成为备受青睐的投资选择。

报告显示，自2014年12月末以来，11座门户城市的写字楼投资收益率平均下滑86个基点。其中旧金山累计下挫235个基点，巴黎与悉尼分别降低101及100个基点。同期香港收益率跌幅最小，仅降40个基点，不过该市场收益率一向较低，目前只有2.71%。

报告覆盖的54个市场中，伦敦西区是除香港以外唯一一个收益率不到3%的市场。胡志明市（9.3%）、河内（9%）录得全球最高收益率，但高位收益率反映出的是更高的投资风险。

澳大利亚研究部全国主管Tony Crabb称，2016年上半年，全球主要国家10年期国债收益率平均下跌50个基点，目前接近1%，其中日本与德国的国债收益率已处于负区间。

“房地产投资收益率继续收窄，而国债收益率跌速更快。以此为背景，风险溢价率介于2%与3%之间的写字楼投资板块依然颇具投资价值。”

Tony Crabb表示，鉴于经济不确定性在一定程度上充斥着全球大部分市场，可以说写字楼投资价值的比较优势将继续存在，进而吸引更多需求并再度压缩收益率。

“2017年全球经济走势将主要取决于美国联邦利率的变化情况。美国联邦储备委员会主席耶伦女士明确表示，加息路径将取决于经济数据”，因此我们静候便是。美国利率的变化将决定全球各地的货币表现、贸易流向以及资本流动情况。”

他表示，写字楼收益率未来可能会进一步下行，尤其是在以悉尼为代表的全球门户城市，租金在市场基本面不断走强的支撑下开始上涨。

“很多时候，收益率走低可被看作一种反直觉现象。租赁市场疲软，促使业主采取高强度的激励方案，因此净租金较低。一旦净实际租金出现上涨，带动投资回报改善，则无论涨幅大小，都必然会吸引更多需求，最终推动收益率下行。”

中国写字楼市场下半年将更活跃

2016年上半年亚洲写字楼投资市场各板块走势不一，主要市场投资收益率多小幅下行。

第一太平戴维斯研究及咨询顾问部资深董事盛世民（Simon Smith）指出，亚洲投资者对本国以外市场投资机会的兴趣仍旧有限（尽管依然有巨额资本从亚洲市场流出），而各市场本土投资额则取决于当地市场周期以及政策导向。

亚洲主要写字楼市场的投资收益率多小幅下行，雅加达、马尼拉的跌势较为明显。日本贷款成本降至超低水平，写字楼投资收益率比贷款利率高出至少3个百分点，即便是最顶级资产也不例外。上半年中国市场颇为平静，但随着资本日益积聚而收益型投资机会有限，下半年投资市场或更加活跃。