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旧楼加装电梯新政出台 加装可用公积金、物业维修资金 参考分摊费用比例出炉——
广州市越秀区梅花路33号九层的楼梯楼装上电梯。(资料图片)
昨日，广州市政府召开新闻发布会，就《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》进行通报。这标志着备受市民关注的旧楼加装电梯新政已经正式出台。
新政有什么亮点？记者了解到，2012年7月1日开始试用的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》已经到期，但本次新政仍然保留了该试行办法中“两个2/3”的规定，并不要求100%业主同意才能通过加装电梯。而对于现实中往往有1/3的业主反对，新办法则加强了协商机制、提供了分摊费用的参考标准、拓宽了旧楼加装电梯的资金来源等。总的来说，新的加装电梯办法在操作上更加接地气，能更有效推动旧楼加装电梯工作。
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昨日上午，广州市政府召开新闻发布会，就《广州市既有住宅增设电梯办法》（下称《办法》）和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》进行通报。新版《办法》针对广州旧楼加装电梯4年来出现的问题，引入居委会、业委会等第三方协调机制，以减少业主之间的矛盾；此外，《办法》还拓宽了旧楼加装电梯的资金来源，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，还可以申请使用住房公积金、专项维修资金等。
用昨日发布会上，市国规委有关负责人的话说，新《办法》更接地气，业主更易理解，操作更加可行，能更有效地推动广州旧楼加装电梯工作。
2012年7月1日，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（下称《试行办法》）开始实施，对办事流程、审批材料要求等给出了清晰的指引，但今年该《试行办法》已经到期。新出台的《办法》是根据《试行办法》施行4年的情况，针对《试行办法》存在的不足和实践中出现的问题，着眼于进一步完善增设电梯的工作规范。
在昨日的发布会上，市国规委负责人透露，自《试行办法》2012年出台以来，规划部门受理的增设电梯许可申请每年大约是400~600宗，呈逐年上升趋势。截至2016年7月，规划部门共受理旧楼加装电梯的申请共3300多宗，其中审批通过的约2500栋，通过率在76%左右。
“华农模式”有助装电梯
旧楼加装电梯通常被认为是一件颇为困难的事，涉及到报建、业主协商、利益补偿等多个方面。但在华南农业大学的两大集资房改房小区里，加装电梯却推进很快，最早开始加装电梯的茶山小区，电梯安装率已经超过九成；两个小区加装电梯的数量达到了57台，但没有出现过一例业主需要补偿的情况。“华农模式”为广州旧楼加装电梯提供了良好范例，其中究竟有哪些值得借鉴的经验？记者昨日到华农进行了探访。
经验一：多协商勤协调 化解各方矛盾
在茶山小区，今年已经85岁的华农原副校长张维球告诉记者，自己住在一楼，但却是第一个签字同意加装电梯的，“因为这是好事，不应该反对。我签字同意后，整个楼的业主很快全部签字了。”
茶山、嵩山住宅区电梯建设工作小组专职副组长杜校松说:“整个加装电梯过程中，不利于团结的话不说，不利于团结的事不做。邻里间总是有不同意见，但协商一致总能达成共识。”
经验二：低层住户费用分摊有优惠
华农加装电梯也实实在在地顾及各方业主的利益，并自己拟了一个加装电梯费用分摊方案。对一、二层住户的独特优惠，即一层住户不列入费用分摊范围，一次性交500元，日后的电费和维护费不用分担，同样享有电梯井管的共用分摊面积。二层住户，分担加装电梯费用和日后的电梯使用费（即电费）的平均值，无须分担电梯维护费。这也许是发动低层住户踊跃参加的诀窍。第二、三层以上费用分担级差大，越高层的费用越大。
加装电梯新政：两个“2/3”不变 六个新增亮点
1.为何沿用“两个2/3”？
在《试行办法》中，需要达到“两个2/3”的业主同意才能启动旧楼加装电梯，即“经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”新《办法》沿用了这一规定。
在实际操作过程中，剩余1/3业主持不同意见，往往造成矛盾。新《办法》为何没有对此作出调整呢？市法制办副主任刘庆国表示，沿用主要是依照法律办事，《物权法》第76条出现新的概念——建筑物区分所有权，多层多单元的建筑出现后，《物权法》回应了这一形态，这种情况区分所有权就是坚持“两个2/3”的。与此同时，《物权法》第97条规定，对共有的不动产作出重大修缮应当经全体共有人同意。刘庆国表示，这条规定就涉及100%的问题，但这里规定的“共有”，指夫妻或家庭成员所共有的动产、不动产，联营、合伙所产生的共有财产等，并不是同住在一栋楼里的业主。在对《试行办法》和实施案例进行了研究后，我们决定还是沿用“两个2/3”的规定。
他同时表示，剩下1/3业主利益可以通过民事行为解决，“我们提倡的是协商，大家有事好商量，平等协商中，各方利益诉求达到平衡。在达到平衡过程中有些业主认为自己的利益受到损害，可以再次协商，协商不成的，办法中有指引：走民事诉讼程序，让法院进行裁定，让司法维护各方利益。”
2.新政有哪些新的亮点？
协商
首先，健全了协商机制，强调充分发挥基层组织作用。在旧楼加装电梯的实践中，各业主之间利益如何保障、矛盾如何解决是一个关键问题。
为此，《办法》多个条款对基层政府、居民委员会、原房改售房单位、业主委员会、律师事务所、公证机构等第三方参与旧楼加装电梯的执导、协调、协商、调解及申请、见证、公证等工作进行了分别规定，进一步完善了协商机制。
《办法》第十四条规定：业主经过协商无法达成一致意见的，可以请求居委会、原房改售房单位、业委会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协商或者调解，并由第三方出局协商情况说明或者调解意见。
分摊
第二，强化政府公共服务职能，出台分摊比例参考标准。针对目前群众争议的增设电梯可能产生的损害补偿及费用分摊问题，刘庆国表示，综合研究成果和外地经验，坚持法定职责必须为、法无授权不可为，故而这次修订中未针对民事赔偿以及费用分摊制定标准。
但《办法》加强了相关民事关系处理的指引，在费用分摊上，提出了一个参考的分摊比例：
以第三层为参数1，第二层为0.5，第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。
但刘庆国强调，这个指引不具有强制性。
资金
第三，拓宽了旧楼加装电梯资金来源。《办法》规定，旧楼加装电梯所需资金，除了可以由业主按照一定比例进行分摊外，属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；也可以原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；或者社会投资等其他合法资金来源。
那么，是否可以由财政对旧楼加装电梯给予一定的补贴呢？市法制办副主任刘庆国表示，这不太现实，因为原则上财政补贴是针对弱势群体，而加装电梯属改善型需求，不应动用纳税人的钱补贴。
审批
第四，简化审批流程，提交材料两次变一次。《办法》将申请人分两个阶段提交申请资料修改为可一次性提交；明确了不需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续；明确了公示异议处理程序。
此外，《办法》还提出“市质监部门应当提供有资质的既有住宅增设电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，统一向社会公布，方便群众自主选择。”对此，市质监局有关负责人表示，将在市质监局门户网站公布相关企业名单，同时，广州市特种设备行业协会已收集统计了日立电梯等12家制造企业名单及联系方式，将通过协会微信平台向社会公布。
监管
第五，加强工程施工安全管理，强化监督管理责任。根据相关部门及公众意见反映，在实践中存在增设电梯施工安全监管不到位的隐患。
为此，《办法》明确，由属地镇（街道办）对相关建设工程情况纳入网格化管理；符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的，应当办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证；不需要办理建筑工程施工许可证的，申请人应当办理开工建设信息录入管理手续。
《办法》第二十条也规定，住建部门和质监部门应当依法开展巡查，加强施工安全和质量安全监管。
维护
第六，加强电梯后期安全维护管理，减少安全隐患。为加强电梯安全管理，《办法》细化了后期安全维护规定。
例如，《办法》第七条明确同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者；第二十四条规定，增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者，应当依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。
市民在增设电梯初期就应当明确电梯使用管理者的产生方式，建立齐全完善的电梯管理制度，依法办理使用登记后才使用电梯。
3.如何申请使用物业专项维修资金？
新《办法》规定，旧楼加装电梯可以申请使用物业维修资金。市住建委有关负责人表示，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，申请使用维修资金分为4个步骤：
1.组织实施单位（物业服务企业、业主委员会或相关业主）提出使用方案；
2.经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；
3.实施使用方案；
4.向广州市物业专项维修资金管理中心申请列支。
该负责人同时表示，现在该业务由政务服务中心窗口统一收件，会在10个工作日完成，并通过银行直接转账。
本文来源：大洋网-广州日报
作者：杜娟 高鹤涛 摄
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