房贷成银行业绩推手存隐忧 后续政策料分化

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今年以来，居民个人房贷显著增长。在近期陆续披露的上市银行半年报中，房贷业务成为亮点。多家银行高管在业绩说明会上公开表示，将进一步加大对个人房贷的信贷投入。专家预计，接下来一段时间，各城市信贷政策差异化将成为因城施政的主要着力点，热点城市信贷政策将逐步收紧，但会谨慎考虑楼市成交量下滑的风险。

房贷显著增长

中国人民银行日前发布的《2016年第二季度中国货币政策执行报告》显示，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，同比增长32.2%，月度增量屡创新高。对于个人房贷猛增的原因，央行分析称，主要是上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。上半年，全国商品房销售额累计同比增长42.1%，增速较上年同期大幅提高32.1个百分点。

央行此前公布的《2016年上半年金融机构贷款投向统计报告》也显示，房地产贷款增长加快。其中，个人购房贷款增长较快。截至6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点；房产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点。

一度“不受待见”的个人房贷业务成为各家银行的“香饽饽”，并成为众多上市银行业绩增长的“推手”。一直在房贷领域有优势的建设银行上半年加大了个人住房贷款投放力度。截至6月末，建行个人按揭贷款余额近3.2万亿元，同比增长14.7%，稳居同业首位。建行董事长王洪章在半年报业绩说明会上表示，下半年建行按揭贷全国第一的趋势还会持续，除力推住房按揭贷以外，还要推进住房公积金贷款。

农业银行半年报数据显示，截至6月末，个人住房按揭贷款由上年末19270.49亿元增至22380.84亿元，增加了3110.35亿元。

股份制银行也不甘落后。招商银行6月末个人住房贷款余额6148.71亿元，比去年底增加1154.16亿元，增幅23.11%。招行上半年房贷的投放量接近去年全年的总量。浦发6月末房地产业贷款余额占贷款总额的9.89%。中信银行行长孙德顺在半年报业绩说明会上表示，下半年将加大对住房按揭贷款的投放力度，总体原则是大力发展住房按揭，同时确保风险可控。

警惕局部地区风险

在银行积极扩张房贷业务的同时，专家提示，要警惕局部地区房贷业务的风险。海通证券的研究数据显示，去年底中国居民房贷收入比达0.46，超过日本地产泡沫时期的水平。中国去年房贷增速23%，今年上半年达30%，居民可支配收入增速却只有8%-9%，因此房贷收入比仍在飞速上升。如果房贷增速维持目前25%-30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平，分别为0.71和0.68，并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。

中国银行国际金融研究所研究员高玉伟表示，对于前期涨幅过大甚至翻倍的热点城市，商业银行可能需要考虑房价下调的风险，会有一些风险管控措施，这取决于银行对未来房价走势的判断。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷资金占比规模太大使商业银行背负了较大压力。根据目前房价走势，可能会被认为是到了高点，因此银行可能会有主动收缩的战略，进而规避房价下滑带来估值下降的风险。同时，土地价格走高的风险也会促使银行不断审视既有的房贷策略。

中信银行董事会秘书王康表示，接下来对个人住房按揭业务是优先支持、优先发展，但有一定的标准。例如，对楼盘选择，该行有白名单，会优先选择一些价位比较合理、配套良好的楼盘，优先选择资质评级较高的开发商。

从区域分布看，北上广一线的城市房价相对较稳定，增长潜力较大。当然，有中信银行开发贷的楼盘也会优先考虑。支持业务发展，但同时确保风险可控。

后续政策料分化

多位专家和银行业人士预计，接下来一段时间，各城市信贷政策差异化将成为因城施政的主要着力点，热点城市信贷政策将逐步收紧。

融360发布的房贷市场8月报告显示，8月全国首套房平均利率为4.44%，近一年来首次止跌。融360分析师王梦升预计，全国房贷优惠利率将维持平稳状态，底部形态明显。

中国证券报记者走访深圳、上海等城市发现，最近有的城市住房信贷政策较上半年有所收紧。例如，上海明确强调从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。8月南京半数银行首套房贷首付比例将上调至三成。在公积金贷款方面，8月厦门和郑州收紧公积金政策，分别提高了二套房贷首付比例和公积金申请门槛。

一家国有大行深圳某支行负责人表示，以其所在支行为例，此前信贷业务中房地产和建筑施工的项目较多，房贷比例占七成左右，所以需要调结构、调方向来保证效益的稳定增长。目前房贷占比已下降至六成左右。

据国家统计局数据，1-7月，全国商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月回落1.5个百分点。全国房地产开发投资增速以及房价环比涨幅都在继续收窄。广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋认为，整体来看，当前成交量价处于高点，前期需求集中释放，加上部分城市政策收紧对需求的抑制作用，预计未来成交将高位调整，成交同比增速继续收窄，行业小周期在明年可能进入量价齐跌阶段。

严跃进认为，住房信贷虽然大概率会收紧，但可能有一个时间表。例如，四季度所有信贷都按新的收紧标准执行，但三季度的部分信贷仍会按照原先的规划落实。四季度可能开始形成一轮重新收紧，但主要目的是抑制房价过快上涨，而不是抑制市场成交。因此，即便收紧，也会谨慎考虑部分城市市场成交量下滑的风险，会有一些微调措施。