专访邝绍勋:地王时代下 潜力板块优质股魅力大增

编者按：荔湾区广州单价“地王”、黄埔区“地王”……近一段时间，号称一线城市“洼地”的广州是“地王”不断。地王时代下，作为广州热门区域的新秀潜力板块--增城中新板块，它将面临何发展局面？本期网易房产专程采访了景新国际名城（优惠购、楼盘相册、最新报价）营销总监邝绍勋，该项目是增城中新板块的规模配套大盘，我们不妨从专业人士的言谈中进行总结。

景新国际名城营销总监邝绍勋

以下为网易房产专访景新国际名城营销总监邝绍勋采访实录：

【拍地篇】

· 近期中冶置业以36.8亿的高价拿下长岭居地块CPPQ-A2-1，楼面价格2,7274元/平，溢价率高达240.96%，实属少见。随着中心区土地供应量愈发降低，中心效应外溢现象愈发凸显，您怎么看待增城未来的楼市发展？

邝绍勋：纵观整个中国的北上广深四个一线城市，大家看到广州的房价是最稳步上涨的。而增城，自撤市设区以来得到政府政策的大力倾斜，地处广州发展的两个重点区域之一，一个是南沙的新城，一个是增城的山水城。增城作为一个广州重点发展的区域，还连接了东莞、惠州。之前它的楼价才不到1万块，因而我对它的发展潜力是都比较看好的。未来整个增城的板块价格，预计明年中期左右均价会去到1.5万左右，因为荔城板块和教育城板块目前均价已经去到1.3万了。随着地铁和城轨开通，明年年末左右均价能达到1.6万到1.8万之间。

·据早前发布的《广州市2016年建设用地供应计划》显示，增城今年待出让的6宗宅地主要分布于小楼镇及中新镇，均为去年或中止或流拍的宅地，今年重新拎出来卖。针对这5宗曾流拍/中止的宅地，在接下来的增城土拍中，您认为是会逆势而上再诞“地王”还是降价出让底价成交呢？对未来中新板块的房价趋势走向又会不会起到什么样的带动作用呢？

邝绍勋：其实我认为它会出现新的地王。就拿我们公司来说，景新国际第三期的用地，它的楼面地价都可以去到1万块/平左右。而且纵观整条广汕路，地铁马上要开通了，城轨也开通在即了，中新板块其实土地供应量不算很多。加之距离我们不远的朱村地段，它的土地现在都可以拍至7000多/平的楼面地价了。所以我估计，如果再有地拍卖的话，中新板块的地楼面地价不会低于8000块/平。

带动作用方面，现在长岭居的地王其实距离中新板块还是比较近的，以中新板块的镇龙站为起点的话，3站地铁就可以到达了。它现在拍到2.7万/平的楼面地价，按照整个成本的合理利润来说，它未来要卖的时候，起码会达到4万、5万的价格，所以对整个中新板块的影响还是比较大的。

【区域篇】

·景新国际名城所处的中新板块，是增城近年来继新塘和朱村后上升势头强劲的实力板块，请问支撑区域未来发展的政府规划有哪些？

邝绍勋：首先，中新板块地处中新知识城、朱村教育城和东部山水新城三城中央，位居广州东进桥头堡，享受千亿规划配套的利好，毗邻北三环，还有一个比较大的物流中心在附近。

其次，整个中新板块是比较成熟的，因为中新板块有一个中新镇，本身配套就是比较完善的，例如医院、小学等配套设施都有，围绕着整个中新板块有七所小学，还有中学及省一级的中学。另外马上政府也批了两块地用来建小学了。从整个配套来说，它会比朱村，比现在的知识城原有的配套要完善很多的，而且离黄埔区也比较近，离镇龙地铁大站和城轨的大站都很近，所以我对它未来的发展还是比较看好的。

【市场篇】

·在地铁21号线、穗莞深城际的利好、广州教育城的助力下，据统计，近3个月来增城广汕公路沿线项目已集体涨1000元/㎡以上。您怎么看待这个现象呢？

邝绍勋：这是比较合理的，毕竟它的利好还是比较大的。例如地铁，它基本上现在已经完成了将近50%，然后离地铁城轨开通只有一年时间左右。再加上教育城、知识城工程都在快马加鞭地赶工中，因此整个中新的地块拍卖的价格也是在节节上升的。所以之前开发的项目在两个月之内涨1000块其实是非常合理的，而且很多项目也不止涨了1000块，部分项目涨了2000-3000块/平了。

【产品篇】

·据了解，9月4日起景新国际名城单价全线再涨10%，这已经是项目近4个月来第3次调价，请问一下，景新国际名城调价的底气何在？与其他项目相比，核心竞争力主要体现在哪些方面？例如它的小区规模、交通情况、价格等等。

邝绍勋：其实景新国际在中新板块，它的规模算是数一数二，因为我们的总建筑面积有50万方，分三期开发，现在二期基本上卖得差不多了，准备开发三期。

刚才我也说过，整个中新板块是依靠于中新镇的，本来配套就已经是比较完善的了，无论是幼儿园、小学、医院，所有的生活配套都比较齐全。它不像其他一些地方一样，是一块地重新来过，毕竟这里已经有市政的几百亿的配套在这里，所以比较受新广州人，广州城中村的客户的青睐。

价格方面，景新国际名城作为中新的一个大盘来说，我们的开发理念是将实惠传递到每一个客户身上，所以我们可能推广上不会花太多的钱，但是我们是实实在在地把优惠落实在客户身上。我们的理念是：“买到景新国际了，你肯定会有钱赚。”这个是我们为什么是广汕公路沿线的项目性价比最高的一个。

交通方面，景新国际名城北面为广汕公路，业主自驾出行将相当便捷，可轻松通达惠东、福建等地。同时，项目距离地铁21号线中新站仅500米，地铁就在家门口。加之未来地铁21号线镇龙站二层将与穗莞深城际相衔接，三层则通往车辆段的盖上建筑。这意味着，业主未来从项目（中新站）出发，搭乘1站地铁到镇龙站，即可无缝接驳东莞及深圳。此外，目前项目门口便有公交站点，已开通十余条公交路线运行，接驳BRT及多个地铁站，畅达天河、黄埔、萝岗中心区等重点区域。

·可以和我们分享一下接下来的几个月至未来的一年时间里景新国际名城有何推货节奏吗？

邝绍勋：景新国际名城二期已经临近尾声了，公司的策略是，最终二期的最后一波货价格应该要达到1.3万/平。明年我们开发第三期，带装修，公司定的价格是将近1.5万/平左右。货量大概有2000多套，将近3000套。

【走势篇】

·在近期地王托市的火热效应下，您怎么看待今年广州“金九银十”的楼市走势？

邝绍勋：其实地王不仅影响着广州，它实则对整个珠三角也是有影响的。针对广州来说，首当其冲受到影响的就是广州东的楼市，从我们项目来看，也是能很明显地感觉到地王的带动作用的。例如我们九月份两天就卖了30多套，和前两三个月相比，客户观望情绪明显没那么严重，具有实在性，客户基本上来了就是购买意愿非常强的。

价格走势方面，之前在八九月已经有很多楼盘都封盘惜售了，估计未来价格还会向上涨，通胀大概在5%到10%左右，个别楼盘可能会涨得更厉害。