黄金周如何挖掘“价值楼盘”？

　　买房首先要看地段。

2016年楼市持续升温，在买涨不买跌的心态下，不少广州市民选择积极入市。十一黄金周面对众多楼盘，该如何选择价值楼盘？什么样的房子才更具有价值呢？业内专家称，地段、开发商品牌、住宅设计、物业管理等因素影响着房产的价值。

1.“地段论”永不过时

地段，历来是房地产行业的关注热点。香港著名实业家李嘉诚曾用“地段、地段，还是地段”8个字，精辟概括了地段在房地产开发中的重要地位。可以说，地段优势就是强卖点。

不少业内人士也纷纷表示，房子是否有价值，看地段就清楚了。如果你想买房，首选中心城区，不仅拥有得天独厚的“黄金地段”，而且相对于城区以外的地区，人口密集、配套成熟、需求大，租金回报高等等优势，从而带动房价快速上涨。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，对一线城市投资者而言，要考察区域经济实力、人口增速、产业情况等，这些将是支持片区楼市中长期发展的要素；而短期则需研究楼价短期涨幅，二手活跃度，潜在供应量等。

就广州市场来看，广州重心东移，东部发展一定快于西部。其中天河区，是最大的商务办公区，聚集了大量财富，消费力超强，土地供应也有限。因此天河区无论是长期前景，还是短期潜力，都具备很强的优势。另外越秀区的实力同样不容小觑。全区已没有多少土地可开发，加上优质学位资源、医疗资源，对有小孩的家庭和老人家而言是彻底的刚需，超级抗跌。

2.学区房和地铁房价值凸显

随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一些教育质量好的学区房产。因此近些年，购买学区房也成了一种投资行为。只要重点小学、名牌小学不搬走，学区房的价值将是巨大的。当孩子毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖出去，价值由此可见。

同时，地铁带来的升值潜力不容忽略，沿线站点附近的地铁房源不断走俏。在房价上涨时期，地铁房的涨幅超过一般楼盘；在房价下降时，地铁房的。跌幅远小于一般楼盘。

不过，邓浩志提醒，地铁的便捷与对房价提升的作用我们都清楚，但并不是所有地铁为主卖点的楼盘都能实现他们所描述的房价未来的“前途远大”。有些地铁概念是看上去很美，实际又太远，根本不实用；有些则是透支预期，通车了房子也未能升值；有些甚至只是水月镜花，最终难以兑现；所以买家要会选。

一般情况下，越临近地铁开通，房价越往上走，开工后，利好也算出尽，关于地铁的炒作也算完成。所以对长期投资者而言，从批复到动工初期或是最有价值的出手时机，如果工程进展过半，楼盘通常会把未来的预期一并加在价格上。

从距离上来说，离站点越近越好。距站点步行5分钟以内的属地铁周边物业，远郊楼盘首选这类型，既抗跌，升值潜力也大；其次步行5~15分钟的，属地铁沿线盘，生活不太便利，价值也一般，勉强可考虑；距离超15分钟的已经算不得地铁沿线了，可以忽略。

3.容积率高低是衡量标准之一

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。并且，容积率的高低，也直接影响着房子价值的高低。

作为一个良好的居住社区，高层住宅容积率应不超过5.0，多层住宅应不超过2.0，绿地率应不低于30%。

首先，其较低的容积率有效地限制了楼层的数量以及楼间距，既扩大了阳光的采集范围又保证了社区的空间及道路的宽度，从而带来了社区超过50％的绿地率的实现，以达业主居住需求的最佳标准。

其次，较低的容积率决定了其较小的人口密度，一方面为业主带来了安静且宽松的生活空间，为社区的生活设施如园林小品、精品会所、娱乐中心、多功能场地以及楼宇内的电梯、停车位、消防通道等带来良好的应用状态。另一方面有效降低了能源消耗，保证了社区环境的绿色指标。

最后，较低的居住密度加大了陌生人混入社区的难度，同时也便于物业及保安的监控与管理，大大加强了业主家居生活的安全系数等。

4.好物管让房子更保值

评估一套房产的价值高低，除了价格、地段、配套等硬性指标外，作为服务延续的物业管理正显示出越来越重要的作用。拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视。

有种说法是“购买新房时，7分选房3分选物管”，可见物业管理的重要性。如果物业管理公司对房屋定期维修和对设施进行维护，就能延长物业的“青春期”，即使市场行情不好，也容易出售或出租，获取更多的利润或租金。

在一些细节上，相关专家谈到，对于购买期房的购房者来说，想要提前考察物业的水准是有方法的，可以从以下几个方面入手：首先，想要买某小区的房子，应当了解小区物业公司的资质如何，管理过哪些小区，物业服务投诉率怎样。其次，物业费定价是否适中。物业服务应遵循质价相符的原则，物业公司本身也有盈利的需要。如果物业费定价过低，势必会在日常管理中降低标准，高质量的物业服务也就无从谈起。再者，专业设施是否依靠专业公司。问清楚小区里将来有哪些设施，设施越好，越需要实力强、专业素质高的物业公司管理。

对于购买现房的人来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、问问，把可能存在的问题都考察到：看小区绿化修剪是否整齐，楼道清扫是否干净，非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记，从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位；看房子在物业公司的维修记录，房屋报修情况通常能直接反映出房屋质量；看物业费收缴率，通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，双方矛盾较多，对物业公司的服务水平就要打个问号。

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  三条公式教您估算房子投资价值

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

1.租金乘数小于12

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

2.8年~10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。

3.15年收益高于买入价

如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，该物业不宜投资。