起拍价破2万 近旧改城中村 广钢新城待拍地块探营

11月，广州即将迎来年度“土拍潮”。广钢新城板块拥有老城区最丰富土地储备，今年仍然是荔湾区的推地主角。其中，AF040206地块和AF040219地块将于11月22日拍卖，另一宗AF040224地块将于11月25日拍卖。

从地块位置看，三宗即将拍卖的地块位于广钢新城板块中心偏芳村大道南部分，距离目前已开通的广佛线鹤洞站及一号线西朗站距离较远，未来预计比较靠近地铁环线11号线的鹤洞东站。点击查看网易房产独家航拍全景图。

网易房产实地探营发现，地块北望广钢中央公园，南侧分布着一大片纳入旧改范围的城中村。东侧是改造中的广船荔湾厂区，可远眺珠江。目前地块周边配套较少，以依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套为主。地块起始楼面价均突破2万，但也设置了最高限制地价。

起始楼面价2万/平起 地块北望广钢中央公园

“广钢新城”一词诞生于2013的6月，时值广州市“造城”高峰期。首次开闸卖地始于2014年初，先后两次土拍卖地11宗，保利、中海、金融街等房企“国家队”扎堆进驻。2015年11月，广钢第三次土地出让，开卖广钢中央公园以南两宗地块，分别由保利及葛洲坝夺得。

即将拍卖的AF040224地块为居住用地，紧邻广钢中央公园核心位置，地块整体素质佳，但配建要求也较高，受让人须按规划配建原芳村高尔夫AF030654地块（医疗卫生用地）。地块起拍价2万元/平方米，起始地价超过27亿，其西侧相邻地块为葛洲坝于2015年11月竞得，成交楼面价为19410元/平方米。

靠东侧的两宗地块规模较小，AF040206地块为商住用地，用地面积22445.6平方米，容积率不高于6，起始楼面价2万元/平方米。AF040219地块为居住用地，用地面积仅16939.7平方米，但起始楼面价高达2.12万/平方米，刷新区域最高起拍价。

网易房产现场观察发现，原广州钢铁厂的破旧厂房和几十米高的两个大烟囱都还在，未来将作为工业遗址在广钢中央公园保留。

即将拍卖的三宗地块中，相邻的AF040206地块和AF040219地块形状较规则，但内部土地未平整，部分地方杂草丛生。更近公园的AF040224地块部分土地被围蔽，部分土地建有临时简易房。

此外，据网易房产观察，目前广钢新城的重金属污染土壤修复工作仍在进行中。靠近广钢中央公园的数块地中的土壤被运走处理，暂未回填。走进其中一处看到地块的开挖深度并不深，不到3米，四周砌上了水泥，地块附近的土壤中含有杂乱而生锈的废旧钢丝。

地块西边有两个较为显眼的白色大棚。网易房产通过现场工人了解到，两个大棚用于污染土壤的存放和修复，土壤则是由土方车拉过去，旁边的简易房是负责这次土壤修复的北京建工临时项目部所在地。

近建设中的地铁11号线鹤洞东站 板块区位条件优

地块所在的广钢新城板块位于花地生态城东南部、珠江西岸，东临芳村大道、北靠鹤洞路、南临环城路，区位条件优质。其规划的一大特色是整合“三村一厂”连片改造。这个规划居住人口20万的新城，被外界寄予“第二个珠江新城”厚望。

目前交通方面主要依靠广佛线鹤洞站以及一号线西朗站，还有板块周边已有公交线路，但距离较远，步行耗时预计超过15分钟。公交站方面有广州市培英中学站、鹤洞路西站以及西塱站。

不过，广钢新城内规划有地铁10号线、11号线及广佛线的延长线，还将增加广钢、鹤洞、东沙工业园3个交通换乘中心。区域内还规划有有轨电车1号线、2号线及5号线。另外，还设有公交首末站、公共停车场、自行车租赁点及客运码头等交通设施。未来预计东侧地块比较靠近地铁11号线鹤洞东站。

共享周边项目配套 医疗教育资源丰富

配套方面，目前地块主要依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套。现场实探发现，广钢新城附近的老城区商业配套有待进一步成熟，但教育和医疗资源十分丰富。

沿着广钢中央公园中心所在的开拓路一直向北走，沿路有广钢工人体育馆，正对面是金茂影剧院，现用作金茂府项目销售中心。继续往北走的西侧是广钢观鹤小区，再往前的街边是一排低矮破旧的楼房，除了小餐馆外，还有一个山顶农贸市场，市场内有新大佳超市，鹤洞路北侧还有一个长鸿生活超市，规模都不大。

开拓路和鹤洞路的交叉路口正对面便是培英中学。而鹤洞路沿线，尤其是北侧的居住环境更为热闹，分布有广钢鹤平小区和广船鹤园小区等多个大型居住社区，生活气息浓厚。周边所在的的老城区教育和医疗配套也比较成熟。学校方面，除培英中学外，还有向阳花艺术幼儿园、培真小学、金道中学、文伟中学和广船技校等。医疗方面，目前主要配套有广钢医院和荔湾区第三人民医院。未来根据规划，该区域内将配套有15所幼儿园、9所小学、5所初中、3所高中。

广钢新城最高卖到4万/平 附近二手房房源稀缺

广钢新城首拍即刷新荔湾地王。当年有分析认为，部分楼盘售价将超过4万元/平方米。然而首拍两年以来，市场疲软，广钢新城板块均价仅突破3万元/平方米。

进入2016年，广钢“贴价入市”局面才有所扭转。统计数据显示，2016年上半年荔湾区共有3个楼盘网签金额超10亿，而中海花湾壹号和葛洲坝保利曼城占据两席，而在售楼盘网签均价也达到3.3-3.5万元/平方米。

定位高端的保利葛洲坝海德公馆和珠江金茂府则开启了广钢新城的“四字头”时代。目前，两个项目最高网签均价都超过4万元/平方米，前者网签均价约3.4万/平方米，后者网签均价约3.7万/平方米。有业内人士预测，广钢新城的整体均价明年将突破4万元。

截止目前，广钢新城已有中海花湾壹号、金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、保利葛洲坝海德公馆、珠江金茂府和北大资源博雅1898六盘在售。

其中，葛洲坝保利曼城和金融街融穗华府主推小户型，前者有83-113平方米的两至三房，后者则有71-110平方米的两至四房。中海花湾壹号和北大资源•博雅1898也有约80-130平方米的两至三房，两项目的四房户型则偏大，在140-160平方米之间，另外中海还有公寓和商铺在售，投资门槛约150万。剩下的保利葛洲坝海德公馆和珠江金茂府则主打大户型，前者主推125-168平方米三至四房，后者主推109-500平方米三房。

而广钢新城周边在售一手楼盘不多，往西朗地铁站方向的远大芳华都汇和富凯星堤主推公寓产品，价格在1.5-1.8万元/平方米之间。另有一住宅盘元邦明月水岸，均价2.7万元/平方米，剩余156-179平方米大户型在售。

二手房方面，据中原数据库显示，荔湾区2016年9月二手成交均价为28521元/平方米，以芳村大道，康王路一带的成交为主。而广钢新城周边放出的二手房源比较稀缺，大多是楼龄十多年的旧塔楼，价格在1.1-1.5万/平之间，与中海花湾壹号邻近的广钢鹤平小区的参考均价约14000元/平方米，旁边的华丽苑均价约13061元/平方米；往西边走，鹤洞地铁站附近的广船鹤园小区的均价约11683元/平方米。

据了解，此前华发、金融街、深振业分别以21568元、20337元以及18254元每平方米的楼面价格拿到广钢新城地块，而其余保利、中海、北大资源等共同进驻的房企拿地价格则在1.4-1.8万元/平方米的价格之间。此次卖地起始楼面价就有两万，预计实际拿地价格会更高。