楼面价4.2万元/平！中冶30亿豪夺万宝旧改地块

网易房产报道 继白云新城的惊人地价后，海珠区万宝旧改地块也加入了“吓死吃瓜群众”的行列。经过100多轮报价，中冶置业以306994万元、配建33750平米保障房拿下万宝旧改地块，折合楼面价42573元/平。如计算保障房的建安成本（3500元/平方米），开发商实际付出地价成本可达44211元/平方米，刷新雅居乐的华大物流地块纪录。

看样子，中冶很拉风，专门创造区域新高价——要知道，今年8月，中冶还以总价36.8亿元拿下开发区长岭路一宗地块，刷新了萝岗区的最高地价。

“白云新城卖出了4万5/平的高价，海珠卖到接近4万，也是这个大环境下的正常现象。”早在开拍前，中原地产项目部总经理黄韬已表示，海珠万宝冰箱厂容积率低、区位好，将成为房企争抢的重点目标。根据出让条件，万宝旧改地溢价45%即达最高限价2.9万元/平方米，超过这个最高限价，便会进入竞配建阶段，而该地块在开拍2分钟已经达到了最高限价。

按房地产开发成本预估，万宝冰箱厂旧改地块的未来定价基本锁定在6-7万元/平米。黄韬表示，这样的定价，未来肯定要打造高端型住宅才能回本。

回顾这次拍地，所有宅地都遭到了房企疯抢，黄韬表示，这给人的直观感受是“不正常”、“不理性”、“没规律可循”。由于调控密集，拍地前，多位专家都认为房企会比较谨慎，谁能想到今天竟然上演了一出又一出疯狂的抢地行为？黄韬因此提醒，高价是对调控的挑战，接下来的调控政策可能会越来越严厉，房企高价拿地，但接下来的日子未必好过。

商业地两面临街 高出居住地2米

万宝冰箱厂旧改地位于海珠区宝岗大道与江燕路交汇处，居住地可建设用地19984平方米，容积率不高于2.5，起始楼面地价2万元/平方米，起始地价超过21亿元。该地块毗邻万宝大厦，现暂作为万宝大厦停车场使用。

根据政府挂牌文件，地块内部有“未平整”情况，并将按此现状出让。不过，网易房产在现场看到，地块内部形状较规则，有利于后续开发，大部分土地尚算平整，部分也已经铺上水泥地面，仅存小部分土地未平整且有杂草覆盖。

此宗旧改地由两地块组成，其中AH050408地块为商业、商务用地，位于宝岗大道与江燕路的交汇处，毗邻万宝大厦，具备两面临街的优势。AH050406地块为居住用地，一面临街，东侧紧临宝岗大道，地势上比商业地矮2米左右。

据了解，2012年9月，地块曾因此地势差调整过规划，将内部一条规划支路往南移动75米。中原研究部分析认为，发展商拿地之后，将维持现状建设，不再改变此地势差。

地铁公交配套完善 交通便捷

地块区位条件十分优秀，东侧紧临宝岗大道，南侧紧临江燕路，西侧距离工业大道不到500米，道路交通通达。

此外，公共交通也相当便捷，或成其核心竞争力。周边约十几条公交线路途经，地块南侧临近保利红棉花园公车站，北侧临近燕翔路公车站，步行均只需几分钟。

地铁方面，距离地铁8号线宝岗大道站约900米，距离地铁2号线江泰路站约630米，距离广佛线燕岗站约460米。

商圈配套成熟 居住氛围浓厚

商业方面，距离最近步行即达的是燕汇广场，可满足基本吃喝玩乐需求，但规模不大。沿着江燕路乘车到江南大道方向则可到达昌岗中商圈，继续往前是江南西商圈，享受海珠最繁华的地段。如果反方向走工业大道，数个公交站可到达海珠新兴的大型购物中心乐峰广场，汇集众多快时尚服饰品牌和知名连锁餐饮。

万宝旧改地位于海珠区江燕路，靠近正在改造中的广纸片区，地属海珠区中心区域。地块周边二手楼盘林立，其中不乏大型居住社区，西侧为富力顺意花园，东侧为珠江南景园，此外保利红棉花园和保利海棠花园等也毗邻该地块，生活配套完善，居住氛围浓厚。

土地稀缺 周边一手连续10个月零供应

房价方面，目前地块西侧的珠江南景园二手房价格在2.7万元/平方米左右，而东侧的富力顺意花园二手房价格在3万元/平方米左右。海珠中心板块土地供应稀缺，近3年仅在2014年1月宝岗大道成交一宗小规模宅地，今年海珠中心板块商品住宅更是持续10个月零新增供应。

目前，距离地块最近的新楼盘为中源御品，为烂尾楼改造项目，目前已建成但迟迟不见开售，该盘由3栋20层高层住宅组成，产品为67-111平方米一至三房，此前的预计价格为3.5万元/平方米左右。

再往西看，万宝冰箱厂地块临近广纸板块，优势在于江景资源，此外板块未来将新增快捷路二期、南泰路跨线桥、江燕路跨线桥等3条道路和地铁11号环线、广佛线、海珠环岛有轨电车等3条轨道，并在现有8所中小学的基础上新增2所学校，对万宝冰箱厂地块也将形成利好。

2015年6月，广纸首批宅地出让，绿地和越秀拿下两块地，楼面价均为1.6万元/平方米，被称为“惊喜价”。到了2015年9月，金融街雅居乐杀进广纸，楼面价已刷新至2.6万元/平方米，直追竞争对手广钢新城当时的一手楼价。

目前广纸板块已亮相的楼盘包括越秀星汇海珠湾和绿地越秀海玥，售价在35000-40000元/平方米之间。