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调控下广州均价暴涨暴跌 地市火热楼盘趁机涨价

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为期一个月的商品房销售明码标价专项检查进行过半。网易房产在实地走访发现,整顿举措让不少楼盘现场“面貌一新”,不少开发商在推广和销售环节也显得更为谨慎,然而房地产市场乱象仍然难以根除。

网易房产11月28日报道 近期的房地产市场呈现出明显的分化状态:一方面是持续不断的调控——楼市大降温,另一方面则是土地市场仍火热。继今年国庆节前后全国逾20个热门城市主动出台限购限贷新政后,11月中旬楼市调控第二波来袭,杭州、武汉、深圳等多地接连升级调控政策。而近期,福州、长沙、广州、武汉等几个城市的土拍市场热情再燃。

11月22日,广州迎来10宗靓地“连环拍”揽金205亿。11月25日,广州又卖8块地揽金104亿元。一周内卖地入账309亿元,超过今年前三季度卖地总和。两次拍地后市国规委均发文表示,地块成交价在限制内,体现调控效果。然而接连土拍后,广州的楼市又开始“满血复活”,不少楼盘借此纷纷推货甚至趁机封盘涨价。

楼市整顿风暴下,为期一个月的商品房销售明码标价专项检查进行过半。网易房产在实地走访发现,整顿举措让不少楼盘现场“面貌一新”,不少开发商在推广和销售环节也显得更为谨慎,然而房地产市场乱象仍然难以根除。

公示单价6/平米 实际售价3字头?

不同于此前各城市的单独行动,国家发改委、住房城乡建设部发出通知,从今年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查,要求销售商品房明码标价、在交易场所醒目位置明码标价。

广州在这场整顿风暴下也频频出招。对于商品房销售方面,11月19日,广州住建委官网发布《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知(征求意见稿)》,进一步规范广州商品房销售现场信息公示的细则。其中一条指出:要公示《商品房买卖合同》样本及其附件文本;已备案的商品房销售方案;商品房销售价目表和商品房销售价格相关信息公示表;商品房销售进度控制表。

土拍大战前,网易房产探访荔湾区、黄埔区多个楼盘销售中心发现,不少楼盘都主动公示了房源价格,但对于其他细则公示情况不一。

广钢新城附近的鹤洞路上,街边灯柱和围栏都被各楼盘的带路指引“承包”,但这条“卖楼一条街”,却基本不见销售人员的踪影。网易房产以购房者身份来到某楼盘销售中心。该楼盘进门右侧设置“公示台”,上面有价格公示本,能看到每套房源的单价,具体到房号、户型、层高、建筑面积、套内面积、总价等信息也都逐个标明。每套房源旁还有手写的销售状态,已售、未售信息一目了然,公示本的最后还附上购房折扣优惠说明。

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网易房产注意到,该楼盘还在另一处位置专门设置公示项目车位配比。不过具体咨询销售人员时,对方则坦言公示本上有些价格是之前的,没有更新。“项目不同时期卖的价格肯定不一样。现在的均价大概涨到了4万/平方米左右。”对方表示。

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而在另一大型楼盘销售中心,网易房产表明看房意愿时,首先是被告知要登记个人信息,填写好姓名和手机号后才被带到楼上介绍楼盘。据销售人员介绍,8月初和9月底推的两栋现在已经卖完。即将开盘的几栋均价大概在3.8万元/平方米左右。”

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其中,公示台上放着“广州市商品房买卖合同样本”,翻开是两栋楼的销控表。接着是合同样本,最后几页附上“销售价格表”。

网易房产细看发现,价格表上的其他信息与前述楼盘公示情况类似,但单价方面,每套单位都“整齐划一”的写着6万元/平方米。也就是说,实际售价不到4万,而明码标价下公示的备案价却高达6万。“你看到的价格是不准的。”销售人员立马解释。“这个是我们跟房管局协定最高的价”。对方表示,这只是备案价,是不包含各种折扣的。进一步问有没有更详细的销售价格时,对方表示这里看不到。“我们手上(另外)有统一的价格表。”

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另外,据销售介绍“新货还没开始推,之前推的已经基本卖完了。”但网易房产发现,该楼盘对外公示的销控表却未做及时更新,仅有少量房源标注的状态是已售。

“认购时交3万元团购费抵10但好像均价没便宜多少”

网易房产走访黄埔区一商业性楼盘发现,现场数个公示本仅展示了“建设用地规划许可证、商品房预售合同说明以及建筑功能指标明细表”几项信息,找不到相关房源价格公示,仅能参考销售的口头报价获取信息,更没有销控表。但一幅广州11月土拍前瞻地图矗立在醒目位置。

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“我们楼盘就在地铁旁边,商铺均价现在卖到2万元/平方米,公寓在1.6万-1.8万元之间。”对方介绍。当提起想知道具体某套房的价格时,销售人员则表示没有。“你自己去网上查吧,阳光家缘。”

在这一轮商品房销售明码标价专项检查中,国家发改委和住建部的文件显示,八项行为将受到重点查处,而“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”,也在重点检查之列。

网易房产走访发现,不少楼盘都取消了认筹费。“不用交钱,做个诚意登记,开盘的时候直接过来选房就行了。”前述广钢新城某楼盘销售向网易房产表示。然而,仍有“潜规则”费用仍在收取。一位李先生购买黄埔区一楼盘时就感到“被套路”。在他展示的一张销售人员算出的价格纸上,网易房产注意到,除折后成交价外,还增加了一项“团购费”。李先生得到的解释是,3万抵10万房款是团购优惠,给合作的公司的。但最后的成交价,李先生计算后感觉到并没有优惠多少。

李先生回忆起数次来到楼盘销售现场看到的情形:仅有十几套一口价单位的价格公示,标明房号、建筑面积、户型和总价,但这部分房源仅接受商业贷款和一次性付款。“销售人员手中拿着的不同楼层的单价图,则只能查看,不让拍照。”“另外,那里的销控表每次都是临时打印,感觉这里面也有套路。”李先生表示怀疑。

调控后广州楼市成交降温 均价波动大

目前距离广州调控收紧已经过去了50多天。网易房产监控阳光家缘数据显示,从周成交走势上看,10月下旬广州因中心五区(天河、越秀、荔湾、海珠、白云)连续13天“零网签”,一手住宅成交量出现大幅下降。进入11月上旬,虽然中心五区网签陆续恢复,但全市总体成交套数仍在“低位”起伏。

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数据来源:网易房产数据中心

房价方面,调控后的数周波动起伏较大。7、8月“传统淡季不淡”和“金九大热”两个阶段,广州一手住宅每周均价曾呈现低点不断上扬趋势。然而,由于市中心高价项目网签的减少,外围房价较低的项目网签量占比增加,10月广州一手住宅网签均价环比结构性下降4.5%,仅17155元/平方米。特别是“银十”最后两周,由于出现“中心五区零成交”使得均价连续大跌两周,仅有1.4万-1.5万元/平方米。

11月初随着中心五区网签恢复后,全市整体均价又马上跳涨。其中,11月7日到11月13日更是到达19307元/平方米的高位。然而,前两周(11.14-11.20、11.21-11.27),受部分旧盘回迁房补签以及限签的影响,广州中心区均价偏低,从而导致全市均价又“骤降”到1.4万-1.5万。

10.03-11.27广州一手住宅周均价(全市、中心六区)

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数据来源:网易房产数据中心

经过上周的疯狂土拍后,广州区域地价被全面刷新,就楼面单价而言,白云新城、广钢新城进入4万元时代,番禺超3万元,南沙破1.5万元。中原地产项目部总经理在接受媒体采访时曾表示,如果没有新政出台,广州房价必涨无疑,但政策加码的可能性极大。

土拍后网易房产致电多个相关板块在售楼盘,发现不少楼盘或是封盘、或是价格上有不同程度的上涨。上周白云新城地块以45469元/平方米的楼面单价刷新了广州最高地价纪录,网易房产致电板块内保利云禧楼盘销售时,对方直接表示,现在楼盘在“调价阶段”,最新价格还没出来,具体什么时候出还不清楚。

南沙区的时代长岛此前的住宅带装修均价在1.4万/平方米左右,但据销售介绍,11月22日土拍当天调整到1.6-1.7万/平方米。黄埔区实地常春藤此前均价在1.45万/平方米左右,土拍后也涨了1千元,每平米均价目前在1.55万左右。

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