番禺房价你知多少？想当初仅600元/平

网易房产讯 有一种房子，叫做别人家的房子。

在大家看来，番禺是当前广州置业最热的近郊，房价蹭蹭直上。尤其是近期地价破3万/平，位居广州外围区榜首，未来前景甚是被看好。然而，番禺有些所谓的热门板块、最有发展前景的板块，房价却在原地踏步。关于番禺的房价历史变化、当前情况，以及未来走势，你知道多少？

90年代初 番禺房价仅600多元/平

番禺正式撤市设区是在2000年，但其楼市的变化早在二十多年前就开始了。在上世纪80年代，华南板块、洛溪板块、汉溪长隆板块、万博板块等如今的热门板块，当时不是农田，就是杂草丛生的荒地。

1988年8月，历时3年的洛溪大桥正式通车，这对番禺的楼市乃至番禺整个区域的发展来说，均具有划时代的意义，大大吸引了广州中心区潜在的购房者对番禺的关注。

也就是从那个时候开始，洛溪桥脚附近的第一批商品房出现了。1990年建成出售，均价约600多元/平，但这个价位在那时并不算低，因为当时五羊新城一带也不过是1000多元/平。

撤市设区前，番禺房价迎来第一轮上涨

到了90年代末番禺设区前，华南板块逐渐出现了一些大型的优质楼盘。比如祈福新邨、华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐、丽江花园等均在那段时间扎堆崛起，同时房价也明显上涨。

1999年祈福新邨售价为2000多元/平，广州碧桂园更是以3300元/平相对高位入市。番禺的房价迅速升至3000-4000元/平，而且成交量连续3年直线上升。

然而，设区两三年后迎降价潮

从2002年9月份左右开始，华南新城板块不少大盘均以不同形式在促销。其中广州雅居乐在2002年9月加推新品，均价仅为3500元/平比首次开盘下调400元/平。

到2003年年初，低价促销价格战硝烟战四起，其中最为典型的就是丽江花园。丽江花园是番禺老牌的白领社区，从1994年开始先后落成丽字楼、德字楼、华林居、九如通津、桃花岸轩、星海洲、棕榈滩、左岸等十几个组团。

丽江花园“左岸”组团首次入市时，均价为3800元/平，优质单位高达4500元/平。但在2002年年底2003年年初，价格却跳至3100元/平，甚至有些特价单位折上折重新回到2字头。

事实证明撤市设区对楼市的影响有限，与番禺同期撤市设区的花都至今房价上涨的幅度都不大。

番禺房价大幅上涨在2007年和2010年

2005年7月1日广州洛溪大桥取消收费，结束了17年的收费历史；2006年途经番禺的广州地铁3号线开通；2007年新光快速通车，从天河区花城大道至番禺区光明北路，全长19.9公里，从海珠区新港东到番禺市桥大约用时15分钟……

番禺与广州中心区的交通逐渐完善，为后期房价的上涨做了铺垫。2005年、2006年番禺的房价有所回升但依旧徘徊在4/5字头，但2007年却飙至了7字头。

2008年受到金融危机的影响，成交低迷房价也有所下降。但经过疯狂的2009年楼市阴霾散去后，2010年番禺房价又普遍飙至12000元/平。从此，番禺单价万元以内的楼盘一去不复返。

目前番禺均价已破2万元/平

据网易房产数据中心统计，近一个月（11.6-12.6）番禺网签均价为21242元/平。其中高端项目如星河湾半岛均价为40000元/平；大学城板块均价也为40000元/平。

目前汉溪长隆板块住宅也破3万元/平，近一个月保利红馆网签了17套均价为30891元/平，其中11月15日一套77平的小户型网签价高达34048元/平！

再一些老社区，如丽江花园目前还有最后一期组团——“如英居”，但现在没有房源在售，预计不久的将来会推出90平多平的三房单位，当前的网签均价为28490元/㎡。

业内人士坦言，房价总趋势上涨是肯定的，毕竟物价都在上涨。但房价不可能一直持续上涨，总会有一段稍微偏低的窗口期，比如早期的2003年，近年来的2008年，以及2014年的房价均相对偏低。但下一个窗口期是什么时候，又有谁能预测？

同样在番禺，亚运城曾经5年房价原地踏步？

房价的低洼窗口期难以预测，但番禺各个板块的房价如何，却一目了然。目前番禺可以粗略分成华南板块、市桥板块、万博板块、汉溪长隆板块、广州南站板块、亚运城板块。

其中华南板块发展最早目前已接近饱和；市桥板块本来就是区府所在地生活配套比较完善；万博与汉溪长隆板块是当前认为最有发展前景的板块，这几个板块房价相对处于高位，稳定又呈上涨趋势。

今年11月25日，在广州疯狂的土拍中番禺的地价又被刷新，高达30711元/平，直逼周边一手房均价，这意味着未来这一地块及周边房价有望再上一个新台阶，而这宗地块也是在汉溪长隆板块。

相比之下，广州南站和亚运城简直就不是番禺亲生的。当年亚运城板块土地出让以255亿总价位居全国榜首，曾引起全国关注，但起初5年房价基本不见涨。

2010年广州亚运城以均价12489元/平的高位开卖，但随后房价起起伏伏2015年又回到10500-12000元/平左右，今年年初均价也仅12000元/平左右，下半年推了新的组团房价才有所上升。

广州南站：地市不热房价三年原地踏步

与广州亚运城相类似的是，广州南站房价基本在原地踏步。当年广州南站土地出让，基本以底价成交。2012年广州南站出现第一宗地块溢价6.75%成交，不过折合楼面地价也仅5332元/㎡。

广州南站的楼盘屈指可数，有且仅有一个住宅项目——臻尚苑，目前仍有房源在售；两个主推公寓的项目——敏捷时空壹号和奥园越时代，目前均已售罄；一个写字楼项目——路福联合广场，目前在售。此外，其他的项目均在“规划”中，而且以商业产品为主。

广州南站第一盘：曾经迎开门红

敏捷时空壹号是广州南站板块第一个开售的楼盘，主推42-108㎡loft公寓。在2013年楼市整体回暖、loft公寓又盛行的大背景下，敏捷时空壹号于2013年1月19日首次开盘大受热捧，均价16000元/平，当时对外宣称开盘即售罄3小时即劲销10亿！

奥园越时代：高开低走

直到清盘也回不到2字头

同年10月份，奥园越时代一次性推出700多套平层和LOFT复式公寓，2小时之内被哄抢一空，曾轰动全城。在2014年年初（1月份）依然受热捧，均价同样处于高位约2~2.2万/平。

然而因为2014年楼市整体比较低迷，从2014年下半年开始，奥园越时代也走起来了促销战。2014年8月份，均价回落到1字头，均价约17000-18000元/㎡。

2014年9月13日加推新公寓，最低总价76万，折合单价约1.6万/㎡。10月份价格进一步走低，特惠单位15895元/平起，据称折扣幅度达到6折。

2015年的价格基本是16800元/平，直到最后清尾，奥园越时代再也没有回到2字头。

2015年臻尚苑开盘，单价还不如2013年的奥园？

臻尚苑，是广州南站核心区唯一的住宅项目。是由一栋160米高的超高层和1栋5层高的商业裙楼组成。其中超高层建筑的1-2层为店铺，3层为空中花园，4-8层为公寓，9层为住宅架空转换层，20、36三层为住宅避难层，其余40层才是住宅，共320套，户型为95-116㎡三房。

2015年10月份臻尚苑首次开盘，毛坯均价20000元/平，与奥园越时代2013年年底2014年年初的价格基本持平。但是臻尚苑是住宅产品，奥园越时代推的是公寓，是商业产品。住宅产品价格原本就会略高于商业产品，但它们两者却基本持平，且臻尚苑还晚了两年入市，这变相说明了这个区域房价没有上涨甚至是倒退。

目前臻尚苑的均价是2.5-2.9万/㎡，相比开盘20000元/㎡的均价有所上涨。但据现场销售介绍，臻尚苑房价变化主要有三方面的原因：①曾经是毛坯，现在是带装修；②不同楼层不同朝向产品本身就存在价位差，而且这个价位梯度较大，目前剩下的主要是一些相对优质的单位，房价自然会偏高；③就是大家所认为的涨价，跟随市场的热度有小幅上涨，但涨幅并没有大家所看到的那么夸张。

后记：广州南站，作为广州乃至南中国最重要的交通枢纽，根据规划，南站新城总面积约36.2平方公里，其中核心区范围约4.5平方公里，定位为“泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区”。

2010年1月30日广州南站正式启动，曾经不少人认为那里巨大的客流量将会带来无限的商机。但这远途客所产生的客流量，与我们平时所说的人流量，还是有一定的差别。

远途客去广州南站基本是为了赶车，很少会在那逗留甚至过夜，所产生的消费无非是饮料面包等食品之类，这样对周边商业的带动就相对较慢，需要时间的沉淀，需要周边商业崛起来互相促进。

从目前来看，相比于配套已成熟的华南及市桥板块、发展迅猛的万博-汉溪长隆板块，广州南站真不像番禺亲生的，房价上涨的幅度也并没有想象中的那么夸张。