南站唯一住宅一年涨5千/平?月供过万买3房值得吗?

目标楼盘：臻尚苑

所属板块：广州南站板块

产品户型：95-116㎡三房

推荐指数：★★★☆☆

作为中国六大铁路客运枢纽之一，今年年初，广州南站地区定位被升级为“泛珠CBD——泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区”，新规划不仅再次重新定位南站地区，住宅地块分布也进行了较大调整，南站大楼附近将新增20多宗宅地。

而作为广州南站板块目前唯一在售的住宅项目，臻尚苑自去年9月份入市，主推95-116㎡三房产品，为南站70年产权住宅的空白注入了首轮新鲜“血液”。目前面世已一年有余，倚仗于南站商圈强大的规划蓝图，臻尚苑最新状况如何？本篇将带你一一直击。

规划蓝图宏大，南站板块近年土拍市场却遇冷

2011年11月1日，在南站首次土地拍卖中，尚泰集团以楼面地价7000元/㎡，总价30335万的底价竞得广州南站BA0501006地块，而该地块就是如今的臻尚苑。

纵观近年来广州南站的土拍场面，可用“冷清”二字形容。据悉，2011年到2012年，南站商务区核心区共出让8宗地块，除发现地产以6.75%的溢价率拿下BA0501025地块及敏捷地产以0.76%的溢价率拿下BA0502111地块外，其余宅地均以底价成交。阔别4年，12月12日，南站土地市场再次迎来新动作，万科成功斩获广州南站六宗商务金融用地，但最终仍延续以底价成交的惯有旧貌交易。

作为中国六大铁路客运枢纽之一，广州南站在2010年规划之处便顶着“继老城区、珠江新城之后的第三增长极”的头衔而生，风头一时无两。倚仗于规划蓝图、交通利好、庞大客流、品牌房企助力……土拍市场理应“烟硝四起”。然而现实却与理想背道而驰，目前板块核心区内落成的项目零星点点，规划亦是几经变迁，原定于2015年底建成的庞大地下空间非但没有如期完工，规模更是几度“缩水”。

地处南站商圈核心位置，臻尚苑交通便捷性毋容置疑

即便如此，但广州南站作为国内现代化程度最高的客站及华南最大的高铁站点，交通便捷性毋容置疑。据了解，南站地区除了拥有4条高铁(武广、贵广、南广、广深港)、2条城际(广珠城际、广佛环线)之外，还将有4条地铁通过，包括2号线、7号线（一期将于今年月底通车）、22号线和佛山2号线，将可直通佛山、珠海、惠州，其中到佛山有两条通道。市内可直达火车站、陈村、白鹅潭、琶洲、大沙东和市桥等地。

而臻尚苑地处广州南站商圈核心位置，距离地铁2号线石壁地铁A出口约400米，踩盘当天，特工从该地铁站口出发，步行5分钟即可抵达项目。

今年全年仅网签成交87套，带装修均价2.5-2.8万/平

（臻尚苑沙盘图）

臻尚苑整栋高层楼共有三类产品业态分布，1-2层为社区商铺，4-8层为2梯10户的公寓产品，10-51层为四梯八户的高层洋房。其中，3层、9层为架空层；5层、6层为裙楼休闲会所；20层、36层为紧急避难层，主推95-116㎡三房，共320套，预计明年年底交楼。

去化情况方面，据现场销售透露，项目31楼以上单位因为价格相对较低，目前均已全部售罄（无论南向、北向），100㎡南向单边单位仅剩2套，116㎡单边单位无论南向、北向均有货量在售。南向可望广州南站，北向可望马路、山景、南站小学。

网签成交数据方面，据网易房产数据中心统计显示，截至12月15日，臻尚苑今年全年新建商品住宅共网签成交87套，单月最高成交套数亦仅为17套。

较之地处番禺华南板块的祈福缤纷汇，后者却是另一别开生面之象，每每推售均受到市场高度认可。在生活醇熟度上，不仅衣食住行均已自成体系，主推41-171㎡一至四房产品更是迎合市场各个层面的需求，带装修价格1.9万元/平起性价比亦较高，无论在产品多元性、价格及配套醇熟度方面，臻尚苑均略输一筹，因而市场买账度亦显得不温不火。

臻尚苑一年价涨5637元/㎡？幅度实则不大

价格方面，臻尚苑今年1月份毛坯均价约为2.1万/平。现如今，项目售价最高的为南向单边单位，均价2.8万/平；南向非单边单位均价2.7万/平；北向单位价格相较较低，均价介乎于2.5-2.7万/平，均带装修。

但价格的差异主要源于从毛坯装修转变为带精装修，及价格较低的31层以上高层单位早前已全部售罄，近期在售单位为相对较优的剩余朝向及楼层，定价亦会相对较高。在广州全市楼市普涨的大环境下，项目涨价幅度实则不大。

（今年1月份臻尚苑网签成交均价为19007元/㎡，截至今年12月15日，项目全年涨幅5637元/㎡）

116㎡三房采光佳私密性略显不足，月供1.1万/月值得吗？

（05户型为116㎡三房两厅两卫单位）

以臻尚苑目前主推的116㎡三房两厅两卫产品为例，总体而言，该户型设计方正，动静分区明显，南北对流通风佳，客厅及三个卧室均朝南，采光优良。景观上可望广州南站，视野较好，但高铁在行驶经过时可能会产生噪音。私密性方面，从阳台可直接观察次卧中的一举一动，略显不足。实用率接近80%，不过不失。

（116㎡南向三房板房图）

月供方面，以项目116㎡三房南向非单边单位为例，按2.7万/平的带装修价计算，总价约为313万，3成首付款约94万，商业贷款约219万，按30年基准利率85折计算，月供约11622元。若使用组合贷款按年限30年计算，月供约11049元，两者相差不大。

按照坊间“每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量”的说法，若两口之家共同购置臻尚苑一所116㎡的三房单位，则家庭月收入需达到3.6万，夫妻二人人均需月入1.8万，才不会背上房奴的枷锁，影响生活质量。

目前南站主体雏形初现，周边配套还需完善

（奥园越时代底层商铺）

（石壁村俯视图）

配套方面，臻尚苑目前社区自带1-2层商铺还未建成，生活配套需依赖项目隔壁奥园越时代底层商铺及附近的石壁村市场。但目前广州南站地下空间正在动工中，按照最新规划将于2018年12月落成，届时，小至项目周边大至整个南站配套格局将被改写。

教育资源方面，距项目1000米处有一所石壁小学，步行15分钟即可到达，按就近原入读。项目对面广州南站公办小学亦已于去年10月中旬开始动工，建成将可解决700个小学学位。

最新楼市：

12月12日，万科以38亿底价竞得南站核心区地段的六块商务金融用地。

随着未来广州南站商业增多，片区集聚效应增强，对住宅的需求亦会随之递增。若后继南站有新的住宅用地入市，住宅窘境会否被打破，迎来飞来腾达之象呢？那就唯有时间可证了……